（2015）穗增法民三初字第121号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-20
案件名称
姚易诗与潘国平、广州市中营房地产代理有限公司、张伟红、尹灿权房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
增城市人民法院
所属地区
增城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚易诗,潘国平,广州市中营房地产代理有限公司,张伟红,尹灿权
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第121号原告：姚易诗，住广东省广州市增城区。委托代理人：罗明生，广东合众之源律师事务所律师。被告：潘国平，住广东省广州市增城区。被告：广州市中营房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：张雪霞，该公司总经理。委托代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。被告：张伟红，住广东省广州市增城区。被告：尹灿权，住广东省广州市增城区。原告姚易诗诉被告潘国平、广州市中营房地产代理有限公司（以下简称中营公司）、张伟红、尹灿权房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚易诗及其委托代理人罗明生，被告潘国平，被告中营公司的委托代理人陈伟杰到庭参加诉讼，被告张伟红、尹灿权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告姚易诗诉称：2014年2月26日，姚易诗经中营公司介绍购买潘国平所谓的位于增城区荔城街新联村宅基地（旧屋）（事实上该宅基地不是潘国平的），在中营公司、张伟红、尹灿权的极力撮合下，姚易诗与潘国平在当日就签订了《房地产买卖合同》，并向潘国平支付了40000元定金。姚易诗支付定金后，一直催促潘国平尽快将所谓宅基地交付使用，但潘国平一直没有履行交付义务。后经姚易诗多方了解，才知道该宅基地不是潘国平的，潘国平对该宅基地没有处分权。姚易诗于2015年1月22日向增城市公安局报案，增城市公安局于2015年1月28日对潘国平以涉嫌诈骗罪立案侦查。中营公司、尹灿权、张伟红与潘国平恶意串通，没有对潘国平是否合法拥有该宅基地和对该宅基地是否已获得合法的授权及完整的处分权进行审查，并且极力介绍和撮合姚易诗向潘国平购买上述宅基地，致使姚易诗造成经济损失。为此，姚易诗向法院提起诉讼，请求判令，一、解除姚易诗与潘国平在2014年2月26日签订的《房地产买卖合同》；二、潘国平、中营公司、张伟红、尹灿权向姚易诗双倍返还定金80000元；三、中营公司、张伟红返还中介服务费3900元；四、潘国平、中营公司、张伟红、尹灿权对上述第二项诉讼请求互负连带责任；五、本案诉讼费由潘国平、中营公司、张伟红、尹灿权承担。被告潘国平辩称：对姚易诗的起诉没有异议，同意姚易诗的诉讼请求。被告中营公司辩称：不同意姚易诗的诉讼请求。涉案土地并无产权，中营公司不会对没有产权的房地产提供中介服务，姚易诗提供的所有证据均无法证明中营公司向姚易诗提供了中介服务。事实上，涉案土地的买卖合同是由张伟红、尹灿权所促成的，因此姚易诗请求中营公司承担返还定金及中介费是没有事实和法律依据的。根据合同的相对性，本案的定金是由潘国平收取，中介费是由张伟红收取，均与中营公司无关。根据涉案买卖合同第三条第二项、第七条第一项约定的内容，均可以证明姚易诗在签订合同时，已经明确了解，并希望所买的宅基地没有产权证，也清楚知道签订合同需承担相应的风险及存在的瑕疵，因此姚易诗自身是存在重大过错。姚易诗承认不是该宅基地的本村人，因此该买卖合同属无效合同。无效合同对定金条款是不存在相应的法律后果，因此姚易诗无论对谁主张双倍返还定金都是没有法律依据的。被告张伟红未答辩。被告尹灿权未答辩。经审理查明：姚易诗为居民户口，户籍所在地为增城区荔城街。2014年2月26日，姚易诗（买方）与潘国平（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定“……第三条［转让房主情况］1、物业地址：买卖双方就位于广东省增城市荔城街新联村宅基地（旧屋）转让事宜达成本合同。