（2015）三中民终字第11747号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-03
案件名称
罗少华与北京我爱我家房地产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗少华,北京我爱我家房地产经纪有限公司,姚飞
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第11747号上诉人（原审被告、反诉原告）罗少华，男，1967年10月1日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。原审第三人姚飞，男，1955年2月17日出生。上诉人罗少华因与被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、原审第三人姚飞居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第00896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成由法官宋毅担任审判长，法官朱小皙、法官姜君参加的合议庭，并于2015年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人罗少华，被上诉人我爱我家公司的委托代理人徐俊杰到庭参加了诉讼。姚飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。我爱我家公司在一审中起诉称：2014年9月22日，罗少华与姚飞在我爱我家公司的居间服务下就位于北京市朝阳区×房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》、居间服务合同。居间服务合同中约定罗少华于合同签订当日支付我爱我家公司居间服务费35000元。我爱我家公司已成功促成罗少华签订合法有效的房屋买卖合同。故此诉至法院，请求人民法院判令罗少华支付我爱我家公司居间服务费35000元，判令罗少华支付我爱我家公司违约金（350元每日×自2014年9月22日起至罗少华实际支付上述款项之日止）。罗少华在一审中答辩并反诉称：2014年9月20日，罗少华、我爱我家公司、姚飞签订《房地产经纪服务事项告知书》、《我爱我家签约提示》、《居间服务合同》、《交易方留存信息表》、《交易税费提示》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《房屋交易保障服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《交付清单》等书面材料。三方共同要求将所有落款时间均为2014年9月22日，原因是罗少华不能在当日取出存款，留时间给我爱我家公司去相关部门核实上述房屋是否有抵押和审核罗少华购房资格，留时间给实地勘察房屋。2014年9月21日，罗少华委派妻子向我爱我家公司送达结婚证、户口薄，以方便我爱我家公司核实罗少华购房资格问题。2014年9月22日，罗少华前往我爱我家公司处，该公司工作人员未能向罗少华出示相关法律文件，只是口头称上述房屋是可以上市交易的，我爱我家公司也未能核实并调取购房资格的相关法律文件。罗少华要求我爱我家公司出具承诺书，或书写在《补充协议》上，但我爱我家公司无理拒绝，后罗少华要求我爱我家公司出具有关在北京缴纳社保满五年，纳税为第五年的情形居住在北京市的外地户口具有购买北京存量房屋资格的法律法规或政策文件，或出具案例，但我爱我家公司无理拒绝，此导致罗少华无法向姚飞、我爱我家公司支付相应款项，我爱我家公司拒绝对罗少华与姚飞签署的《补充协议》加盖合同专用章进行见证，也不组织三方共同去上述房屋。2014年9月23日，罗少华及时向我爱我家公司、姚飞邮寄了《解除及终止履行合同通知书》，经核查该法律文书已经由我爱我家公司、姚飞签收。我爱我家公司、姚飞未否认上述《解除及终止履行合同通知书》的效力。《居间服务合同》不仅是《合同法》中规定的居间合同，也是《房地产经纪管理办法》、《北京市房地产经纪管理办法》中规定的房地产经纪服务合同、房地产经纪其他服务合同的内容，应主要适用《房地产经纪管理办法》、《北京市房地产经纪管理办法》的有关规定。《房地产经纪服务事项告知书》中明确说明了本告知书由我爱我家公司依据《房地产经纪管理办法》、《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》及相关监管部门的要求制定。我爱我家公司根本不能完成其应完成的居间服务行为，也不能提供合同约定的房地产经纪服务的内容、收费、完成标准，不能提供相关规定中的服务内容和标准。我爱我家公司不能彻底全面促成罗少华与姚飞的房屋买卖合同（含补充协议），根本不能促成罗少华与姚飞签订的《补充协议》合法成立并生效，我爱我家公司不能在上述《补充协议》上加盖合同专用章，相应的经纪人不能在上述文件上签字见证确认，所以上述《补充协议》不能合法成立生效，我爱我家公司未能促成罗少华、姚飞形成产生法律效力的买卖合同，其居间行为根本没有完成。