（2015）让民初字第184号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-12-16

案件名称

王玉敏与大庆油田昆仑集团商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

大庆市让胡路区人民法院

所属地区

大庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王玉敏,大庆油田昆仑集团商贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条

全文

黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民事判决书（2015）让民初字第184号原告王玉敏，女，1962年5月3日出生。委托代理人侯强，黑龙江海天庆城律师事务所律师。被告大庆油田昆仑集团商贸有限公司，住所地大庆市让胡路区西宾路81号。法定代表人郑君，总经理。委托代理人崔潇，男，1985年5月22日出生。委托代��人应能，男，1962年5月31日出生。原告王玉敏与被告大庆油田昆仑集团商贸有限公司（以下简称昆仑集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理，依法由代理审判员刘丹丹担任审判长并主审本案，与代理审判员张宏伟、人民陪审员张洁共同组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告王玉敏及委托代理人侯强、被告昆仑集团委托代理人崔潇、应能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉敏诉称，2011年12月10日，被告大庆油田昆仑集团商贸有限公司将坐落于大庆市让胡路区中央大街84号昆仑购物中心让胡路分店三层房屋出租给原告用于服装经营，并依法签订房屋租赁合同。合同签订后，原告按照约定交付全部房屋租金共计650000元整。后经双方协商一致，于2011年12月20日，又签订补充协议一份，将房屋的租赁期限延长至��年。合同及补充协议签订后，原告为能按照被告的要求于2012年1月15日前统一开业，便对租赁房屋进行装饰装修、购买开业所需设备设施，并对开业所需人员进行聘用等。但当原告将租赁房屋全部装修完毕，并将开业所需设备、设施以及人员均准备完毕后，被告称开业时间要延长至2012年3月1日。无奈，原告只能按照被告的要求被迫等待。但最终等来的却是被告单方转向经营的通知。对原告基于其与被告签订合同以及对被告的信任，对租赁房屋进行装饰装修以及为开业前所做的必要准备产生的各项经济损失，虽经原告多次向被告主张以及与其进行数十次的协商，均无法达成一致意见。故原告诉至法院，要求被告赔偿原告1、合同约定违约金65000元（650000元×10％）；2、房屋租金650000元的利息损失51967.50元（房屋租金交付时间2011年12月25日，被告给付房屋租金��时间：2013年4月25日），利息损失的计算方法：650000元×6.15％x1.3年=51967.50元；3、实际装修损失：327500元、地板损失124200元，共计451700元；4、实际装修款利息损失83338.65元（租金利息计算的期间2011年12月14日一2014年12月14日共3年，451700元×6.15％×3年=83338.65元）；5、聘用员工工资损失57200元（13人、工资损失5个月，2011年12月25日开始，每人每月1200元，2012年1月25日开始，每人每月800元，至2012年5月24日止）；6、设备、设施损失48358元：8B架子：40个×750元／个=30000元，6B架子：20个×650元／个=13000元，T柱钢：154个×25元／个=3850元，165号黑立柱：26个×58元／个=1508元；7、购买的二手商品，具体损失项目及金额：裤模37个×150元／