（2015）宁民终字第4294号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人程刚与被上诉人南京苏恒不动产经纪有限公司居间合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程刚,南京苏恒不动产经纪有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第4294号上诉人（原审被告）程刚，男，1975年11月5日生，汉族。委托代理人刘彦博、韩龙，江苏蓝海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京苏恒不动产经纪有限公司，住所地南京市栖霞区仙林街道文范路9号2幢102室。法定代表人赵小强，该公司总经理。委托代理人成子龙，南京市玄武区律恒法德法律事务所法律工作者。上诉人程刚因与被上诉人南京苏恒不动产经纪有限公司（以下简称苏恒经纪公司）居间合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第1111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。苏恒经纪公司一审诉称，2014年4月14日，苏恒经纪公司与程刚（房屋买受方）以及年静（房屋出售方）在位于南京市栖霞区仙林街道文范路9号某幢102室的苏恒经纪公司签订关于南京市栖霞区仙林街道文宗路8号某幢三单元606室房屋的房地产买卖中介合同，程刚自愿购买上述房屋。按照合同约定，程刚应支付中介服务费49872元，苏恒经纪公司多次向程刚讨要中介服务费，程刚拒不给付。苏恒经纪公司为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、程刚向苏恒经纪公司支付中介服务费49872元；2、程刚承担本案诉讼费用。程刚一审辩称，1、程刚购买房产是事实，程刚委托苏恒经纪公司办理贷款也是事实，之所以合同最终没有履行，是因为程刚曾配合苏恒经纪公司去办理贷款，而苏恒经纪公司却告知程刚贷款办理不下来。当初签合同的时候苏恒经纪公司曾向程刚承诺可以办下贷款，所以现在是苏恒经纪公司的原因造成合同客观不能履行。2、苏恒经纪公司说他们经常办理贷款手续，而且苏恒经纪公司作为专业人士，应当要求程刚提交个人征信记录，而不是如苏恒经纪公司所说的简单地询问一下。3、程刚已经损失了定金20000元，从某种意义上说也是苏恒经纪公司造成的，因为程刚听信了苏恒经纪公司可以贷款的承诺。4、现在很多中介公司在没有签订合同之前什么话都可以说，因为贷款问题产生的合同纠纷也不止这一件，如果法院支持这样的诉讼请求，就会鼓励中介公司恶意促成买卖合同的成立。5、苏恒经纪公司认为只要合同成立，程刚就应当支付中介费用，但程刚认为根据苏恒经纪公司和程刚签订的房地产买卖中介合同，程刚委托苏恒经纪公司的事项包括代办产权证、房屋交付、抵押登记、土地使用权证，苏恒经纪公司一样都没有做到，因此苏恒经纪公司并没有履行合同义务。并且基于不动产交易的特殊性，合同的签订不能代表双方的交易已经实际履行，只有买卖双方完成了房地产过户的手续才能视为合同的成立，因此程刚不应支付中介费。综上，程刚恳请法院扬社会正气，驳回苏恒经纪公司的诉讼请求。苏恒经纪公司为证明双方所约定的服务项目和佣金数额，举证了2014年4月14日签订的房地产买卖中介合同1份。程刚经质证认为，对合同的真实性予以认可，但苏恒经纪公司没有完成合同约定的委托事项，且根据合同补充条款的约定，是因为贷款未能审批才导致合同无法履行。程刚为证明本案讼争的中介服务费数额经双方协商后变更为33000元的事实，举证了有苏恒经纪公司下属第一分公司合同专用章及门店经理时晓霞签名的申请1份。苏恒经纪公司经质证认为，对申请的真实性予以认可，同时变更本案主张的中介服务费数额为33000元。一审法院经审理查明，2014年4月14日，案外人年静作为甲方、程刚作为乙方、苏恒经纪公司作为丙方共同签订房地产买卖中介合同（以下简称合同）及补充协议各1份。合同第二条第2款约定，乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、土地使用证等相关事宜；合同第五条第1款约定，丙方认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务；该条第3款约定，根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；合同第八条第（二）款约定，丙方完成本合同签订后，乙方按房地产售房款2.4%（具体数额为肆万玖仟捌佰柒拾贰元）向丙方支付佣金和代办费。同日，苏恒经纪公司下属第一分公司以申请人名义撰写申请1份，载明“兹有我门店客户程刚（系公司老客户），现通过文枢店再次购买一套房屋，地址为：文宗路8号某幢三单元606室，中介佣金应为：49872元，现特申请减免部分中介佣金，给予门店经理折扣权限，即中介佣金减免至33000元。望领导批准为感！特此申请”，在该申请落款处盖有苏恒经纪公司下属第一分公司合同专用章，并由时晓霞在门店经理处签名确认。后因程刚贷款审批未能通过，导致上述合同及补充协议无法继续履行。