（2015）浦民一（民）初字第25804号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-22
案件名称
陆文官与上海盛欣房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆文官,上海盛欣房地产开发经营有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第25804号原告陆文官，男，1958年2月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陆盈瑛，1982年8月21日生，汉族，住上海市浦东新区。被告上海盛欣房地产开发经营有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人杨国民，董事长。委托代理人薛克，上海市五环律师事务所律师。委托代理人杨丽，上海君然律师事务所律师。原告陆文官诉被告上海盛欣房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告陆文官及其委托代理人陆盈瑛、被告上海盛欣房地产开发经营有限公司的委托代理人杨丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆文官诉称，2000年1月，被告动工开发建造上海市浦东新区三灶镇的“海志花苑”，在售楼处挂出“三灶镇唯一有产权的商品房”的广告宣传横幅。2000年2月29日，原、被告双方商定：原告购买被告开发建造的位于上海市浦东新区三灶镇“海志花苑”即上海市浦东新区南六公路XXX号商铺两套（以下简称系争房屋），建筑面积180平方米，房屋总价为人民币（以下币种相同）500，274元，被告承诺为原告办理房产证。��告于2003年1月14日支付给被告全部购房款500，274元，同日被告将系争房屋交付原告。但被告未履行为原告办理房产证的约定，虽然原告方多年来多次与被告协商，并向被告方主管部门反映，被告至今未给原告办理房地产权证，构成违约。为此，原告于2011年4月、2013年6月两次起诉被告，要求被告承担违约责任，法院均作出了判决。但被告至今仍未协助原告办理小产证，根据相关法律法规，原告起诉要求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金75，641元（自2013年6月1日起至2015年5月31日止，按每日万分之二点一计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告上海盛欣房地产开发经营有限公司辩称，原告的请求应当予以驳回，系争房屋所在小区由于业主违章搭建、政府规划改变等因素，产证已无法办理，被告愿意解除合同，承担解除合同的违约金。原告已经两次起诉，被告已经两次给付了原告违约金，违约金数额已达到房屋总价的30%，不应当再行给付，否则违约金将可能超过房屋价款，希望法院将违约金予以限制。经审理查明，原告曾就系争房屋逾期办证违约金于2011年4月向本院提起诉讼，本院经审理查明后确认：2000年2月29日，原告与上海盛欣房地产开发经营公司协商一致，约定原告购买系争房屋。原告于2003年1月14日前向上海盛欣房地产开发经营公司支付了房款500，274元，并入住该房使用至今。但至今未签订过书面买卖合同。系争房屋所在土地权利人登记为上海盛欣房地产开发经营公司。2004年8月，有关部门核准上海盛欣房地产开发经营公司名称变更为上海盛欣房地产开发经营有限公司。被告在截止庭审之日尚未办理出系争房屋所在小区新建商品房房地产初始登记手续和大产证。后本院于2011年6月21��依法作出（2011）浦民一（民）初字第15007号民事判决书，判令被告支付原告逾期办理小产证违约金75，641元（以500，274元为本金，按照日万分之二点一的标准计，自2009年4月26日至2011年4月26日止），同时驳回了原告要求被告继续履行为原告办理房产证的诉讼请求。2013年6月，原告就逾期办证的诉请再次起诉来院，本院另查明，系争房屋所在小区仍未办理新建商品房房地产初始登记手续。2013年6月27日，上海市人民政府颁发《关于批准浦东新区2013年第40批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》，其中涉及被告的为1，695.50平方米国有土地的收回。故本院于2013年10月21日依法作出（2013）浦民一（民）初字第22463号民事判决书，判令被告支付原告逾期办理小产证违约金75，641元（以500，274元为本金，按照日万分之二点一的标准计，自2011年6月1日至2013年5月31日止），同时驳��了原告要求被告继续履行为原告办理房产证的诉讼请求。此后，原告提起本案诉讼，诉请如前。审理中，被告表示系争房屋所属地块已不可能办出产证。经本院释明，原告表示不要求解除合同，坚持诉请。被告亦表示本案中不提出解除合同的反诉请求。上述事实，由本院（2011）浦民一（民）初字第15007号民事判决书、（2013）浦民一（民）初字第22463号民事判决书等证据及当事人的陈述在案佐证，查证属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告间的房屋买卖关系已经生效判决认定有效。根据相关规定，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日90日期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。现系争房屋交付给原告至今已达十多年，上述期限内被告未能协助原告申领小产证，本院生效判决认定逾期办证的责任在于被告，故被告应当承担相应的违约责任。但原告已就逾期办证提起过两次诉讼，且在前次诉讼以及本次诉讼中，其均明确知晓系争房屋目前不具备办证的条件。经本院释明，原告仍不要求解除合同，坚持本案诉请。被告虽然表示愿意解除合同，在本院向其释明后，未提出相关诉请。鉴于被告已经生效判决确定承担了15万余元的逾期办理产证的违约金，并提出对违约金的数额予以限制。被告的请求符合相关法律规定，本院予以准许。依照公平及诚实信用的原则，本院酌情确定被告承担2013年6月1日至2015年5月31日期间的逾期办理权属证书的违约金37，820.50元（75，641元的50%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海盛欣房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆文官违约金37，820.50元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，691元，减半收取计845.50元，由被告上海盛欣房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一五年九月十四日书记员 于 晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务��符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条?由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。