个=5550元，特价车21个，其中7个×150元／个=1050元，14个×450元／个=6300元，模特27个，其中4个×450元／个=1800元，23个×100元／个=2300元，腰带架子2个×140元／个=280元，领带架子1个×100元／个=100元，卡头440个×2.2元／个=968元，镜子4个×260元／个=1040元，裤夹子3000个×3.8元／个=11400元，缝纫机1台×200元=200元，码边机3台×670元／台=2010元，纤边机1台×3500元=3500元，熨台2台，其中1台48**元（全自动），1台24**元（半自动），1.2米双杠架子8个×50元／个=400元，上述各项金额共计：44098元。8、装修评估鉴定损失414432.88元。以上各项共计801662.15元，原告实际主张780269.90元；诉讼费用由被告承担。被告昆仑集团辩称，原告诉讼请求分为两部分，一部分为违约金，一部分为损失补偿，按照相关法律规定，违约金与损失补偿不能同时主张，应选择其一。为证实自己的主张，原告王玉敏向本院提交证据如下：1、房屋租赁合同五份以及补充协议五份，证明原、被告之间形成房屋租赁合同关系，原告租赁被告位于大庆市让胡路区昆仑家电三楼房屋经营服装生意，原告租赁被告上述房屋的期限为三年，租赁合同中对违约责任有明确的约定。被告对真实性有异议，房屋租赁合同应当加盖出租人（大庆油田昆仑集团商贸有限公司）合同专用章，该十份证据均没有加盖上述公章，因此不能认定是我方与原告签订的租赁合同，由于该份证据无法确定真实性，因此对所证明的问题也存在异议。根据庭审查明事实，被告对原告租赁昆仑购物中心三楼的事实予以认可，故本院对证据的予以采信。2、情��说明四份，证明应被告的要求，上述四人系应原告的请求，以原告的名义与被告签订房屋租赁合同，且在合同上签字的人也是原告，实际履行合同义务的合同主体也只是原告。被告对真实性有异议，无法核实出具上述证据是否是本人签字并按手印，对证明的问题代理人不清楚被告方有相关规定必须由五个人以上租赁一个楼层。庭后本院对出具情况说明的赵淑丽、王玉霞、王立芳、丁春梅进行了核实，该情况说明是该四人出具的，情况说明中的内容属实，故本院对证据的真实性予以确认。3、大庆油田昆仑集团商贸有限公司出具的收据复印件11张，证明被告收受原告房屋租金650000元的事实，实际履行合同义务的主体只是原告一人，原告与被告形成房屋租赁合同关系，原告与被告之间签订房屋租赁合同的事实。被告对真实性有异议，因为是复印件因此对该份证据不予质证。根据庭审查明事实，被告已将租金650000元退还给原告，对原告交付租金的事实予以认可，故本院对证据予以采信。4、昆仑集团商贸有限公司2012年6月21日出具书面通知复印件一份，证明被告存在单方面解除合同的事实。被告对真实性有异议，因为是复印件因此对该份证据不予质证。根据庭审中被告举证可以确认被告对通知原告解除合同的事实，故本院对证据予以采信。5、协议书一份、大庆市新潮家私装饰材料广场地板区销售凭证一份，证明原告基于对被告以及对与被告签订合同的信赖，对租赁房屋进行装修的事实，原告对房屋进行装修所产生的实际经济损失共计327500元，原告基于对被告及对与被告签订合同的信赖所产生的装修地板的损失，共计124200元。被告对协议书的真实性有异议，被告无法核实该份协议书约定的内容��真实情况，不清楚协议书中乙方董凤祥的身份；对销售凭证真实性无异议，但对证明问题有异议，由于该销售凭证并非发票，无法证明系原告实际发生的费用。本院将综合对证据进行认定。6、商品转让协议及身份证复印件各一份，证明原告基于对被告以及与被告签订合同的信任，购买开业所需商品所产生的经济损失共计44098元。被告对真实性有异议，由于该份证据是常虹个人出具，被告无法核实是否存在该份证据所示的转让行为，也无法确认该证据所证明的相应价款。本院将综合对证据进行认定。7、哈尔滨市南岗区宏达模特店出具的票据一张，证明原告基于对被告以及与被告所签订的租赁合同的信赖购买开业所需8B、6B、165黑立柱、T柱钢等所产生的经济损失共计48358元。