（2015）涪法民初字第05274号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-03
案件名称
重庆市涪陵宏富物业管理有限公司与张进伦物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市涪陵区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市涪陵宏富物业管理有限公司,张进伦
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十一条，第一百二十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）涪法民初字第05274号原告重庆市涪陵宏富物业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华中路55号，组织机构代码71161789-1。法定代表人韩德会，该公司经理。委托代理人张太兵，男，1969年3月1日出生，汉族，重庆市涪陵宏富物业管理有限公司副总经理，住重庆市涪陵区。被告张进伦，男，1979年11月21日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告重庆市涪陵宏富物业管理有限公司与被告张进伦物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由审判员毛小清适用简易程序（小额诉讼），于同年9月14日公开开庭进行了审理。原告重庆市涪陵宏富物业管理有限公司的委托代理人张太兵（特别授权）、被告张进伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市涪陵宏富物业管理有限公司诉称，原告于2011年1月3日与被告签订物业服务合同后，即对被告居住的“XX”小区物业区域履行了约定的服务义务，被告拒付2011年7月至2015年5月期间的物业服务费、公用水电分摊费、电梯使用费、垃圾二次转运费。诉请法院判令被告支付2011年7月至2015年5月期间的物业服务费1847.1及违约金6179.9元、公用水电分摊费306.6元、电梯使用费1222元、垃圾二次转运费235元，共计9790.6元。被告张进伦辩称，1、原告提供的服务未达到相应标准，未执行24小时值班制度，未做到来客来访登记制度，大件物品出入未检查，闲杂人员随意进出。2、对物业服务费、电梯使用费、垃圾二次转运费的标准和数额无异议，水电公摊费有异议，理由为原告未公开公示。据此，被告不应缴纳物业服务费及违约金。若原告整改后，被告愿意缴纳相关费用。经审理查明，被告为“XX”小区，物业面积为98.25平方米，常住人员2名。2011年1月1日起，原告为“XX”小区进行物业服务，即对“XX”小区的物业区域进行管理、服务。同月3日，原告与被告签订《物业服务合同》，约定：1、原告负责物业共用部分的日常维修、养护和管理；2、原告负责共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、原告负责市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、原告负责共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、原告负责附属配套建筑、设备的维修、养护和管理；6、原告负责公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，污水管的疏通；7、物业管理区域的物业服务收费方式为包干制，生活垃圾二次转运费按5元／月／户计收，2011年3月31日前的物业服务费用按0.4元／月·平方米计收，此后的物业服务费用按0.5元／月·平方米计收；8、共用电梯使用费用不计入物业服务费，采取按楼层月票票价，按每人10元＋0.3元×（楼层数-3）的方式向每户实住人数计收；9、物业服务费和电梯使用费按月计收，业主在次月15日前交纳，逾期交费的按每日5‰的标准支付违约金；10、合同期限从2011年1月1日起至2013年12月31日止；双方另就其他权利义务作了约定。在合同履行过程中，原告就小区内乱停放摩托车进行整治，违章搭建进行制止并向相关行政主管部门报告，但未能解决根本问题；同时，“XX”小区绿地花园内杂草丛生，通道内存在小广告张贴情况；原告将物业服务费0.5元／月·平方米降为0.4元／月·平方米，但未公示水电公摊费用开支情况。合同期满后，双方虽未签订新合同，但原告继续为“XX”小区进行物业服务。2011年7月至2015年5月期间，被告以原告未尽物业服务义务为由，拒绝向原告交纳物业服务费1847.1元、垃圾二次转运费235元、电梯使用费1222元，共计3304.1元。经催收无果，原告遂诉至本院。本院所确认的上述事实，有原、被告在庭审中的陈述笔录；原告提交的《物业服务合同》、收费单据、报告等材料在卷佐证，这些证据材料已经本院开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告之间签订的《物业服务合同》依法成立，对双方均有约束力。被告未按约定支付原告物业服务费、电梯使用费和垃圾二次转运费，属违约行为，应当承担支付原告物业管理服务费、电梯使用费和垃圾二次转运费的民事责任。被告以原告未全面尽到物业服务职责为由拒交物业费，虽属行使合同履行抗辩权行为，但该抗辩权的行使范围应当与原告的违约程度相对应，不能成为拒交所有费用的理由。鉴于原告在履行合同约定范围的物业服务义务中确实存在瑕疵，依法应减少原告相应的物业服务费用。原告主动将物业服务费由0.5元／月·平方米降为0.4元／月·平方米，降幅达20%，可视为对己方违约行为的弥补。关于原告主张的违约金问题，因原告在履行合同中存在瑕疵，自身有一定程度的违约行为，故本院不予支持。关于原告主张的水电公摊费用的问题，因原告提交的证据不足以证明其主张，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告张进伦于收到本判决后3日内支付原告重庆市涪陵宏富物业管理有限公司2011年7月至2015年5月期间的1847.1元、垃圾二次转运费235元、电梯使用费1222元，共计3304.1元。二、驳回原告重庆市涪陵宏富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张进伦负担。本判决为终审判决。当事人收到本判决后，应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员 毛小清二〇一五年九月十四日书记员 杜 薇 关注公众号“”