（2015）徐民终字第02220号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-08
案件名称
徐州创发物业管理有限公司与徐州市鼓楼区九龙煌家幼儿园、杨文玲物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州市鼓楼区九龙煌家幼儿园,徐州创发物业管理有限公司,杨文玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)徐民终字第02220号上诉人（原审被告）徐州市鼓楼区九龙煌家幼儿园，住所地徐州市二环北路185号水苑长桥小区内。法定代表人郭俏，该幼儿园园长。委托代理人段保义，江苏彭隆律师事务所律师。委托代理人王苏侠，该幼儿园员工。被上诉人（原审原告）徐州创发物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区二环西路西湖美景小区3#楼206室。法定代表人曹开良，该公司经理。委托代理人孟丙焕，江苏红杉树律师事务所律师。原审被告杨文玲。上诉人徐州市鼓楼区九龙煌家幼儿园（以下简称九龙煌家幼儿园）因与被上诉人徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发物业公司）、原审被告杨文玲物业服务合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院(2014)鼓民初字第0489号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人九龙煌家幼儿园的委托代理人段保义、王苏侠，被上诉人创发物业公司的委托代理人孟丙焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年8月29日，创发物业公司与水苑长桥业委会签订了物业服务合同，选聘创发物业公司对水苑长桥小区提供物业管理服务，服务期限自2010年9月8日至2012年9月7日止，小区内幼儿园的物业服务费收取标准为每月每平方米2元（以建筑面积计算），按年交纳。2012年9月1日，创发物业公司与水苑长桥业委会续签了物业服务合同，服务期限延至2014年9月7日止，物业服务费收取标准不变，仍按年交纳。自2010年9月8日至2013年9月8日，创发物业公司依约为水苑长桥小区提供了物业管理服务，但九龙煌家幼儿园作为水苑长桥小区幼儿园房产的使用人，未能交纳该期间内的物业服务费。另查明，2008年11月18日，九龙煌家幼儿园与杨文玲签订了房屋租赁合同，双方约定，杨文玲将其所有的坐落于本市水苑长桥小区幼儿园房产（建筑面积529.15平方米）出租给九龙煌家幼儿园使用，租赁期限自2009年1月20日至2019年1月20日止，且第一年租金为40000元、物业管理费为1900元。创发物业公司一审期间的诉讼请求为：请求判令九龙煌家幼儿园与杨文玲交纳物业服务费38098.8元（按照每月每平方米2元,建筑面积529.15平方米，计算2010年9月8日至2013年9月8日期间的物业服务费），并承担诉讼费用。原审法院认为：创发物业公司与水苑长桥业委会签订的物业服务合同，合法有效，该合同不仅对全体业主具有约束力，对于物业的承租人同样具有约束力，故九龙煌家幼儿园作为涉案房产的承租人应当按该合同的约定交纳物业服务费。鉴于该合同约定的物业服务费的收取标准为每月每平方米2元，涉案房产的建筑面积为529.15平方米，未依约交纳物业服务费的起止时间为2010年9月8日至2013年9月8日（36个月），故创发物业公司主张物业服务费为38098.8元，符合约定，应予以支持。杨文玲虽将涉案房产出租给九龙煌家幼儿园使用时，约定由九龙煌家幼儿园交纳物业服务费，但涉案房产登记在杨文玲名下，故杨文玲作为涉案房产的所有人仍应当负连带责任。遂判决：一、徐州市鼓楼区九龙煌家幼儿园于本判决生效之日起十日内向徐州创发物业管理有限公司一次性支付物业服务费38098.8元；二、杨文玲对徐州市鼓楼区九龙煌家幼儿园在本判决第一项的付款义务承担连带责任。上诉人九龙煌家幼儿园不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院并没有对杨文玲依法传唤，也没有依职权调取相关证据，程序违法；2、九龙煌家幼儿园有自己的保安及清洁人员，不需要创发物业公司提供物业服务。九龙煌家幼儿园与杨文玲约定的物业费为0.3元/平方米，且一直按此标准交费，前期的物业管理机构对此没有异议。另依据国家政策，九龙煌家幼儿园作为公益事业单位，水、电、燃气等均不按商业标准收费。请求二审法院依法改判。被上诉人创发物业公司答辩称：1、原审法院到杨文玲开设的宾馆内当面送达的，不存在未经依法传唤到情况，上诉人没有完成举证是对其权利的放弃，不存在法院依职权调取的问题。2、前期物业公司的收费标准对创发物业公司没有任何约束力，法律法规也没有规定幼儿园不需要缴纳物业费，且幼儿园位于涉案小区内，学生近100名，每天产生大量垃圾，创发物业公司尽到了物业管理义务，按2元/平方米的标准收取物业费价格合理，请求维持原判。原审被告杨文玲未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。本案二审期间的争议焦点是：创发物业公司能否向九龙煌家幼儿园收取物业费；如能收取，物业费应如何确定。二审查明，九龙煌家幼儿园于2008年11月18日，交纳2009年1月21日至2010年1月20日一年的物业费1900元；于2010年1月5日交纳2010年1月20日至2011年1月19日一年的物业费1800元。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人九龙煌家幼儿园与杨文玲之间的房屋租赁合同明确约定，物业管理费为每年1900元，以一年为付款周期，根据双方约定，九龙煌家幼儿园交纳物业费的数额应以其与杨文玲之间房屋租赁合同的约定为依据。同时，根据查明的事实，九龙煌家幼儿园的物业费已交至2011年1月19日，故原审法院对九龙煌家幼儿园物业费的交纳计算标准及起算日期均有误，对此应予以纠正。故九龙煌家幼儿园本案物业费的计算期间应为2011年1月19日至2013年9月8日。经计算，九龙煌家幼儿园作为物业使用人，该期间应承担的物业费为5007.23元，杨文玲应对此承担连带责任；杨文玲作为业主，该期间还应承担其余物业费28470.33元（33477.56元-5007.23元）。此外，九龙煌家幼儿园还主张原审程序违法，经查明，原审法院在创发物业公司职工的带领下向杨文玲当面送达相关法律文书，杨文玲无正当理由不到庭，可缺席审理，原审法院并不违法法定程序，九龙煌家幼儿园的该项主张不能成立。综上，因二审出现新的证据导致原审判决数额计算有误，依法应予纠正。依照《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院(2014)鼓民初字第0489号民事判决；二、徐州市鼓楼区九龙煌家幼儿园于本判决生效之日起十日内向徐州创发物业管理有限公司一次性支付物业服务费5007.23元；三、杨文玲对本判决第二项的付款义务承担连带责任；四、杨文玲于本判决生效之日起十日内向徐州创发物业管理有限公司一次性支付物业服务费28470.33元；五、驳回徐州创发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费390元，由徐州创发物业管理有限公司负担40元，由徐州市鼓楼区九龙煌家幼儿园、杨文玲负担350元；二审案件受理费750元，由徐州创发物业管理有限公司承担350元，由杨文玲负担400元。本判决为终审判决。审 判 长 王 超审 判 员 赵淑霞代理审判员 黄传宝二〇一五年九月十四日书 记 员 薛淑淑 来自