2、产权状况：建筑面积：150平方米，……签订本合同时，买方已检查清楚该房产现状，已明确了解该宅基地并无产权证的事实，并愿意承担由此产生的一切风险。第四条［转让价款和定金］……2、卖方以人民币贰拾陆万元整（￥260000.00元）的价格将该宅基地转让给买方，并约定买卖双方于签定本合同时买向卖方支付定金人民币叁万元整（￥30000.00元）。……第六条［房产的交付］1、物业交付时间：2014年5月1日前交付给买方使用。……第七条买卖双方陈述与保证1、买方保证：在签署合同时已对上述宅基地做了全面的了解，清楚宅基地可能存在的瑕疵并愿意购买。卖方保证：合法拥有上述房产，不存在产权争议、债权纠纷、租赁纠纷等情形国在签署合同时，已获得合法授权，有完整的处分权力。……”。潘国平与姚易诗分别在该合同的落款处签名，合同落款处打印有“见证方：广州市中营房地产代理有限公司”，但没有加盖中营公司的印章。签订合同当日，姚易诗向潘国平支付购买宅基地定金30000元，潘国平收款后出具《收款收据》给姚易诗收执。同时，姚易诗因承购上述物业向中营公司支付了中介服务费3900元，并由张伟红出具《收据》给姚易诗收执。2014年2月28日，姚易诗向潘国平支付定金10000元，潘国平收款后出具《收款收据》给姚易诗收执，其中《收款收据》中手写注明“买卖双方约定定金加壹万元整，即定金共人民币肆万元整。”。2014年8月27日，姚易诗（甲方）与潘国平（乙方）签署《补充协议》，内容为“经双方友好协商，就位于荔城街新联村旧屋地达成如下协议：1、因甲方问题未能如期交地给乙方使用，现甲方同意每月1日前支付人民币壹仟伍佰元（￥1500.00）元给乙方作为补偿，一直到该地皮可以建筑当天止。”。《补充协议》中除有潘国平与姚易诗签名外，在“见证方代理人”处还签有“尹灿权”的名字。2015年1月22日，姚易诗向增城区公安局西园派出所报案，称潘国平以售卖涉案土地为由诈骗其40000元。2015年1月28日，增城区公安局出具《立案告知书》，告知姚易诗因其被诈骗一案侦查立案。2015年4月13日，增城区人民检察院以潘国平犯诈骗罪向本院提起公诉。经审理后，本院于2015年5月28日作出（2015）穗增法刑初字第476号刑事判决书。该判决书查明下事实，2014年2月份，潘国平虚构事实，将位于增城区荔城街新联村焦某（土名）约150平方米的地块谎称是其宅基地，并委托中营公司放盘出售；2014年2月26日，经中营公司居间介绍，潘国平与被害人姚某乙签订房地产买卖合同，并先后骗取被害人姚某乙给付的定金4万元。该判决书判决，一、潘国平构成诈骗罪，判处有期徒刑五年，并处罚金20000元；二、追缴潘国平诈骗的犯罪所得，追缴后发还被害人姚某乙40000元，追缴不足以清偿被害人损失的，责令潘国平向被害人退赔，退赔数额以追缴数额为限。上述刑事判决书已于2015年6月8日发生法律效力。为查明案事实，本院调取了（2015）穗增法刑初字第476号案卷的相关材料。其中姚易诗于2015年1月22日在增城区西园派出所做的询问笔录中陈述以下事实，其以前在中营公司买卖过房屋，所以其到中营公司问有没有地卖，后来中营公司的员工打电话给其，称荔城街新联村有一块150平方米的地出售，其看了之后，与潘国平谈好26万元的交易价格，在2014年2月26日将中介费3900元交给了中营公司，当时是中营公司的员工张伟红、尹灿权做的中介工作，现这两人已经不在中营公司上班了；其在2014年11月看见有人在上述土地上建房，才知道该土地不是潘国平的，中营公司当时应该不知道土地不是潘国平的事实，也是后来才知道的。同日，因姚易诗被诈骗一事，陈伟锋到增城区公安局西园派出所做询问笔录陈述以下事实，其是中营公司的经理，其因姚易诗在其公司（中营公司）买地皮被诈骗一事到增城区公安局西园派出所协助调查，当时姚易诗想买地皮，其公司（中营公司）员工尹灿权的亲戚朋友潘国平说有地皮卖，其公司（中营公司）就介绍姚易诗向潘国平买地皮，双方当时就签订了买卖合同，由其公司（中营公司）尹灿权做见证人；姚易诗与潘国平买卖地皮是经过其公司（中营公司）的，其公司（中营公司）已收取了姚易诗3900元中介费；其公司（中营公司）当时不知道地皮不是潘国平，直到2015年1月2日，经姚易诗打电话告知，其公司（中营公司）去查了才知道。