（2015）青民一初字第2034号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-12
案件名称
麦春云与杨德景、陈宝霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
麦春云,杨德景,陈宝霞,杨金,南宁市金道房地产经纪有限公司第一分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第2034号原告麦春云，男，1991年10月3日出生，汉族，住广西横县横州镇槎江路**号，公民身份号码：4521221991********。委托代理人郭庆涛，广西善仁律师事务所律师。被告杨德景。被告陈宝霞。被告杨金女。三被告共同委托代理人何英全，广西东方意远律师事务所律师。第三人南宁市金道房地产经纪有限公司第一分公司，住所地：南宁市民族大道178号昊然风景6-101号商铺。法定代表人郑光艳，董事长。委托代理人刘建。该公司营销总监。原告麦春云与被告杨德景、陈宝霞、杨金女，第三人南宁市金道房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称金道房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序公开开庭进行审理。原告麦春云及其委托代理人郭庆涛，被告杨德景、陈宝霞、杨金女的共同委托代理人何英全及杨金女本人，第三人南宁市金道房地产经纪有限公司第一分公司的委托代理人刘建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦春云诉称，2015年3月28日，原告经第三人介绍，购买被告杨德景、陈宝霞名下的位于南宁市青秀区青环路90号汇东郦城兲郦湖组团3-H号楼1单元1602号房。杨德景、陈宝霞授权杨金女代为与原告及第三人签订房屋买卖经纪合同，并收取定金20000元。三方约定，被告应于2015年5月5日将该房屋所欠银行贷款付清，解除与银行的抵押关系，并由原告在被告借款银行可还款当日一次性支付首期款。但合同签订后，经原告及第三人多次催促，被告一直未履行合同义务，直至原告起诉之日，被告仍未办理该房与银行的解押手续。被告的行为属严重违约，该合同已无法继续履行。故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、依法解除原、被告与第三人签订的《金道房地产买卖经纪合同》，三被告连带向原告双倍退还购房定金40000元；二、本案诉讼费用由三被告承担。被告杨德景、陈宝霞、杨金女共同辩称，一、三被告已依约履行了房屋买卖合同中约定的义务。为尽快履行房屋买卖手续，杨德景与陈宝霞专门到南宁办理公证手续，在第三人拒绝履行义务后，又自行到建设银行办理了提前还款申请，并即时将银行可提前还款的时间通知了原告，要求原告按合同约定支付房款。二、房屋买卖经纪合同已约定，第三人在合同履行过程中仅收取服务佣金4700元，按揭代理费4500元，上述费用均由原告承担。但此后，第三人要求被告向其支付7000元，对此被告杨金女勉强答应，但在办完公证要求第三人办理相关手续时，第三人又提出再另收3000元的加急费。对这一非分要求，被告表示不能接受，第三人随即拖延履行合同。所以，本案合同无法继续履行的原因完全在第三人。三、被告于2015年4月5日自行到中国建设银行办理提前还款申请，并得知在5月17日左右可还款，遂将该情况以短信形式告知原告，目的是让原告支付首期购房款180000元。但在5月17日当天，被告准备将付款账号告知原告并请求转账时，原告突然变卦，不同意继续履行合同。因此，是原告首先中止了合同，且不按合同履行义务。四、原、被告及第三人签订的房地产买卖经纪合同是三方的真实意思表示，合法有效。虽在合同履行过程中出现了一些矛盾与纠纷，耽误合同履行，但并没有给原告造成任何经济损失，且被告现仍愿意积极配合将房屋卖给原告。原告要求解除合同无事实及法律依据，属滥用解除合同的权利。综上，原告的各项诉请，应予驳回。第三人金道房地产公司辩称，本案合同无法继续履行的原因在三被告。被告未按约定将房产证放置第三人处托管，且没有去办理房产解押手续，存在违约行为。被告杨金女书面承诺同意支付第三人7000元，杨德景和陈宝霞办理公证手续须交纳3000元的公证费和加急费，该费用不是第三人自行收取。经审理查明，2015年3月28日，原告麦春云（买方）（乙方）与被告杨德景、陈宝霞（卖方）（甲方）、第三人金道房地产公司（中介方）（丙方）签订了《金道房地产买卖经纪合同》，约定甲乙双方通过丙方出售及购入位于南宁市青秀区青环路90号汇东郦城兲郦湖组团3-H号楼1单元1602号房，房屋成交总价为650000元。