（2014）鼓民初字第5022号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-10
案件名称
原告陈雅兰与被告胡艳、俞茂钢、南京市水务集团有限公司相邻关系纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈雅兰,俞茂刚,胡艳,南京水务集团有限公司
案由
相邻关系纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十七条，第七十一条，第八十四条，第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第5022号原告陈雅兰，女，汉族，1957年8月23日生。委托代理人雷国栋，男，汉族，1958年7月29日生。委托代理人雷国俊，男，汉族，1944年10月7日生。被告俞茂刚，男，汉族，1970年9月16日生。被告胡艳，女，汉族，1974年12月27日生，中国药科大学幼儿园老师。两被告共同委托代理人朱庄姬，北京大成（南京）律师事务所律师。两被告共同委托代理人周文进，北京大成（南京）律师事务所律师。第三人南京水务集团有限公司，住所地在本市中山东路460号。法定代表人单国平，董事长。委托代理人吴泽群，南京知识律师事务所律师。原告陈雅兰与被告俞茂刚、胡艳、第三人南京水务集团有限公司（以下简称水务集团）相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈雅兰及其委托代理人雷国栋、雷国俊，被告胡艳，两被告的共同委托代理人周文进，第三人水务集团的委托代理人吴泽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雅兰诉称：两被告居住在原告的楼上，双方系相邻关系，2014年7月14日下午18时26分左右，两被告所有的本市XX头XX巷XX号502室房屋（以下简称502室房屋）内主水管爆裂，造成“水漫金山”，通过楼板流入原告所有的本市XX头XX巷XX号402室房屋（以下简称402室房屋），甚至三楼也被淹。当日下午18时40分原告回到家中后发现，家里到处漏水，房屋及物品基本全部被水浸泡。被告胡艳也来到现场查看，并向自来水公司报修，至晚上21时许维修才基本完成。因为该次漏水事件，原告家里断电断水，潮气很重，墙面破损不堪，地板夹层积水，家具翘变，根本无法居住，原告只能在外租房居住。本次漏水不是意外事件，而是502室业主违反规定将家中不可移动的总阀移动后造成，应当对此承担赔偿责任。事后双方对维修和赔偿事宜多次协商，未果。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令两被告赔偿原告如下损失：房屋修缮费13470元；财产损失费8310元；一次性搬家费400元；租房费42000元（3500元／月×12月）；电话网络费1068元（89元／月×12月）；广电电视费384元（32元／月×12月）；弱强电路检测费5000元。本案诉讼费用由两被告承担。第三人若对漏水事件负有责任，则要求第三人共同承担赔偿责任。被告俞茂钢、胡艳辩称：原告所称漏水情况基本属实，但并非被告方故意造成，被告方同意依法承担赔偿责任。造成漏水的自来水管道爆裂处位于水表之前，由于所在小区是老小区，没有物业公司，表前检查应由第三人负责，故第三人应当对原告的损失承担连带责任。对于原告主张的赔偿项目和费用，请求法院依照评估报告予以确定。关于原告主张的月租房费用，被告方认为应按2600元的标准计算，原告主张的12个月时间过长，被告方只认可三个月时间。关于原告主张的电话网络费、广电电视费与本案无关，不应由被告承担。原告主张的强弱电监测费用尚未发生，不应支持。请求法院依法判决。第三人水务集团述称：对于原告所称的漏水问题，经第三人调查核实，自来水管破裂处发生在诉争大楼的自来水单元总表（管理表）与业主户表之间的管线上，根据规定，其维修义务人仍应是该楼的原产权单位，并非在第三人管理和责任范围。第三人当时接到报修电话后，虽然不属于维修范围，但由于多数产权单位没有能力，考虑到市民的生活等，第三人就及时进行了义务处理。漏水点在被告管理范围内，第三人不应承担赔偿责任，应由产权单位负责。被告方先承担责任，如认为产权单位原因，应另行再找产权单位。经审理查明，原、被告双方系楼上、下邻居关系。原告陈雅兰系本市鼓楼区XX头XX巷XX号402室房屋（建筑面积为63.12平方米，以下简称402室房屋）的登记所有权人。被告俞茂刚、胡艳夫妇系本市鼓楼区XX头XX巷XX号502室房屋（以下简称502室房屋）的所有权人。502室房屋是被告方购买的二手房，后将该房屋租给他人使用，其进户门内的用户水表曾被改动安装。被告方陈述其购买房屋后内未对进户水表进行过改动。2014年7月14日下午18时30分许，原告方回家发现其402室房屋内出现大面积漏水，房顶、墙面、地板、家具、电器、被褥等被水浸泡，遂报警。当地派出所出警后调查确认，该次漏水系楼上的被告502室房屋漏水所致。被告方到场查看后亦向第三人报修。第三人查看后确定系502室房屋进户门之内的自来水管爆裂引发漏水，爆裂点在单元总表与进户表之间，该进户表曾进行过改动。第三人之后进行了维修处理。由于402室房屋漏水严重，无法居住，原告后在外租房居住。由于原、被告双方对漏水责任、修复方案、原告损失如何处理等问题无法协商，原告遂诉至本院，要求被告赔偿其各项损失共计约7.6万元。审理中，被告对原告主张的赔偿项目、数额持有异议，表示同意对原告房屋进行修缮，否则应依法评估确定数额，同时申请追加第三人。第三人对本案漏水等情况进行了调查核实，确认第三人系根据南京市市政公用局等部门《关于城市自来水计量到户的实施意见》（宁公用字2000第60号文）的规定，为全市约7万余户居民办理水表抄表到户和换表等业务，2000年11月与402室、502室业主建立户表供水合同，之后凭卡交费，第三人的义务只限于抄表和管理水表（原来的总表），诉争楼房的单元总表改造为一户一表后，产权单位仍负责维护原有总表与户表之间的供水管线及水箱等供水设施，维修不及时造成户表用户损失的，由产权单位负责，而本案中，维修单位仍是原产权单位，第三人对此不应承担赔偿责任。