（2014）泉民初字第865号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-28
案件名称
徐传荣与天成润华集团有限公司、徐州中国矿业大学科技总厂等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐传荣,天成润华集团有限公司,徐州中国矿业大学科技总厂,杭州三春服饰有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第865号原告徐传荣，女，汉族。委托代理人温泉，江苏红杉树律师事务所律师。委托代理人蔺亚，江苏红杉树律师事务所律师。被告天成润华集团有限公司。法定代表人ＸＸ铭，董事长。委托代理人徐士亚，男，汉族。委托代理人柴娟女，汉族。被告徐州中国矿业大学科技总厂。法定代表人张晓龙，厂长。委托代理人单晓华，该厂职工。被告杭州三春服饰有限公司。法定代表人魏春雷，董事长。委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。原告徐传荣诉被告天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）、徐州中国矿业大学科技总厂（以下简称矿大科技总厂）、杭州三春服饰有限公司（以下简称杭州三春公司）商品房预售合同纠纷两案，本院于2014年2月25日受理后，依法由审判员沈九安独任审判，于2014年4月14日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法适用普通程序组成合议庭，于2014年12月30日、2015年9月11日公开开庭进行了审理。原告徐传荣及其委托代理人温泉、蔺亚，被告天成公司的委托代理人柴娟、徐士亚，被告矿大科技总厂的委托代理人单晓华，被告杭州三春公司的委托代理人况世道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐传荣诉称，2007年1月18日，原告购买了被告销售的南都国际商业广场商业铺面2-17号，面积23.292平方米，单价8824.24元／平方米，总房款206000元。原告于2007年1月18日支付全部房款206000元，被告承诺交房日期为2008年6月底前。2008年10月30日，被告承诺交房日期为2009年12月31日，并且承诺上房半年内办理好房屋所有权证和土地使用权证。时至今日，被告仍未向原告交付房产，也未办理房屋所有权证和土地使用权证。被告应当就其违约行为向原告支付逾期支付房屋的违约金和逾期办理房屋权属证书的违约金，以赔偿原告的损失。现为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求人民法院判令被告支付逾期上房违约金从2008年10月1日到2009年12月31日，按照每日万分之1.5计算，从2009年12月31日计算到实际交房之日2014年7月21日按年百分之5.76计算，逾期办证违约金从2010年6月30日计算至2015年12月31日，银行同期同类贷款利率的1.5倍（计算的基数是实际交付房款20600元）；由被告承担本案的诉讼费、保全费。被告天成公司辩称，天成公司与原告并无合同关系。该房屋系天成公司与杭州三春公司徐州分公司签订认购协议后出售给杭州三春公司的，杭州三春公司已经实际使用该房屋，且杭州三春公司至今尚欠天成公司认购协议约定的购房款。因此，原告将天成公司列为本案第一被告属于主体错误。原告诉天成公司没有事实和法律依据，因为原告是与三春公司发生的商品房买卖关系，因此其法律责任应当由三春公司承担。被告矿大科技总厂辩称，本案与被告单位没有任何关系，原告是与杭州三春签订的购房协议，杭州三春和天成之间是有协议的，和被告无关。被告杭州三春公司辩称，逾期办证的违约金目前尚不具备支付条件，房屋已经交付，按照约定上房365天内办理两证。