我爱我家公司不能向罗少华提供《房地产经纪服务告知书》中第六条约定的具体流程图，罗少华、姚飞不认识何建英、何春美，所以其也不能向罗少华、姚飞讲解索要签署的各类合同及基本贷款、产权登记、转移流程。我爱我家公司根本未能让罗少华、姚飞共同去监督我爱我家公司工作人员将上述合同登记到我爱我家公司的ERP管理系统中，这样就无法使罗少华、姚飞获得相应的查询校验编号，更不能将上述编号填写到《房地产经纪服务事项告知书》的首页，所以我爱我家公司严重违反了《我爱我家签约提示》的第六条、《北京市存量房屋买卖合同》中的第三条。我爱我家公司至今未能带罗少华核实查看上述房屋，也未能提供《北京市存量房屋买卖合同》附件一、附件二、附件三，因为我爱我家公司未能完成服务内容，所以我爱我家公司至今也不能与罗少华、姚飞签订《为客户提供服务确认书》。我爱我家公司至今未能提供合法有效的尽职调查报告，也不能为罗少华、姚飞提供居间服务合同，在交易过程中存在提供虚假信息及故意隐瞒真实情况的存在，其中我爱我家公司隐瞒了土地划拨取得的事实，欺骗罗少华居间服务代理费只能由罗少华一方承担，我爱我家公司故意采用自己格式的《居间服务合同》，擅自将违约金标准提高，侵害了当事人的合法权益。我爱我家公司依据《合同法》第425条、第427条等不能收取罗少华、姚飞有关费用。罗少华签订《居间服务合同》的最终目的在于在我爱我家公司的服务下确保承购购房，而不是仅要我爱我家公司提供罗少华与姚飞签订买卖合同的机会，我爱我家公司作为专业的房地产经纪公司不能提供专业的服务，同时至今未能提供确保罗少华具有购房资格的任何书面答复。现罗少华提出反诉，请求人民法院判令解除罗少华、姚飞、我爱我家公司之间的《居间服务合同》。我爱我家公司在一审中针对反诉答辩称：我爱我家公司已经完成了居间义务，因为罗少华原因导致买卖合同没有继续履行，罗少华应该承担相关法律责任。姚飞在一审中未到庭，亦未提交书面答辩状。一审法院审理查明：2014年9月20日，姚飞、罗少华、我爱我家公司（居间方）签署《居间服务合同》，其内容为姚飞、罗少华于2014年9月22日签订《北京市存量房屋买卖合同》，为明确三方权利义务，根据国家法律、法规的有关规定，在充分协商的基础上，订立本居间服务合同。第一条居间服务姚飞、罗少华同意共同委托我爱我家公司作为交易居间方，我爱我家公司提供的居间服务包括（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受方身份情况，引领买受方看房；（4）协助查看出售方身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出售方、买受方协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出售方、买受方协商房屋买卖合同的相关条款内容。姚飞、罗少华签订《北京市存量房屋买卖合同》时，居间行为完成，姚飞、罗少华双方应向我爱我家公司支付本合同约定的居间代理费。姚飞向我爱我家公司支付居间代理费5000元，罗少华向我爱我家公司支付居间代理费35000元，上述费用自本合同签订当日向我爱我家公司支付。我爱我家公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，我爱我家公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。姚飞、罗少华双方或一方延迟向我爱我家公司支付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟方除应向我爱我家公司支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金，延迟超过5个工作日的，我爱我家公司有权暂停办理基于标的房产买卖与双方或一方签署的一切协议／合同的约定义务，并不承担任何责任，相关责任由延迟方向我爱我家公司支付费用的一方承担。签订时间为2014年9月22日。2014年9月20日，姚飞、罗少华签署《房地产经纪服务事项告知书》，其内容为已向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同的内容。委托人（包括买受方及出售方）应当协助提供的资料（包括但不限于下述资料）买受人身份证明原件和复印件，房屋所有权人身份证件原件和复印件…房屋权属证明房屋权属证明原件和复印件，土地使用权证书的原件和复印件（如有），房屋共有权人同意出售、出租的文件原件，出售已购供方、央产房或经济适用房的，须提供原购房合同、票据以及批准文件，房屋管理部门及相关机构要求提供的其他文件或资料。交易的一般程序请您确认签约前已详细了解交易流程，具体流程图可见我司附赠的合同套封的封里。签订日期2014年9月22日。2014年9月20日，姚飞、罗少华签署《我爱我家签约提示》，其内容为合同中除需要手工填写的地方以外，其他地方不得手写补充和修改任何条款，否则将会影响您签署的合同的有效性。如果需要对合同中既定条款有任何补充或者修改的，则需要另行签署补充协议并加盖我公司合同专用章后，方才生效。