被告对真实性有异议，由于没有相应发票不能证明是否有相应交易行为及��应价款，也不能证明该上述模特商品用于原告所谓的经营场所，即使用于经营场所，上述模特商品也属于可移动设备，原告可以自行收回，因此不能作为相应损失。本院将综合对证据进行认定。8、大庆市信恒资产评估事务所于2012年9月8日出具的资产评估报告书一份，证明因被告单方违约，被告单方面委托该评估机构对原告的装修损失进行评估，评估金额为：414432.88元。具体评估项目包括：装修项目损失共计364432.88元，实际装修损失共计451700元，差：92567.12元，机械设备11300元，包括熨台机、熨烫机、嵌边机、码边机、监控；低值易耗品38700元（具体包括不详）。被告对真实性无异议，对证明问题有异议，该份证据系资产评估报告，并非损失评估报告，该份证据仅能证明所评估的项目的价值，并不能证明原告实际产生损失的价值，因为评估报告中分为不可移动和可移动两部分组成，我方认为可移动项目不能计算在损失中，该份证据第十四项第三条明确规定本报告评估结果自评估基准日起一年有效，即评估结果有效期为2012年5月31日至2013年5月30日，并进一步规定超过一年其评估结果失去效用，如继续实现原目的需重新进行资产评估，原告起诉日期为2014年12月23日，起诉之日已在该份证据失去效用之后，因此我方对该份证据所作出的评估价值不予认可。本院认为，根据被告提供的会议纪要，其已将评估报告内容在赔偿方案中确认，故本院对证据予以采信。9、工资表及身份证复印件各一份，用以证明原告以及与被告签订合同的信任，聘用开业所必须服务人员所产生的经济损失共计57200元的事实。被告对真实性及证明的问题均有异议，该工资表系原告自己制作，无法反映实际情况。本院认为该份证据系原告单方制作��其真实性无法确认，故不予采信。为证实自己的主张，被告昆仑集团向本院提交证据如下：大庆油田昆仑集团商贸有限公司专业会议纪要第三十二次复印件一份（与原件核对无异）、关于大庆油田昆仑集团商贸有限公司昆仑购物中心让胡路分店单方违约原告针对评估认可的确认单原件一份，证明被告同意给予原告赔偿530701.58元（不含保证金、租金），证明2012年9月22日原告认可364432.88元。原告对真实性无异议，对证明问题有异议，1、该份会议纪要所确定的赔偿金额系被告承诺在特定的时间履行给付义务才形成的，该特定时间为该份会议纪要形成时间，该会议纪要形成之后十日内履行给付义务，但被告至今并未给付；2、该份会议纪要所确定的给付金额是按照评估报告评估金额给予原告的补偿，其中不包括原告所主张的设备购买、人员开支等方面��经济损失。本院对证据的真实性予以确认。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：原告王玉敏欲承租坐落于大庆市让胡路区中央大街84号昆仑购物中心让胡路店内部三层，因商贸公司不允许一人整体租赁一个楼层，需五人以上租赁，所以原告找到案外人赵淑丽、王玉霞、王立芳、丁春梅替原告与被告签订租赁合同，实际履行合同义务的为原告。2011年12月10日，原告王玉敏及案外人赵淑丽、王玉霞、王立芳、丁春梅分别与被告昆仑集团签订了房屋租赁合同，约定被告将坐落于大庆市让胡路区中央大街84号昆仑购物中心让胡路店内部三层租赁给王玉敏及案外人赵淑丽、王玉霞、王立芳、丁春梅。合同约定租赁期限自2011年12月26日起至2012年12月25日，租金共计650000元。合同签订后，原告按照合同约定交付全部房屋租金650000元。2011年12月20日，原告及赵淑丽、王玉霞、王立芳、丁春梅又与被告签订了补充协议，将租赁期限延长至2014年12月25日。合同及补充协议签订后，原告为能按照被告的要求于2012年1月15日前统一开业，便对租赁房屋进行装饰装修、购买开业所需设备设施，并对开业所需人员进行聘用等。后被告通知原告将开业时间拖延至2012年3月份。