经审理查明，2006年11月18日，原徐州市天成房地产开发有限公司与被告杭州三春公司签订《矿大商务中心认购协议》，约定将所处本市解放南路延长段中国矿业大学老校区西北角矿大商务中心部分楼盘出售给杭州三春公司；具体的房屋房屋为：南北方向，1号楼北立面边线至2号楼北立面边线；西至沿街门面房边线，东至2、3号楼之间门面房边线延长至1号楼北立面止；建筑面积：有产权约5313平方米，无产权390.6平方米。2010年7月22日，徐州市天成房地产开发有限公司变更为天成公司。2006年12月30日，徐州中矿大商务发展有限公司出具证明书一份，内容为：兹证明杭州三春服饰有限公司投资我公司开发建设的“矿大南都商业广场”1号楼至2号楼北侧边线，西至解放南路1-4层之物业，总建筑面积约5700平方米。此物业定位为“巴黎春天国际购物中心”主题服饰广场。2007年1月7日，原告与被告杭州三春公司签订《认购单》一份，被告杭州三春公司将位于徐州解放南路矿业大学西门北侧矿大南都商业广场的徐州巴黎春天国际购物中心（暂定名）2层17号房屋出售给原告；该房屋建筑面积23.292平方米，房屋单价8844.24元／平方米，房屋总房款合计206000元；约定上房时间为2008年6月底前；上房后180天内办理房屋两证。在认购单中备注有：本项目由徐州中矿大商务发展有限公司开发建设，尚未取得销售许可，认购方自愿内部认购，缴付认购金。2007年1月15日和1月18日，原告分三次将总房款206000元交付给被告杭州三春公司。该认购书签订后，被告杭州三春公司未能按约在2008年6月底前向原告交付房屋。2008年10月30日，徐州中矿大商务发展有限公司出具《关于矿大南都国际公寓有关问题的处理意见》，说明鉴于销售过程出现一些问题，承诺原认购书约定的上房时间调整为2009年12月31日，每日按已付款的0.015%补偿；2009年12月31日仍未上房的，每逾期一日按同期银行贷款基准利率补偿；两证问题仍按原约定执行。2008年10月31日、2008年11月28日、2009年1月12日，杭州三春公司徐州分公司分别向邵国衡、汤宁、薛爱侠出具承诺书，承诺矿大南都国际巴黎春天购物中心于2009年12月31日前竣工，验收合格并交付购房人；未能履行承诺的，须向购房人按已付房款日万分之四标准赔偿损失；对于认购书上约定的上房时间与实际上房日期的损失，杭州三春公司同意按购房人已付房款额，对邵国衡按照日万分之二赔偿损失、对汤宁按照日万分之一点五赔偿损失、对薛爱侠按一层100元／平房／月计算，二层65元／平房／月计算，三层50元／平房／月计算。2008年10月31日，中矿大和天成公司的法定代表人ＸＸ铭在给邵国衡的承诺书中签字，承诺在矿大南都国际公寓于2009年12月31日前竣工，验收合格并交付购房人；未能履行承诺的，须向购房人按已付房款日万分之四标准赔偿损失；对于认购书约定的上房日期与实际上房日期的损失，同意按照购房人已付房款额的日万分之一赔偿购房人损失。经徐州市相关政府部门协调，2011年8月22日，位于矿大文昌校区西北角，解放南路东侧，科技路南侧的地块，即矿大南都商业广场获得徐州市规划局作出的规划许可。2013年12月25日，天成公司以出让方式取得涉案地段的土地使用权。2014年1月7日，徐州市规划局向天成公司出具编号为2013114号《建设工程竣工规划验收报告》，认定该工程符合规划许可要求，同意对南都商务中心给予验收。另，2011年10月20日，徐州市泉山区人民政府和泉山区人民政府泰山街道办事处出具《产权证明》，内容为：兹有坐落于解放南路东侧金山路南侧南都国际商务中心xxx号楼，面积95757平方米，房屋产权正在办理之中，已具备使用条件，该房屋产权属于天成润华集团有限公司所有，房屋性质为商办。2014年7月14日，原告（乙方）与杭州三春公司徐州分公司（甲方）签订《徐州巴黎春天国际购物中心上房协议》。在该协议的第二条第一款中约定：因客观原因未能如期上房，甲方根据相关情况确认按购房户已付房款的日万分之一计24个月支付逾期上房违约金。该违约金在办理两证时根据产权处测绘的建筑面积计算后双方找补价差。甲乙双方有关该房的违约责任均以本确认书阅读为准。