（2015）泉民初字第3750号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-29
案件名称
徐州康居物业管理有限公司与朱兴强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州康居物业管理有限公司,朱兴强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第3750号原告徐州康居物业管理有限公司。法定代��人李世忠。委托代理人权学武。被告朱兴强。委托代理人朱迎迎。原告徐州康居物业管理有限公司（以下简称康居物业公司）诉被告朱兴强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。原告康居物业公司的委托代理人权学武、被告朱兴强的委托代理人朱迎迎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告康居物业公司诉称，自康居家园小区2000年上房以来，原告不间断提供物业服务，但被告自2008年1月1日到2015年12月31日拖欠物业管理费4920元、违约金2580元。原告每年都催要多次，但被告拒不支付，造成原告经营困难。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告向原告支付物业管理费4920元及违约金2580元，诉讼费用由被告承担。被告朱兴强辩称，康居物业公司提供物业服务期间，1、被告的电动车丢失，物业公司未尽到应有的服务保障义务；2、墙体浸水，维修不到位，找了多次物业都推脱；3、停车时车体被划伤多次；4、走廊灯、卫生都不到位，绿化不到位，垃圾桶清理不及时。另外被告没有和康居物业签订过协议，平时也看不到巡逻和打扫卫生的人员。请求法院依法判决。经审理查明，被告是康居家园xx室（建筑面积106.78平方米）的业主，原告系康居家园小区的物业服务企业。2007年11月6日，原告（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为凤凰山康居家园小区进行物业服务。合同第三条约定：本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人，乙方服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主及物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。物业服务期限为自2007年11月6日至2010年9月30日。普通住宅的物业服务费按每月每平方米0.48元（建筑面积）的标准收取，在每季度首月的第一个月到物业一次性缴清，行动不便的可由物业上门收取。业主或物业使用人不得无故拖欠物业服务费。逾期未交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日按应交物业服务费的万分之五另外收取滞纳金。乙方违反本合同约定、《投标书》中及其他承诺，未达到服务质量标准，造成业主或甲方损失的，乙方应承担经济赔偿责任。该合同还约定了双方权利义务、物业服务质量等其他内容。2010年9月27日，原告（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止。物业服务费收费标准与交纳期限、方式、滞纳金计算等与原合同一致。2013年9月30��，原告（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）又续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止。物业服务费收费标准与交纳期限、方式、滞纳金计算等与原合同一致。2014年9月29日，原告（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）再次续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止。物业服务费收费标准与交纳期限、方式、滞纳金计算等与原合同一致。被告自2008年1月份开始欠缴物业费。2015年8月6日，原告通过挂号信的形式向被告寄送了《催费通知》。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的��业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非是合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与康居家园业主委员会签订的物业服务合同不违反法律、行政法规的规定，真实有效，本院予以确认。原告对康居小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业费。被告作为康居家园xx室的业主，应及时缴纳物业费。原告本次诉讼要求被告交纳2008年1月至2015年12月31日的物业管理费，其中2008年1月至2015年9月的物业管理费具有合同和法律依据，本院予以支持，被告朱兴强自2008年1月至2015年9月合计欠缴物业费93个月，应交纳的物业费为4766.66元（0.48元／月／㎡×106.78㎡×93个月）。2015年10月至2015年12月的物业费因欠费未实际产生，本院不予处理，待实际产生后，原告可另行起诉。关于原告主张的滞纳金问题，本院认为，虽然原告与徐州��山区康居家园业主委员会所签订的合同中对于拖欠物业服务费逾期未交的业主可以按比例加收滞纳金，但其前提是无故拖欠。本案中，根据被告的抗辩及该小区的实际情况和他案的处理原则，不能认定被告故意拖欠物业服务费用。因此本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告朱兴强支付原告徐州康居物业管理有限公司2008年1月至2015年9月的物业费4766.66元；二、驳回原告徐州康居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三��之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱兴强负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。本判决为终审判决。代理审判员 王亚群二〇一五年九月十四日书 记 员 李 洁 来源：百度“”