（2015）宜民初字第1185号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-12-30
案件名称
宜兴龙湖置业有限公司与吕俊荣、杜霞敏商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜兴市人民法院
所属地区
宜兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜兴龙湖置业有限公司,吕俊荣,杜霞敏
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）宜民初字第1185号原告宜兴龙湖置业有限公司。法定代表人王建辉，该公司总经理。委托代理人孙建峰。被告吕俊荣。被告杜霞敏。委托代理人丁国芳（受吕俊荣与杜霞敏的共同委托）。原告宜兴龙湖置业有限公司（以下简称龙湖公司）与被告吕俊荣、杜霞敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由代理审判员庄妍适用简易程序，分别于2015年7月15日、同年9月6日公开开庭进行了审理。原告龙湖公司的委托代理人孙建峰，被告吕俊荣、杜霞敏的共同委托代理人丁国芳到庭参加了两次庭审，被告杜霞敏本人到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告龙湖公司诉称：其与吕俊荣、杜霞敏于2013年6月30日签订了商品房买卖合同及补充协议一份，约定吕俊荣、杜霞敏以4947497元的价格购买其开发的紫云台第A32幢101号房屋，于2013年6月30日前一次性付清全部房款。若吕俊荣、杜霞敏逾期付款超过90日的，其有权解除合同，吕俊荣、杜霞敏需承担违约金及律师费。合同订立后，吕俊荣、杜霞敏仅支付了房款300000元，余款至今未付。其于2014年3月31日邮寄了解除合同通知书，但吕俊荣、杜霞敏置之不理，故诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的商品房买卖合同（合同备案号为201306300031）；2、吕俊荣、杜霞敏支付违约金989499元及律师费123654元；3、本案诉讼费由吕俊荣、杜霞敏承担。被告吕俊荣、杜霞敏共同辩称：1、同意解除双方签订的商品房买卖合同。2、因其不存在违约行为，故不同意承担违约金和律师费。根据双方签订的商品房买卖合同第六条，并没有约定付款时间，鉴于龙湖公司提供的商品房买卖合同及补充协议属于格式合同，应当做出对被告有利的解释。其提供的照片、短信、录像资料足以证明龙湖公司存在违约行为。3、龙湖公司的第一项诉请要求解除合同，但未涉及退房、退款等问题。综上，请求驳回龙湖公司的诉请。经审理查明，2013年6月30日，龙湖公司（出卖人）与吕俊荣、杜霞敏（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定吕俊荣、杜霞敏向龙湖公司购买位于宜城街道九龙依云东侧A地块的紫云台第A32幢101号房屋，建筑面积为312.28平方米，房屋价款按套计算，总价款为4947497元，付款方式为一次性付款。同时，补充协议第三条对付款方式做了补充约定，买受人于本合同签订之日即2013年6月30日前一次性付清全部房款（包括买受人已经支付的定金300000元转为本期购房款）。第六条对逾期付款做了补充约定，逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金。第十九条对合同解除及违约责任做了补充约定，出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于出卖人为签订及解除本合同而实际产生的律师费等费用）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。合同签订后，涉案商品房买卖合同在房产管理部门进行了备案。吕俊荣、杜霞敏仅支付购房款300000元，余款至今未付。另查明，龙湖公司为维护其合法权益，委托江苏金汇人律师事务所向本院提起诉讼，双方约定应当支付的律师费为123654元。审理中，龙湖公司称律师费尚未支付，待一审结案后再行支付。上述事实，由龙湖公司提供的商品房买卖合同及补充协议、入账收据、法律服务合同、律师费发票及本院庭审笔录等证据在卷佐证。审理中，龙湖公司主张已于2014年3月31日向吕俊荣、杜霞敏邮寄了解约函，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并向本院提供了快递单存根及查询记录。对此，吕俊荣、杜霞敏辩称其未收到，但其于庭审时表示同意解除合同。