2015年1月26日，尹灿权到增城区公安局西园派出所做询问笔录陈述以下事实，潘国平在中营公司放盘销售位于荔城街新联村旧屋地，其在中营公司工作的时候介绍客户姚易诗向潘国平购买上述宅基地，潘国平曾带其与姚易诗到宅基地现场看过，但潘国平当时没有提供证明材料证明土地是他的，中营公司也没有到村委或房管局核实过该土地的权属；2014年2月26日，在中营公司见证下，姚易诗与潘国平签订了买卖位于增城区荔城街新联村一块宅基地的合同，姚易诗于当日付了3万元定金给潘国平，中营公司收取了姚易诗中介费3900元。2015年1月28日，张伟红到增城区公安局西园派出所做询问笔录陈述以下事实，其于2008年至2014年9月在中营公司工作，其在工作期间介绍姚易诗购买潘国平位于增城区荔城街新联村的宅基地，其与姚易诗、潘国平三方一起到上述宅基地进行现场确认；之后，潘国平以26万元出售上述宅基地给姚易诗，并签订了合同，姚易诗一共给了潘国平定金4万元，并向中营公司支付3900元中介费用；其及中营公司都没有到村委或国土局等部门核实过上述宅基地的权属。2015年1月28日，潘伟明到增城区公安局西园派出所做询问笔录陈述以下事实，位于增城区荔城街新联村焦某（土名）的土地以前是其父亲三兄弟共同使用的，后来村委将该土地收回重新规划，并将该土地与他宅基地一起进行招投标，2013年11月，其参与投标并投得该宅基地，于2013年12月交钱落实了中标手续，其听人讲所投的上述宅基地被人卖了，为此才到派出所反映情况。本案审理过程中，一、姚易诗与潘国平陈述以下事实，双方在是荔城街东汇城的中营公司分店办公室签订的《房地产买卖合同》，该合同也是中营公司提供的。二、姚易诗称其未曾要求潘国平出示涉案土地的产权证书或集体土地使用证书，但尹灿权与张伟红告知其买卖的土地可以办理过户。潘国平称与姚易诗签订买卖合同时，已当面告知姚易诗无法办理土地的过户手续。三、潘国平陈述以下事实，其虚构是涉案土地权属人的事实与原告签订了《房地产买卖合同》，收取了姚易诗40000元定金；其在中营公司放盘销售涉案土地时，并未告知中营公司土地的实际情况；其不清楚尹灿权是以个人身份还是中营公司员工的身份在《补充协议》中签名，其只是知道尹灿权是中营公司的员工。四、姚易诗称在潘国平签订《补充协议》后，分次共向其支付了7000元的补偿款。潘国平称支付给姚易诗的补偿款不是用于抵扣定金，而是用于补偿给姚易诗的。五、中营公司称张伟红与尹灿权原是中营公司员工，但已被辞退；陈某是中营公司经理，负责人事工作；潘国平并没有将涉案土地交给其放盘销售，其公司是严禁将没有产权证的宅基地进行挂牌销售；张伟红、尹灿权促成姚易诗与潘国平买卖的行为是个人行为，与中营公司无关，张伟红、尹灿权的行为违反中营公司的相关制度规定，已被辞退；张伟红、尹灿权在居间过程中有付出过劳动，姚易诗作为居间的受益人，支付服务费是合理的。六、姚易诗主张基于信任中营公司的专业服务，其才同意购买潘国平虚构的土地，但中营公司未履行义务核实放盘销售房地产的真实性，若中营公司履行了审查义务，其也不会被骗，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，其要求中营公司、张伟红、尹灿权对返还定金承担责任；若法院认定张伟红与尹灿权履行的是职务行为，其可不要求张伟红、尹灿权对返还定金的诉请承担连带责任。中营公司称合同法没有明确要求居间方履行审查义务，其也无权对交易土地进行调查或审查。关于《房地产买卖合同》的效力问题，经本院释明，潘国平认为关于合同效力问题由法院认定，其坚持原诉讼请求。本院认为：依据（2015）穗增法刑初字第476号刑事判决书查明的事实，姚易诗与潘国平之间的土地买卖是经中营公司居间促成的交易。中营公司抗辩没有向姚易诗提供居间服务，是张伟红与尹灿权促成姚易诗与潘国平之间的交易，中介费是张伟红个人收取，与其公司无关。根据张伟红、尹灿权与中营公司经理陈伟锋在增城区公安局西园派出所做的询问笔录内容可见，张伟红、尹灿权在中营公司任职期间，以中营公司员工的身份促成姚易诗与潘国平之间的交易。张伟红、尹灿权、陈某均陈述姚易诗支付3900元是给中营公司的中介费，且该费用是由中营公司收取。同时，根据姚易诗与潘国平的陈述，《房地产买卖合同》是双方在中营公司的办公场所签订，涉案合同也是由中营公司提供。综上，中营公司对其抗辩主张并未提供相应的证据予以证明，故本院认定中营公司为姚易诗与潘国平之间的农村土地买卖提供了居间服务，促成姚易诗与潘国平签订了《房地产买卖合同》，并收取了姚易诗的中介费3900元，中营公司与姚易诗之间已形成事实上的居间合同关系。关于姚易诗与潘国平签订《房地产买卖合同》的效力问题。