其中：第一部分房款为定金20000元，由乙方在合同生效当日向甲方支付，甲方收取定金时须将该物业房地产证／备案证明原件放于丙方处托管，在甲乙双方到房产局办理产权过户转移手续，《受理单》由丙方代为保管；第二部分房款为180000元，在甲方借款银行可还款当日，乙方一次性将该款汇入甲方的扣款账户；第三部分房款450000元，由乙方委托丙方协助申请银行按揭贷款45000元（具体贷款金额以银行与乙方签署借款合同为准，根据实际贷款金额多退少补）支付给甲方。如银行审批的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，乙方须在房产局领取《房屋所有权证书》当天或在递件前两个工作日内直接一次性支付给甲方。乙方须于2015年4月5日前申请按揭，甲方须无条件配合乙方提交申请按揭所需的法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。合同还约定：因涉案房屋目前处于抵押状态，甲方须于2015年5月5日之前将所欠银行贷款全部付清，解除与银行的抵押关系，保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理。关于丙方服务佣金的问题，三方约定：乙方在签订合同时向丙方支付服务佣金9700元。按揭代理服务费4500元亦由乙方在签订合同当日一次性付清。关于违约责任，约定如下：5、甲、乙双方应共同配合丙方办理该房屋交易过程中所涉及的贷款、解押、过户登记、领证交费等相关手续。甲、乙双方约定于2015年5月20日前办理该房地产的过户手续，如因甲、乙任何一方的原因致使交易不能顺利进行的，每日按总房价款千分之三的违约金赔付给另一方，中介合同继续履行。6、若上述物业需办理结清银行欠款手续的，甲、乙双方约定于欠款银行同意结清贷款当日由甲方将解押款划入该物业的专用扣款账号，每逾期一天，由违约方向守约方支付解押款千分之三的违约金，逾期十五日未办理解押手续的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。上述合同由杨德景、陈宝霞委托杨金女代为签订，并委托杨金女代为收取定金20000元。合同签订当日，麦春云向杨德景、陈宝霞支付购房定金20000元。杨金女向麦春云出具收据，并表示愿意承担由此引起的一切纠纷和后果。杨金女将涉案房屋的契税完税证明、备案证明、不动产发票、借款合同及买卖合同交给金道房地产公司代为保管。该日，杨金女向金道房地产公司出具《承诺书》，内容为：杨德景委托出售涉案房屋时同意支付金道房地产公司服务费7000元，待产权人杨德景、陈宝霞来南宁办理交易手续时一次性支付完毕。2015年4月29日，杨德景、陈宝霞出具《委托书》，内容为：“委托人杨德景和陈宝霞是夫妻关系，杨德景、陈宝霞是位于青秀区青环路90号汇东郦城兲郦湖组团3-H号楼1单元1602号的产权所有人（房屋所有权证号：邕房权证字第02430989、024309**号）。因我们不便亲自办理相关手续，现委托杨金女为我们的合法代理人，并以我们的名义全权办理如下事项：1、到南宁市房屋产权交易中心办理该房屋查档等相关手续并领相关资料；2、到委托人借款银行办理上述房屋提前还款手续并领取该房屋注销抵押的相关资料；3、到南宁市房屋产权交易中心办理注销上述房屋抵押登记手续及领取相关资料。在委托期内，受托人杨金女在其权限范围内所签署的一切有关文件，我们均予承认，并承担法律责任。受托人无转委托权。受托期限：自本文件签署之日起至上述事项完成之日止。该委托书在广西区南宁市东博公证处办理了公证手续。2015年4月30日，杨金女给麦春云发短信，内容为：“银行评估3300元（多还少补）、契税6500元、双方代为合同10000元。垫支手续费6600元。其他费用几百块交国家买房自付。卖方5月17日可还款，还款之后需5天左右结清、注销抵押登记。同步理买方银行贷款面签、过户、1个月内放款。尾款打至垫支方及卖方账户。”上述内容麦春云及杨金女均认可是由另一家房屋买卖中介机构以短信形式发送涉案房屋买卖的相关报价给杨金女，再由杨金女转发给麦春云。此外，麦春云主张其从未收到杨德景、陈宝霞、杨金女指令支付180000元购房款的信息。此后，三方因合同履行过程中是否存在违约行为、合同是否解除、定金返还等事宜不能达成一致协议，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。