审理中，吕俊荣、杜霞敏辩称，其未支付剩余房款是由于龙湖公司存在违约行为，因龙湖公司未向其出具建造阳光房的书面承诺，致使合同目的无法实现，付款条件尚不具备。并称其已支付的300000元系定金，要求龙湖公司双倍返还。吕俊荣、杜霞敏并向本院提供如下证据：1、照片复印件三张，其称拍摄于2015年7月，由其他业主拍摄后转发。照片中显示有“黑心开发商”、“欺诈消费者”等内容。2、胡骁与杜霞敏之间的短信摘录，短信中有涉及阳光房的内容。3、杜霞敏至龙湖公司销售处与胡骁商谈的录像，其称录制于2013年12月，收到要求支付滞纳金的律师函后。录像中有杜霞敏要求龙湖公司就阳光房问题出具书面承诺等内容。对此，龙湖公司质证称，对照片的真实性不予认可，照片不能反映与本案的关联性。对短信的另一方为胡骁无异议，胡骁原系其公司的职业顾问，现已离职，但对短信内容的真实性不予认可，短信可以后期删减，不能反映双方之间的全部交流过程。对录像的真实性无异议，但录制于杜霞敏收到律师函后，具有导向性。短信与录像围绕的都是阳光房事宜，阳光房本身与商品房买卖合同没有关联。其公司也未对杜霞敏的要求进行确认，即使确认，阳光房也是在房屋交付后应当处理的，与合同履行过程中的争议没有关联，本案系逾期支付房款导致。对于其公司收到的300000元款项，其中20000元是定金，其余为暂收款，在合同签订后已经转化为房款。且在预售阶段，定金的意义在一方拒绝签订合同时才适用，本案中双方已经签订商品房买卖合同，应当按照合同履行。审理中，吕俊荣、杜霞敏辩称，商品房买卖合同及补充协议上吕俊荣的签名并非其本人所签，而是杜霞敏代签；龙湖公司主张的违约金过高，已经超过了银行同期贷款利率的1.3倍。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，龙湖公司与吕俊荣、杜霞敏于2013年6月30日签订了商品房买卖合同及补充协议，吕俊荣、杜霞敏虽辩称吕俊荣的签名非其本人所签，但未向本院提供相应证据，本院不予采信。上述合同虽为龙湖公司提供的格式合同，但其中并没有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，应当认定为依法成立且有效。补充协议中明确约定了买受人应于2013年6月30日前一次性付清全部房款，吕俊荣、杜霞敏逾期支付房款已超过90日，双方约定的一方解除合同的条件已经成就，故龙湖公司有权要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，吕俊荣、杜霞敏逾期支付剩余房款，已经构成违约，并最终导致合同解除，应由其承担相应违约责任。审理中，吕俊荣、杜霞敏辩称其未支付房款，是因为龙湖公司未就阳光房事宜向其出具书面承诺，付款条件尚未成就。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议中并未就阳光房问题做出约定，也未就房款的支付约定前置性条件，故吕俊荣、杜霞敏不得以龙湖公司未出具书面承诺作为拒付房款的正当理由。根据合同约定，因逾期付款导致解除合同的，买受人应当按照房款的20%支付违约金，故龙湖公司主张的违约金989499元，于法有据，应予支持。扣除龙湖公司应当返还的房款300000元，吕俊荣、杜霞敏还应支付违约金689499元。吕俊荣、杜霞敏虽辩称违约金过高，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。对于龙湖公司主张的律师费123654元，双方在补充协议中已明确约定出卖人因解除合同而产生的费用由买受人承担，虽然截至目前龙湖公司尚未支付，鉴于该费用系必然发生的，且该收费标准合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除龙湖公司与吕俊荣、杜霞敏于2013年6月30日签订的商品房买卖合同及补充协议（合同备案号为201306300031）。二、吕俊荣、杜霞敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向龙湖公司支付违约金689499元及律师费123654元。三、驳回龙湖公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取23190元，由吕俊荣、杜霞敏负担。该款已由龙湖公司垫付，吕俊荣、杜霞敏于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给龙湖公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。代理审判员 庄 妍二〇一五年九月十四日书 记 员 吴国珍 搜索“”