姚易诗与潘国平签订《房地产买卖合同》，约定买卖的土地为荔城街新联村的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”，第六十三条第二款“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，以及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。……”，姚易诗作为城镇居民购买农村集体土地已然违返上述规定。涉案土地是农村集体土地，潘国平并非土地的权属人，无权处分该土地，潘国平却采取虚构事实、隐瞒真相的方法，与姚易诗签订了《房地产买卖合同》，骗取姚易诗支付定金4万元，潘国平的诈骗行为业经（2015）穗增法刑初字第476号刑事判决书进行了认定，且潘国平本人对此事实亦予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，潘国平与姚易签订的《房地产买卖合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还。本院作出的（2015）穗增法刑初字第476号刑事判决书已判决追缴潘国平将犯罪所得返还给被害人姚易诗，在追缴不足以清偿姚易诗损失的，责令潘国平向姚易诗进行退赔。由此可见，上述刑事判决书已对姚易诗所支付的定金4万元作出了处理，故本案在此不予调处。鉴于《房地产买卖合同》无效，故姚易诗要求解除合同以及要求潘国平返还双倍定金余款4万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因姚易诗支付的定金是潘国平收取，故姚易诗要求中营公司、张伟红、尹灿权对返还定金承担连带责任，于法无据，本院不予支持。姚易诗提供《收据》的证据显示，姚易诗支付的3900元中介服务费是张伟红经手收取，根据查明的事实，张伟红与尹灿权当时均是中营公司的员工，而尹灿权与张伟红是在中营公司任职期间以公司员工的身份促成姚易诗与潘国平之间的交易，上述费用实际是中营公司收取，尹灿权与张伟红履行的是职务行为。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（十）法律、法规禁止的其他行为。”，中营公司作为专业的房产代理机构，为潘国平销售涉案土地提供经纪服务的行为已违反上述规定。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条第二款，以及以及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条的规定，中营公司为姚易诗买卖宅基地提供的居间服务违反了效力性的强制规定，因此中营公司与姚易诗之间的居间合同关系亦属无效。为此，中营公司应将收取的中介服务费3900元返还给姚易诗。而张伟红收取中介服务费的行为是履行职务行为，故姚易诗要求张伟红承担返还中介服务费3900元民事责任的依据不足，本院不予支持。尹灿权、张伟红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告姚易诗与被告潘国平于2014年2月26日签订的《房地产买卖合同》无效；二、原告姚易诗与被告广州市中营房地产代理有限公司之间的居间合同关系无效；三、被告广州市中营房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告姚易诗返还中介服务费3900元；四、驳回原告姚易诗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由被告潘国平负担5122元，被告广州市中营房地产代理有限公司负担78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状之日起七日内，按不服本案判决的部分向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 卢艳晖人民陪审员 詹玉琴人民陪审员 罗巧宜二〇一五年九月十四日书 记 员 赖冠宇刘翠荣附相关法律规定：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条第二款农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。