2012年6月21日，被告向原告下发通知，解除合同，退回所交租金及保证金，并按银行同期贷款利率支付利息；对于装修部分可按评估价值予以赔偿；为使原告可持续经营，同意在原昆仑购物中心总店，即将开业的油田商贸中心为原告提供经营场地；设备、设施、模具等折合人民币返还；按合同约定，同意按所交租金10%支付损失；限6月27日前返还经营场地。为了确定原告租赁场地的装修价值，被告委托大庆市信恒资产评估事务所对原告承租的昆仑购物中心让胡路分店三楼设计的装修资产价值进行了评估，大庆市信恒资产评事务所于2012年9月8日作出庆信恒评报字（2012）第009号资产评估报告，评估价值为414432.88元，包括装修项目价值为364432.88元，机器设备价值11300元，低值易耗品价值为38700元。该评估报告有效期为一年，自2012年5月31日至2013年5月30日有效。2012年9月22日，原告表示对于大庆市信恒资产评估事务所出具的资产评估报告及其评估结论给予认可，并签字确认。2012年12月17日，大庆油田昆仑集团商贸有限公司形成关于大庆商厦裙房、昆仑家电等纠纷赔偿意见的专业会议纪要，内容为公司法律事务部门多次与商厦裙房和原购物中心三楼业主就纠纷赔偿问题进行协商，并最终达成一致意见，其中对原告等11家经营服装业主处理意见为：1、王玉敏等11家业主于2011年12月4日在原昆仑购物中心交完工作质量保证金130000元、租金650000元后，因该店二楼没有开业，致使三楼一直没有投入运营，同意将王玉敏等11家业户交纳的工作质量保证金130000元、租金650000元凭原始收据退回；2、按同期银行贷款利率对650000元租金计息补偿15个月利息共计51269元；3、违约金按照合同约定10%给予补偿65000元；4、在重新开业的昆仑商贸中心给十个档口（店位），昆仑商贸按正常对外招商租金标准执行、收缴；5、对其营业厅装修部分按照评估额414432.88元给予补偿。合计530701.58元（不含保证金及租金）。庭审中，原告认可在双方协商时同意被告的赔偿方案。被告于2013年4月退还原告租金65万元，但至今未对被告损失进行赔偿，故原告诉至法院，要求被告对原告的损失780269.90元进行赔偿。本院认为：原告王玉敏与被告之间系房屋租赁合同关系，原告已经按照合同约定交付了租金，并为配合��物中心开业积极准备，积极履行合同义务，在合同履行过程中，因被告原因导致合同不能继续履行，租赁合同已经解除，故被告应当为解除合同给原告造成的损失承担赔偿责任。为了确定原告的装修价值损失，已对原告的装修损失进行了评估，其中包括装修项目价值、机器设备价值和低值易耗品价值，原告对于鉴定结果已签字认可，其中已包括原告诉请中主张的装修损失和设备设施损失，并且该部分损失已在双方认可的赔偿方案中确定，故该部分损失应当按照鉴定价值进行赔偿。对于原告主张的违约金、租金利息损失已在双方认可的赔偿方案中确定，故应当按照赔偿方案对原告进行赔偿。关于原告主张的聘用员工的工资损失，因原告提供的证据不能证实该笔损失的发生，故本院对原告的该项主张不予支持。综上，本院认定，被告赔偿原告租金利息51269元、违约金65000元、装修及设备设施损失414432.88元，共计530701.88元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：被告大庆油田昆仑集团商贸有限公司赔偿原告王玉敏租金利息51269元、违约金65000元、装修及设备设施损失414432.88元，共计530701.88元。此款于本判决生效之日起十日内一次付清。案件受理费11603元（已由原告预交），由原告承担3711元，由被告承担7892元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审　判　长　　刘丹丹代理审判员　　张宏伟人民陪审员　　张　洁二〇一五年九月十四日书　记　员　　邹函钊附相关的法律条文：《中��人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关注微信公众号“”