继而苏恒经纪公司、程刚双方因房屋买卖佣金发生纠纷，苏恒经纪公司诉至一审法院。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，在苏恒经纪公司的居间介绍下，苏恒经纪公司和程刚及案外人于2014年4月14日签订的合同及补充协议，对房屋的具体坐落、建筑面积、房屋售价、付款方式、房屋过户及交房时间等房屋买卖合同的具体内容和条款均作了明确约定，系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定合同已经成立并合法有效。同时，该合同明确苏恒经纪公司受程刚和案外人委托促成双方订立房屋买卖合同和代为办理相关事项，并收取佣金和代办费用，符合居间合同要件。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬；根据合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因此，程刚应当按照合同的相关约定向苏恒经纪公司支付居间费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同签订后，因程刚贷款未获银行审批通过，致使合同及补充协议未履行，程刚据此抗辩系苏恒经纪公司未能凭借专业知识及工作经验预先审查导致，但对此未提供证据予以证明；根据合同约定，苏恒经纪公司作为居间人，虽负有凭借专业知识及工作经验向委托人如实告知标的情况并及时通知委托事项办理进展情况的义务，但并不负有预先审查委托人是否符合贷款条件的义务；程刚作为买房人，对购买房屋这一重大事项应持谨慎态度，其也可以通过咨询银行等方法了解自身是否符合贷款条件，而不是完全寄望于居间人。如将该义务加于居间人，既不合理，也不公平，故一审法院对程刚的该辩称意见不予采纳。合同约定苏恒经纪公司应当完成甲乙双方委托代办的各项服务，程刚辩称苏恒经纪公司仅履行了合同约定的部分义务，对于代办事项包含代办产权证、房屋交付、贷款、土地使用证等相关事宜并未实际履行，苏恒经纪公司对此亦予以认可。根据双方所签订的合同第八条第（二）款约定，双方最终确定的33000元中介服务费包含了代办事项所应支付的劳务报酬，因苏恒经纪公司实际并未付出上述劳务，故应相应减少约定的中介服务费，根据本案的实际情况，一审法院酌定程刚应当支付给苏恒经纪公司的中介服务费数额为12000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：程刚于本判决生效之日起十日内支付南京苏恒不动产经纪有限公司中介服务费人民币12000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1046元，减半收取523元，由南京苏恒不动产经纪有限公司负担397.2元，由程刚负担125.8元（此款苏恒经纪公司已向一审法院缴纳，由程刚于本判决生效之日起十日内直接给付苏恒经纪公司）。程刚不服一审法院判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实不清，错将居间合同视为买卖合同。作为居间人的被上诉人实际上并没有促成上诉人与卖房人在房管局签订正式的买卖合同，不得要求居间报酬。2、一审法院过分偏袒被上诉人，不严格根据双方签订的《中介合同》审理。一审法院仅仅要求上诉人全面履行合同，而忽视了被上诉人并未履行合同的事实。根据中介合同，上诉人委托被上诉人的事项包括购买房产，并代办产权证、房产交付、贷款、土地使用权证。被上诉人仅仅与上诉人签订中介合同，合同义务并未履行。综上，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人苏恒经纪公司答辩称，被上诉人所要的中介费为33000元，而一审只判决了12000元，三分之一都不到，被上诉人认为一审法院判低了，但不愿上诉，综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人程刚与被上诉人签订的中介合同是合同当事人真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。在该中介合同中，上诉人程刚与被上诉人依据该合同成立居间合同关系，同时，上诉人程刚与出卖人也成立房屋买卖合同关系，被上诉人已经促成了上诉人与出卖人的房屋买卖合同。被上诉人苏恒经纪公司并无向有关机构查询上诉人信用情况的权利，故对于上诉人的信用情况，只能由上诉人告知被上诉人。上诉人程刚未能提供证据证明其向被上诉人告知过其信用情况，也为提供证据证明被上诉人承诺其能够获得银行贷款，因此不能认定被上诉人未履行其应尽义务。一审法院已充分考虑到被上诉人未能履行全部合同义务的情况，故酌定上诉人支付12000元中介费用，一审法院的判决并无不当。上诉人的上诉理由和请求无事实和法律依据。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1046元，由上诉人程刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年九月十四日书 记 员 汪海燕 来自