所有关于该房的违约赔偿内容均自签订本确认书后自动作废；第二条第一款中约定：全款业主可以直接上房，面积差异和违约金的赔付待产权处实测面积公布后办理两证时灾星多退少补结算；该协议第三条约定：甲方在业主签署本协议上房后365日内协助业主办理两证，如逾期未办理，甲方按照已付房款的日万分之一计24个月支付赔偿；该协议第八条约定：本案原告的原房号为2-17，现房号为2-11。同日，原告（乙方）与杭州三春公司徐州分公司（甲方）签订《补充协议》。该补充协议第三条第一款约定：乙方在签署上房协议并办理上房手续后，甲方将乙方购买的房屋交付给乙方；该补充协议第三条第二款约定：关于商铺的违约赔偿款由双方在上房协议及补充协议签订后十天内协商解决。上房协议中的第二条第一款（关于逾期上房赔偿金）、第三条（关于逾期办理两证赔偿金）的内容对乙方无约束力，双方另行协商的赔偿款不低于上房协议中第二条第一款的计算标准。在签订该上房协议和补充协议后，被告于2014年7月21日向房屋交付给本案原告。2014年10月17日，天成公司出具《通知》一份，告知南都商务中心业主，南都商务中心的房屋在2014年9月21日已具备办理两证条件，通知业主及时至天成公司办理网备合同手续。对于该通知，天成公司陈述系天成公司向杭州三春公司发出的，因对于天成公司来说，杭州三春公司为该房屋的实际买受人。对于天成公司该陈述，杭州三春公司予以认可，并陈述该通知系天成公司发到杭州三春公司后由杭州三春公司向业主发出的。2014年2月原告以诉称理由起诉来院，在本案审理过程中，原为被告之一的徐州中矿大商务发展有限公司被注销，丧失诉讼主体资格。经查询工商登记，徐州中矿大商务发展有限公司有两位股东，分别为徐州中国矿业大学科技总厂和徐州市天成房地产开发有限公司，即被告天成公司的前身。原告遂追加矿大科技总厂作为本案共同被告。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。第一、本案中，原告徐传荣在与被告杭州三春公司签订认购书后，杭州三春公司未能按照约定履行自己的义务，应承担相应的违约责任。虽原告徐传荣与杭州三春公司在2014年7月14日所签订的《徐州巴黎春天购物中心上房协议》和《补充协议》中约定对于逾期上房违约金的条款对原告没有约束力，但是原告徐传荣与杭州三春公司在上述协议签订后，并未达成新的协议，故仍应按照原协议的约定来处理双方的纠纷。被告杭州三春公司应以原告徐传荣已付房款206000元为基数，按照每日万分之一的标准计算，支付自2008年10月1日起至2014年7月14日止期间的违约金43527.8元。第二、关于逾期办证违约金，因原告徐传荣与被告之间没有相关的约定，也无法律依据，故原告徐传荣要求被告三春公司支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。第三、庭审中，原告徐传荣虽提交被告天成公司与徐州中矿大商务发展有限公司向案外人邵国衡出具的承诺书，要求天成公司与原徐州中矿大商务发展有限公司亦应承担支付违约金的责任，但根据合同相对性，原告徐传荣与其之间并不存在合同关系，且二者亦未向原告徐传荣出具过承诺书。故原告徐传荣要求被告天成公司与原徐州中矿大商务发展有限公司承担逾期上房违约金和逾期办证违约金的请求，既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持，即天成公司与矿大科技总厂在本案中不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告杭州三春服饰有限公司支付原告徐传荣逾期上房违约金43527.8元；二、驳回原告徐传荣的其他诉讼请求；三、驳回原告徐传荣对被告天成润华集团有限公司、徐州中国矿业大学科技总厂的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，财产保全费1620元，合计4820元，由原告徐传荣承担820元，由被告杭州三春服饰有限公司负担4000元（原告已预交，被告杭州三春服饰有限公司随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 杨 瑞审 判 员 沈九安人民陪审员 苏正军二〇一五年九月十四日书 记 员 苏 颖 来源：