诉讼过程中，杨德景、陈宝霞、杨金女申请追加金道房地产公司为共同被告，就原告的诉请承担连带责任。本院于2015年8月6日对麦春云进行询问，麦春云表示其对金道房地产公司无诉讼请求，不追加金道房地产公司为本案的共同被告。另查明，直至本案开庭审理时，涉案房屋尚未结清银行贷款，未办理解押手续。再查明，麦春云于2015年6月17日向本院递交起诉状，提出解除合同的意思表示，本院于2015年7月7日以邮寄形式向杨德景、陈宝霞、杨金女送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书，杨德景、陈宝霞于2015年7月15日签收，杨金女于2015年7月20日签收。本院认为，原告麦春云、被告杨德景、陈宝霞、第三人金道房地产公司于2015年3月28日签订的《金道房地产买卖经纪合同》是各方在平等、自愿的基础协商一致订立，系各方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，三方均应恪守履行。关于履行合同过程中是否存在违约的问题。根据合同约定，杨德景、陈宝霞须在2015年5月5日前将所欠银行贷款全部付清，解除与银行的抵押关系。逾期十五日未办理解押手续的，麦春云有权解除合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。从合同上述内容看，杨德景、陈宝霞至迟应在2015年5月5日前通知麦春云支付购房款180000元，并告知麦春云扣款账户，以便麦春云履行付款义务，即杨德景、陈宝霞负有先履行合同的义务。杨金女认可2015年5月7日发送给麦春云的短信是其转发其他房屋买卖中介机构的短信内容，该行为不能视为杨金女代为履行合同中约定的告知麦春云支付180000元购房款的义务，且该短信内容中关于偿还贷款的信息不完整，不具备指向性，故截至本院开庭审理时，杨德景、陈宝霞、杨金女均未提供直接证据证明三人已通知麦春云支付购房款180000元，也无法证实三人将付款账户告知麦春云的事实。因此，本院认定杨德景、陈宝霞、杨金女未依约履行通知麦春云付款的义务，构成违约。关于本案合同是否应予解除的问题。因三方签订的房屋买卖合同已约定，自2015年5月5日起，杨德景、陈宝霞超过十五日为办理解押手续，麦春云有权解除合同。杨德景、陈宝霞未履行合同义务已如前所述，其违约行为已符合双方约定的合同解除条件，原告有权要求解除合同。由于麦春云未曾向被告发出过解除合同通知书，而是径向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达至杨德景、陈宝霞之日即2015年7月15日视为解除合同通知到达之日，本案房屋买卖经纪合同自该日起解除。关于违约责任的承担问题。杨德景、陈宝霞、杨金女以第三人金道房地产公司存在多收代理费，构成违约，导致合同履行过程中出现纠纷为抗辩理由，本院认为，就杨德景、陈宝霞、杨金女与金道房地产公司间的纠纷，杨德景、陈宝霞、杨金女可另行起诉，本院不宜一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条约定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。杨德景、陈宝霞未依照合同约定履行义务，应当向麦春云双倍返还定金40000元。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，杨金女系受杨德景、陈宝霞委托代为办理与麦春云间的房屋买卖事宜，杨德景、陈宝霞应对杨金女的代理行为承担民事责任。故麦春云要求杨金女就双倍返还定金承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告麦春云与被告杨德景、陈宝霞于2015年3月28日签订的《金道房地产买卖经纪合同》于2015年7月15日起解除；二、被告杨德景、陈宝霞应于本案判决生效之日起三十日内向原告麦春云双倍返还定金40000元；三、驳回原告麦春云对被告杨金女的诉讼请求。本案受理费400元，由被告杨德景、陈宝霞负担。上述义务，义务人应在本案判决指定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 范 俪二〇一五年九月十四日书记员 郭顺萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的乙方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”