（2015）北广民初字第00198号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-04-15
案件名称
张凯与军建公司、柳玉好、鸿运公司买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北镇市人民法院
所属地区
北镇市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张凯,北镇市军建房地产开发有限公司,柳玉好,北镇市鸿运商品混凝土有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
辽宁省北镇市人民法院民 事 判 决 书（2015）北广民初字第00198号原告张凯，男，1975年7月2日生，汉族，个体，住辽宁省北镇市。委托代理人毕芳艳，女，1976年5月10日生，汉族，个体，住辽宁省北镇市。被告北镇市军建房地产开发有限公司（以下称军建公司），住所地辽宁省北镇市。法定代表人宋伟，系该公司总经理。委托代理人钱常惠，男，1966年2月4日生，满族，系该公司法律顾问，住辽宁省北镇市。被告柳玉好，男，1951年12月15日生，汉族，职员，住辽宁省北镇市。被告北镇市鸿运商品混凝土有限公司（以下称鸿运公司），住所地辽宁省北镇市。法定代表人柳丽，系该公司董事长。委托代理人寇海英，系黑山县诚信法律咨询代理服务所法律工作者。委托代理人贾文清，系黑山县诚信法律咨询代理服务所法律工作者。原告张凯与被告军建公司、柳玉好、鸿运公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张凯的委托代理人毕芳艳、被告军建公司的委托代理人钱常惠、被告鸿运公司的委托代理人寇海英、贾文清到庭参加诉讼。被告柳玉好经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凯诉称，2012年11月14日，原告与被告柳玉好签订门市买卖合同，原告以每平方米7006.37元的价格购得被告军建公司抵给柳玉好的位于北镇市河畔新城14号楼3号门市楼，面积79平方米，价款共计553503元。同日，原告与柳玉好共同到军建公司将被告柳玉好于2012年4月8日签订的《河畔新城商品房内部认购协议书》更名到原告名下。现该房已交付使用。在办理房屋所有权证书过程中，经房产部门的实际测量，该门市楼的实际面积仅有73.2平方米，面积误差比的绝对值达到0.734%，对于其多收取的购楼款应当予以返还。经多次协商未果，诉至法院，要求被告退还多收取的购房款40636.95元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告多收取购房款的利息损失。被告军建公司辩称，1、原告所诉主体错误，被告与原告之间没有任何民事法律关系，与本案也没有任何关系；2、原告所诉没有事实和法律依据，原告购买的楼房系鸿运公司出售给原告的，购楼款也没有交给被告，原告与被告之间也没有买卖合同关系。鸿运公司与被告有协议在先，约定被告负责办理购房的相关手续，鸿运公司在转让、出售过程中出现的争议、纠纷全部由鸿运公司承担。被告给原告出具购楼手续是为了方便原告办理房屋产权证，不能作为买卖关系的证据，该手续也是在履行被告与鸿运公司的协议。终上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告柳玉好未答辩，未出庭。被告鸿运公司辩称，1、军建公司因欠被告供应材料款，与被告于2012年4月8日签订了顶房协议以抵付工程款。2012年11月14日，原告与被告签订了门市买卖合同，随后共同到军建公司，原告与军建公司签订了《河畔新城商品房内部认购协议书》，原告交付购房款，被告确认后，军建公司将房屋交付原告。根据相关法律规定，房地产转让合同的主体是房地产所有人，客体是土地使用权和房屋所有权。被告与军建公司虽然签订了顶房协议，但涉案房屋的所有权人并未发生转移，房屋所有权人仍然是军建公司，顶房协议只是被告与军建公司为明确双方在房地产转让过程中各自的权利义务而达成的一致书面意见，且同时原告又与军建公司签订了《河畔新城商品房内部认购协议书》，形成法律和事实的房屋买卖关系。因此，依据该协议面积差异的处理及赔偿应由军建公司赔偿，与被告无关；2、原告在签订门市买卖合同前已实地检验了涉案房屋，没有提出异议，只是在办理房屋所有权证书过程中提出面积存在误差，因此，根据相关法律规定，建筑面积误差所导致的后果应由原告自己负责；3、被告虽然与原告签订了门市买卖合同，但转让的是顶房协议的权利义务，原告与军建公司真正形成了房屋买卖关系，被告只是收了顶账门市楼的卖房款，被告没有隐瞒事实行为，不存在任何过错，故不应承担赔偿责任；4、涉案门市的面积是由军建公司提供的，原告认可的，根据相关法律规定，若存在误差，应由出卖人承担法律后果。经审理查明，2012年11月14日原告与被告柳玉好签订门市买卖合同，约定将位于北镇市河畔新城A4号楼3号门市卖与原告张凯，面积为79平方米，每平方米价格为7006.37元，总价款为553503元。该门市系被告军建公司抵付给被告鸿运公司的工程款，双方于2012年4月8日签订了顶房协议及河畔新城商品房内部认购协议。原告与柳玉好签订门市买卖合同的当日即到被告军建公司办理了该门市楼内部认购协议的更名手续，原告将购房款交付给柳玉好，并由赵丽（柳玉好的委托代理人）出具收条。现该房已交付使用，在原告办理房屋所有权证过程中，被告知该门市楼的实际面积为73.2平方米，故原告提起诉讼，要求被告返还多收取的购房款。另查明，被告柳玉好系被告鸿运公司的职员，受公司委托，全权处理军建公司顶账门市楼售出的相关行为。在审理过程中，根据原告申请，本院依法调取了北镇市房产管理处测量队对该门市面积的证明，经房产测量队按图纸和实际丈量，该门市面积为73.2平方米。本院所确认的上述事实，有原告提供的门市买卖合同、河畔新城商品房内部认购协议、中华人民共和国税收通用完税证、被告军建公司提供的顶房协议、河畔新城商品房内部认购协议两份、本院调取的北镇市房产管理处测量队证明及当事人的陈述笔录载卷为凭，经本院审查，可以采信。本院认为，柳玉好作为被告鸿运公司的代理人与原告签订门市楼买卖合同，并收取购楼款，可视为原告与被告鸿运公司形成了买卖合同关系，被告军建公司虽与原告签订了商品房内部认购协议，但未收到原告给付的购房款，且该门市楼被告军建公司作为工程款已抵付给被告鸿运公司，故被告军建公司与原告张凯之间未形成买卖合同关系。原告按79平方米购买该门市楼，但该门市的实际面积为73.2平方米，对于多支付的购楼款，被告鸿运公司应予以返还。关于原告主张要求被告支付多收取购房款的利息一事，符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张北镇市房产测绘大队没有鉴定资质一事，本院不予支持，此门市楼面积为原始记录，不是法院委托的。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鸿运公司于本判决生效后10日内返还原告张凯多收取的购房款40636.95元；二、被告鸿运公司于本判决生效后10日内按中国人民银行同期贷款利率返还原告张凯从2012年11月14日至判决确定的给付之日的利息（本金按40636.95元计算）。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元，由被告鸿运公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 李建光审 判 员 范琳琳人民陪审员 石立山二〇一五年九月十四日书 记 员 董 健 来自