（2015）朝民初字第26616号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-11-04
案件名称
北京天人三和物业管理有限公司诉郑伟等合同纠纷一案
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京天人三和物业管理有限公司,郑伟,刘敬士
案由
合同纠纷,合同纠纷,合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第26616号原告北京天人三和物业管理有限公司。法定代表人李肇华，董事长。委托代理人高峰，男，1974年1月28日出生，该公司法律顾问。委托代理人牛润莘，北京市金桥律师事务所律师。被告郑伟，男，1978年9月30日出生，自由职业。被告刘敬士，男，1985年7月12日出生。原告北京天人三和物业管理有限公司（以下简称原告）与被告郑伟（以下简称姓名）、刘敬士（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员马海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人高峰，被告郑伟均到庭参加了诉讼，被告刘敬士经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月23日，我方与郑伟签订合作协议书，约定我方将位于朝阳区平房街道办事处青年路5号院5号楼底商约200平米房间提供给郑伟自行使用，使用期限三年，自2013年5月1日至2016年4月30日，协议还约定，承租方如未经我方同意，将底商转租或者逾期向我方支付应付经营利润，需按日加付其月利润的千分之五作为滞纳金，逾期七日仍未支付视为承租方自动解除协议，我方有权收回底商。合作协议书签订后，我方如约将底商交付给郑伟，郑伟即时开始经营。然而，郑伟仅于2013年5月1日向我方支付198000元，2013年10月31日向我方支付180000元，2014年5月23日向我方支付35000元，2014年5月25日向我方支付15000元，2014年5月开始拖欠费用至今。另外，我方在向郑伟催缴费用时得知，郑伟于2014年6月1日在未告知我方，未得到我方允许情况下已经擅自将底商转让给刘敬士，刘敬士将底商用于茶艺经营至今。鉴于上述事实，我方找到二被告，要求郑伟根据双方约定，解除协议并补足欠款，要求刘敬士立即退出底商，但上述合理要求均遭二被告拒绝。我方与郑伟签订协议且约定明确，郑伟在不能履行协议书约定的情况下擅自将底商出租给刘敬士，已经构成违约，刘敬士在无任何依据情况下强行占据我方场地，给我方造成实际经济损失且损失还在进一步扩大，我方在无奈情况下，为维护自身之权益，依据法律规定提起本案诉讼，要求确认我方与郑伟2013年3月22日签订的合作协议书于2014年6月1日解除，郑伟给付我方截至2015年4月30日租金及占用费346000元，要求刘敬士立即腾退朝阳区平房乡青年路5号院5号楼底商，二被告按照每月34000元标准给付自2015年5月1日至房屋实际腾退之日的占用费。郑伟辩称：我在2013年承租了原告的房屋进行茶馆经营，2014年5月因为经营不善且房租较高，我和原告的法定代表人李肇华说要把房屋转租出去，李肇华口头同意，我于是于5月4日与刘敬士签订了转让意向书，6月1日签订了店铺转让合同，合同约定签订之日前店铺产生的债权、债务由我负责，之后店铺经营以及产生的债权、债务由刘敬士负责，刘敬士于2014年6月21日向我支付转让费30万元。合同签订后，我将店铺移交给刘敬士，但是刘敬士仅在2014年7月底支付我10万元，至今未支付剩余的转让费。原告要求我支付合同约定的费用我不同意，我认为2014年6月1日之前的合同费用我均已付清，房屋实际由刘敬士占用，原告要求其腾退我没有意见，但是合同费用和占用费应由刘敬士支付，我不同意承担。刘敬士未到庭亦未答辩。经审理查明：2012年9月20日，北京市朝阳区平房地区社区服务中心与原告签订北京市房屋租赁合同，约定将甲方（北京市朝阳区平房地区社区服务中心）作为权利人的北京市朝阳区平房街道办事处青年路西路5号院5号楼底商出租给乙方（原告）作为商业用途，租赁期自2012年12月15日至2020年12月14日，合同约定未经甲方同意，乙方不得将房屋转租给他人。2013年3月22日，原告与郑伟签订合作协议书，约定甲方（原告）同意将位于朝阳区平房街道办事处青年路西路5号院5号楼底商提供给乙方（郑伟）使用，房屋建筑面积约200平米；合作期限为3年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止，3月22日至4月30日为装修期；合作前两年乙方以每月33000元的经营利润支付给甲方，第三年每月递增1000元，即每月34000元支付经营利润，支付方式为半年付，从本协议签订之日起乙方应向甲方支付人民币198000元，下半年租金为到期日提前30天付清；协议保证金5万元，协议签订之日起支付，合作协议期满或解除后，如没有违约行为，保证金除抵扣应由乙方承担的费用外，剩余部分如数返还给乙方；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：乙方未经甲方书面同意，将该房屋转租、转借的……乙方未按本协议约定支付利润，如乙方逾期支付，须按日加付其月利润的千分之五作为滞纳金，逾期七日仍未支付的，视为解除合作协议，甲方有权要求乙方支付两个月经营利润作为违约金，及协议保证金不予退还，甲方有权收回本房屋。合同签订后，郑伟向原告交纳了保证金5万元及经营利润198000元。郑伟称因经营不善与李肇华协商后，2013年10月31日交纳经营利润18万元，免除18000元，原告对此予以认可。2014年5月郑伟向原告交纳5万元。郑伟称与原告法定代表人李肇华协商将涉案底商转租他人得到李肇华口头同意，其于2014年5月24日与刘敬士签订意向协议，刘敬士向其交纳定金1万元。2014年6月1日，郑伟与刘敬士签订店铺转让合同，约定甲方（郑伟）同意将位于朝阳区平房乡青年路西路5号院5号楼底商陆羽轩茶馆店铺转让给乙方（刘敬士）使用，建筑面积约172.12平，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备全部归乙方；乙方在2014年6月21日向甲方支付转让费30万元；合同签订前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，合同签订后一切经营行为及产生债权、债务由乙方负责。原告称其法定代表人李肇华对郑伟转租行为并不知情也未同意。郑伟提交其与李肇华通话录音，证明其与李肇华协商转租事宜，李肇华同意转租后加盖印章书面确认。但郑伟与刘敬士达成协议后未获得原告书面认可。原告称2014年底李肇华找刘敬士去要过钱，双方协商没有结果，刘敬士至今未向原告交纳任何费用。上述事实，有合作协议书、店铺转让合同及当事人陈述在案为证。本院认为：原告与郑伟签订合作协议书，该合同实质为租赁合同。郑伟经原告法定代表人李肇华同意，与刘敬士签订店铺转让合同，将租赁合同权利义务概括转让给刘敬士，结合李肇华曾向刘敬士主张租金的事实，本院认为该转让行为有效。店铺转让合同明确约定了2014年6月1日前后债权债务的承担主体、承担方式，本院认定原告与郑伟的租赁合同关系已于2014年6月1日约定解除，此后租赁合同的履行双方为原告和刘敬士。2014年6月1日之前的租金郑伟已足额交纳，此后的租金原告应向刘敬士主张。原告与刘敬士之间因租赁合同产生纠纷本案不宜一并处理，原告可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告北京天人三和物业管理有限公司与被告郑伟于2013年3月22日签订的合作协议书于2014年6月1日解除；二、驳回原告北京天人三和物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费三千二百四十五元，由原告北京天人三和物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 马海涛二〇一五年九月十四日书 记 员 刘海洋 关注微信公众号“”