由于原、被告双方对于漏水损失未能协商处理，原告申请对其损失情况进行鉴定。本院依法委托南京长城土地房地产评估造价事务所（以下简称长城评估事务所）对此进行了鉴定。长城评估事务所在查看现场之后，于2015年7月出具了一份资产评估报告，评估结论为：402室房屋在评估基准日房屋装潢损失的市场价值为13470元；房屋财产损失的市场价值为5150元；一次搬家费用的市场价值为400元；月租房费用（原告现租住地标准）的市场价值为3500元。经本院组织双方质证，原告对此报告无异议，但认为存在漏评事项，原告另外的强弱电检测费等损失应当计算；被告方对鉴定报告持有异议，认为月租房标准应按同地段租金标准而非按照原告现租住地租金标准进行确定，对原告主张的其他损失同意依法处理；第三人对鉴定报告无异议。经本院通知，长城评估事务所安排人员出庭接受了本案当事人的质询，对于租房费用标准问题，长城评估事务所根据当事人申请及本院要求进行了补充评估，明确与402室房屋同地段房屋的月租金标准为2600元。本院组织双方对此亦进行了质证，双方对此认可无异议，但原告认为应按现租住地标准计算租金损失。关于原告主张的其他损失。原告另提供了有线电视交费发票等证据予以证明，被告方对此持有异议。原告另提供了强弱电监测人员联系电话等资料，证明其主张的强弱电监测费用属实，约为3500元至5000元；被告方对此亦进行了核实，同意承担合理的监测费用，但双方未能及时联系实地监测。在本院组织原、被告双方调解时，原告表示被告方至少应赔偿57000元；被告方表示赔偿数额不应超过40000元；因双方意见分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有当事人陈述；原告提供的房产证、接处警工作登记表、照片、票据、租房合同等证据；被告提供的通话记录等证据；第三人提供的接报单、抄表到户申请表、用户资料卡等证据；长城评估事务所出具的资产评估报告及补充鉴定意见；以及本院的开庭笔录等予以证实。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿；同一幢楼房的建筑物区分所有权人，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但在行使权利时，不得危及建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。本案原、被告作为同一幢楼房的建筑物区分所有权人，应当按照上述相关规定妥善处理好楼上、下相邻关系，原、被告双方的争议焦点包括：漏水责任如何确定、原告损失如何处理。（一）漏水事实与漏水责任。根据原告提供的派出所接处警工作登记表、照片、当事人陈述等证据，可以确定如下案件事实：被告502室房屋进户门之内的自来水管爆裂，导致大量积水漏至原告402室房屋内。以上事实与本院勘查事实能够相互印证，本院予以确认。关于漏水责任，原、被告及第三人意见不一。根据本案查明的事实，导致原告402室房屋及财产受损的直接原因，系来自被告502室内的积水渗漏所致。对于该自来水管，被告方应承担相应的管理注意责任。作为相邻方，被告方负有避免损害他人财产等义务。现有证据可以明确系被告502室房屋内的自来水管爆裂，导致产生积水及渗漏至楼下。原告要求被告方承担财产损害赔偿责任，符合法律规定。被告方在赔偿原告损失之后，如有充分的证据证明其他人对此亦应当承担责任，可以依法另行主张。第三人提供的证据表明，本案自来水管爆裂之处并不在其维修管理范围内，故对被告方认为第三人应当承担责任的主张，本院不予采纳。（二）原告损失的认定与处理。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告主张其因漏水导致产生财产损失，并申请对此进行鉴定。根据长城评估事务所出具的鉴定报告，402室房屋装潢损失的市场价值为13470元；房屋内的财产损失的市场价值为5150元；原告一次搬家费用为400元；月租房费用为3500元（原告现租住地标准）、2600元（原告房屋同地段标准）。除租房费用标准存在争议之外，其他鉴定内容有实物、照片等证据予以印证，本院予以确认。关于租房费用问题，考虑到本案漏水情况较为严重，原告该项损失应予支持，但损失数额应以同地段的租金标准等因素合理确定，故本院采纳每月2600元的租房费用标准。关于租房时间，应当结合本次房屋漏水原因、房屋自然恢复时间、纠纷处理及鉴定的合理时间等因素综合确定，综合本案事实，本院酌定为6个月，故该租房费用应确定为15600元。关于原告主张的其他损失。1、强弱电检测费用，由于本案漏水对电路设施的影响较为严重，本院现场勘查及进行鉴定时安全隐患仍然不能排除，故该费用为合理费用，综合本案案情及强弱电检测费用行情，本院酌定该费用为3500元。2、电话网络费和有线电视费用，由于漏水造成原告不能正常使用402室房屋和有关设施，故六个月合理时间内的上述费用，应认定为合理损失，本院予以支持。该电话网络费应确定为534元（89元／月×6月），有线电视费用192元（32元／月×6月）。根据以上分析，被告方应当赔偿原告以上各项损失合计38846元（＝13470元＋5150元＋400元＋15600元＋3500元＋192元＋534元）。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十一条、第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告俞茂刚、胡艳于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告陈雅兰财产损失共计38846元。二、驳回原告陈雅兰的其他诉讼请求。如被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1699元，鉴定费6270元，共计7969元，由原告陈雅兰负担2969元，被告俞茂刚、胡艳承担5000元（原告已预交，故两被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 杨向涛人民陪审员 吴 奕人民陪审员 闵慧林二〇一五年九月十四日见习书记员 汪慧娣 关注公众号“”