为了保证您的合同能够尽快的履行，保障您的合法权益，在我公司工作人员协助您签署完合同后，请您监督其立即将合同登记到我公司的ERP管理系统中，并将系统自动产生的唯一属于您合同的“查询校验编号”填在您合同上首页填写处，将您应保留的合同交于您，您可拨打我公司全部客服热线…签订日期2014年9月22日。2014年9月20日，姚飞、罗少华签订《北京市存量房屋买卖合同》，其内容为姚飞将位于北京市朝阳区×房屋出售给罗少华。该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得。落款时间为2014年9月22日。后姚飞、罗少华、我爱我家公司（见证方）签订《补充协议》，其内容为经姚飞、罗少华协商并交由我爱我家公司见证，现就姚飞向罗少华出售私人房产一事达成补充协议，签订时间2014年9月22日。2014年9月23日，罗少华出具《解除及终止履行合同通知书》，其内容为致我爱我家公司，罗少华与我爱我家公司、姚飞于2014年9月22日签署的《居间服务合同》，因我爱我家公司当时不能依据罗少华告知“本人只有在北京缴纳社保费满五年，纳税今年是第五年”的声明前提下，为罗少华出具确保罗少华具有购买北京市存量房屋的资格，否则，因属上述两种情形导致罗少华无购买北京市存量房屋资格而产生的一切法律后果由我爱我家公司承担的《承诺函》，故此，罗少华依据我国《合同法》中规定的不安抗辩权原则，决定与我爱我家公司解除并终止履行已签署的《居间服务合同》，同时，罗少华还将依法向姚飞出具相应的解除及终止履行与其签署的《北京市存量房屋买卖合同》与相应的《补充协议》。待罗少华的购房资格被核验通过后，如还存有合适房源的机会，罗少华还可能将委托我爱我家公司参与居间。2014年10月2日，我爱我家公司收到上述函件。2014年9月23日，罗少华出具《解除及终止履行合同通知书》，其内容为致姚飞，罗少华与姚飞于2014年9月22日签署的《北京市存量房屋买卖合同》与相应的《补充协议》，因我爱我家公司当时不能依据罗少华告知“本人只有在北京缴纳社保费满五年，纳税今年是第五年”的声明前提下，为罗少华出具确保罗少华具有购买北京市存量房屋的资格，否则，因属上述两种情形导致罗少华无购买北京市存量房屋资格而产生的一切法律后果由我爱我家公司承担的《承诺函》，故此，罗少华依据我国《合同法》中规定的不安抗辩权原则，决定与我爱我家公司解除并终止履行已签署的《居间服务合同》，同时，为了日后给双方带来及造成不必要的麻烦，罗少华还将依法与姚飞解除及终止履行与姚飞签署的《北京市存量房屋买卖合同》与相应的《补充协议》及姚飞、罗少华与北京伟嘉安捷投资担保有限公司三方签署的《房屋交易保障服务合同》。一审庭审中，双方的主要争议：1、房屋权属问题。我爱我家公司提供《房屋查档确认函》（其内容为我爱我家公司与姚飞确认位于北京市朝阳区×房屋的产权人、房屋原产权单位，确认时间为2014年9月22日）、《同意出售声明书》、结婚证复印件，以此证明其履行审核义务。罗少华对上述证据真实性均不予认可。2、购房资格问题。我爱我家公司提供购房家庭填报信息，以此证明购房资格审查问题。罗少华对上述证据不予认可。一审法院认为：姚飞、罗少华、我爱我家公司于2014年9月20日签订的《居间服务合同》（落款时间为2014年9月22日）是各方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。我爱我家公司之居间服务费和违约金诉讼请求，罗少华以房屋权属审查、购房资格审查等抗辩，其抗辩事由均属于居间服务合同履行的问题，该院综合居间服务合同的内容、实际履行情况等因素酌定罗少华应支付我爱我家公司居间服务费2万元，考虑到居间服务合同的履行问题，该院对我爱我家公司要求之违约金不予支持。罗少华之反诉请求，《居间服务合同》未约定解除权，罗少华之证据也不足以证明存在法定解除合同事由，故该院对罗少华之反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、罗少华于判决生效之日起七日内支付北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务费二万元。二、驳回北京我爱我家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。三、驳回罗少华全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。罗少华不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。主要上诉理由如下：1.一审法院未能彻底查清本案事实，我爱我家公司提供的《居间服务合同》属于格式条款，其中关于“甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费”的约定应属无效，该条款免除了丙方的责任，即因丙方原因导致甲乙双方所签订的《买卖合同》及《补充协议》不能生效成立而应负赔偿的法律责任；2.我爱我家公司的居间代理行为并未实际完成，我爱我家公司未引领看房、未审查房屋权属资格、未能确保我方买房资格及提供相应承诺、未协助并见证《买卖合同》及《补充协议》签署致使其至今未生效成立，最终导致买卖双方房屋买卖交易无法完成，故我爱我家公司无权收取甲、乙双方的居间代理费用；3.