（2015）三中民终字第09508号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-03
案件名称
长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与祁永孝物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司,祁永孝
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第09508号上诉人（原审原告）长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人陈耀忠，董事长。委托代理人张乐乐，北京道盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）祁永孝，男，1966年9月28日出生。上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）因与被上诉人祁永孝物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第10146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官张弘、法官赵卉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长城物业公司在一审中起诉称：长城物业公司为北京市朝阳区朝阳北路常营丽景园小区物业服务提供单位，祁永孝为小区××房屋业主，累计拖欠物业费4256.79元。期间，长城物业公司多次通过不同方式催要欠缴物业费，祁永孝均以种种理由不予理睬。故诉至法院，要求祁永孝支付自2011年7月28日至2014年7月27日拖欠的物业费4256.79元（包含物业管理费、垃圾清运费、公共照明费）、滞纳金1488.03元。祁永孝在一审中未出庭，但于庭后称：祁永孝和长城物业公司是物业合同关系，长城物业公司主张的欠付物业费期限和数额属实，祁永孝不是无故不交纳物业费，而是长城物业公司的物业服务存在问题。包括祁永孝的房子被雨水泡了之后给长城物业公司打电话，长城物业公司也不管不顾；祁永孝家窗框上面漏水，窗框被泡了，长城物业公司也不管；公共楼道上的灯坏了，长城物业公司也不及时更换；长城物业公司晚接了中水，使得祁永孝使用自来水的费用变贵了。长城物业公司把以上的问题解决，祁永孝才同意交纳物业费。故不同意长城物业公司的全部诉讼请求。一审法院审理查明：祁永孝为北京市朝阳区朝阳北路常营丽景园××室房屋（以下简称涉案房屋）业主。2010年7月17日，长城物业公司与祁永孝签订《前期物业服务协议》，约定长城物业公司为祁永孝的涉案房屋提供物业服务，物业服务内容包括：制定物业服务工作计划并组织实施；管理工程图纸档案与竣工验收资料等；物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括对物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾收集等；协助维护秩序，对车辆停放进行管理；协助做好安全防范工作；消防服务等。该协议第三条约定物业服务标准按照不低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应要求提供服务。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为1.57元／平方米／月。第七条约定：甲方（业主）应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度6月30日前，交费期间如遇物业费用调整，按新标准实施时间多退少补。第十八条约定：甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。涉案房屋建筑面积为72.13平方米，祁永孝未交纳涉案房屋自2011年7月28日至2014年7月27日期间的物业服务费。另查，长城物业公司与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签署《北京市前期物业服务合同》第三十三条约定，业主按政府有关规定应交纳的其他费用：生活垃圾清运费30元／户／年、公共楼道照明费30元／户／年。一审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事活动应当以公平及等价有偿为原则。物业服务费是物业服务企业赖以生存和持续提供物业服务的资金来源，祁永孝享受了长城物业公司提供的物业服务，应当交纳物业费用。根据现有证据显示，祁永孝未交纳2011年7月28日至2014年7月27日三个年度的物业费用，故长城物业公司主张上述期间物业费合法有据，该院予以支持。根据已经查明的事实，长城物业公司提供的物业服务尚不能完全达到合理标准，故该院对物业服务费予以酌减。长城物业公司应当继续提高服务水平，妥善解决前期物业服务中存在的问题。关于滞纳金，因双方在履行合同中存在争议，祁永孝并非恶意拖欠，故该院不予支持。祁永孝经该院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，该院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、祁永孝于判决生效后七日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司位于北京市朝阳区朝阳北路常营丽景园××室房屋自二○一一年七月二十八日至二○一四年七月二十七日期间三个年度的物业费共计三千四百零五元四角三分；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。长城物业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：祁永孝辩称的房屋漏水等问题，侵权主体并非长城物业公司，且长城物业公司对于祁永孝的问题也积极寻求过解决办法。对于祁永孝提到的中水问题，并非由于长城物业公司提供的物业服务不合格导致。祁永孝因非长城物业公司的责任和原因不交或者少交物业服务费没有法律依据。一审程序违法，没有组织长城物业公司对相关问题进行质证，即作为一审判决的依据，故其程序违法。综上，请求撤销一审判决，改判祁永孝向长城物业公司支付物业费4256.79元，滞纳金1488.03元。祁永孝服从一审法院判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《前期物业服务协议》、承诺书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：祁永孝在一审法院开庭时没有按时到庭。庭后，其向一审法院表达了答辩意见。一审法院综合考虑祁永孝的意见，以及相同小区其他业主的意见和证据，认定长城物业公司提供物业服务存在瑕疵，理由正当，本院予以确认。一审法院根据查明的事实，酌减物业费，理由正当本院予以确认。长城物业公司关于物业服务不存在瑕疵，一审法院程序违法的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其要求祁永孝给付全额物业费、滞纳金的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，长城物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由祁永孝负担（于本判决生效后7日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司）。二审案件受理费50元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高 峙代理审判员 张 弘代理审判员 赵 卉二〇一五年九月十四日书 记 员 陈雁书记员高媛 来自：