一审法院对《补充协议》的效力未予认证，一审法院酌定判决我方支付居间费用2万元，缺乏事实和法律依据，是错误的。故请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回我爱我家公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由链家公司承担。我爱我家公司服从一审法院判决，请求驳回上诉人的上诉请求。其针对罗少华的上诉理由答辩称：对一审法院酌定的居间费，我方并不同意，但没有上诉。姚飞在二审中未到庭，亦未提交书面答辩状。二审诉讼中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审诉讼中，罗少华表示其在签订《居间服务合同》及《北京市存量房屋买卖合同》时，已经在北京市缴纳社会保险满七年。对此，我爱我家公司不持异议。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《居间服务合同》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：关于合同效力的问题。姚飞、罗少华、我爱我家公司于2014年9月20日签订的《居间服务合同》（落款时间为2014年9月22日）是各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应全面履行，对此本院予以确认。《补充协议》作为对《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》的补充，姚飞、罗少华予以签署，见证方我爱我家公司未签字盖章的行为仅导致《补充协议》对我爱我家公司与罗少华之间不产生效力，但不影响该《补充协议》对姚飞和罗少华的约束力，亦不影响《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》的效力。故上诉人认为我爱我家公司相关条款为格式条款应属无效、因《补充协议》未有我爱我家公司盖章而导致《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》都未成立生效的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于我爱我家公司合同履行问题。关于引领看房一项，上诉人主张是先签合同再约看房，对此我爱我家公司不予认可，表示其已在签约前履行引领看房的义务，虽然我爱我家公司未提供相关证据，但日常交易中看房乃合同签订之前提，上诉人所述双方约定于签订合同后看房与常理不符，故视为我爱我家公司已完成引领看房义务；关于审查房屋权属一项，上诉人主张我爱我家公司并未提供有效的房屋权属证明等材料，对此我爱我家公司不予认可，其向法院提供了有出卖人姚飞及我爱我家公司业务员吴兴凤于2014年9月22日出具的《房屋查档确认函》，并表示已将该结果告知罗少华，但罗少华、我爱我家公司均认可《居间服务合同》实际签订于2014年9月20日，而该确认函乃双方实际签订合同之后形成，在我爱我家公司没有证据证明在确认函形成后将内容告知罗少华的情况下，该项义务不能视为已经履行完毕；关于确保买房资格一项，相关法律法规及政策规定，非本市户籍居民连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或纳税即可获得本市购房资格，此政策系公开对社会公布，罗少华在签订合同时缴纳社会保险已满五年，客观上具备购房资格，而依照相关购房资格核验时间需要，罗少华在签订合同后不日即要求解除合同，此时购房资格核验期尚未届满，故罗少华以我爱我家公司未提供购房资格核验结果且未出具保证证明其有购房资格为由解除合同没有法律依据，但我爱我家公司在购房资格核验期届满后仍有义务对罗少华提供相关结果。依据《居间服务合同》中“姚飞与罗少华签订房屋买卖合同时，居间行为完成”之约定，罗少华与姚飞在2014年9月20日签订了《买卖合同》，我爱我家公司对居间合同的主要义务已经履行完毕，仅对其他部分义务履行存在瑕疵，一审法院综合居间服务合同的内容、实际履行情况等因素对罗少华应支付我爱我家公司居间服务费予以酌定，并无不当，本院予以支持。上诉人关于我爱我家公司居间义务未完成则其不应支付居间费用的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院亦不予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费676元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担376元（已交纳），由罗少华负担300元（罗少华于本判决生效后七日内支付给北京我爱我家房地产经纪有限公司）；一审案件反诉费338元，由罗少华负担（已交纳）。二审案件受理费1014元，由罗少华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 宋 毅代理审判员 朱 小 皙代理审判员 姜 君二〇一五年九月十四日书 记 员 黄璐书记员崔莹 来源：百度搜索“”