（2015）鄂咸丰民初字第00637号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-09-21
案件名称
龚明珍与尹昌权房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
咸丰县人民法院
所属地区
咸丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂咸丰民初字第00637号原告龚明珍。委托代理人（特别授权）朱小川，湖北楚屏律师事务所律师。委托代理人（特别授权）朱富民，湖北楚屏律师事务所律师。被告尹昌权。原告龚明珍诉被告尹昌权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法由审判员陈桥森适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚明珍及其委托代理人朱小川、被告尹昌权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龚明珍诉称，2012年2月9日，龚明珍、尹昌权签订《房地产买卖协议》，双方对买卖的房屋面积、交房时间、房款支付方式、违约责任等进行了约定。2012年2月10日，龚明珍按约支付了购房定金100000元，另付购房款10000元，支付中介费2000元。后尹昌权违反约定，未按期交房，亦未为龚明珍办理房屋产权证。请求判令：1、尹昌权退回龚明珍购房定金100000元、购房款10000元；2、尹昌权双倍支付定金200000元；3、尹昌权按合同约定支付违约金（金额另计算）；4、尹昌权承担诉讼费用。尹昌权辩称，出售的房屋占用的土地系国有出让土地，按照双方签定合同时的政策规定可以办理《土地使用证》和《房屋产权证》，并可以办理分户手续。后因政府政策的出台，2013年以后，无论国有、划拨、集体土地均不能分户，系不可抗力造成不能办理房产证，并非尹昌权主观故意违约。尹昌权尝试多种办法办理均未果，亦无钱处理此事，请求依法判决。龚明珍为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：《房地产买卖协议》、收条。拟证明：双方签订了买卖协议，交付了定金及购房款、中介费。尹昌权质证：对真实性无异议。尹昌权未向本院提交证据。本院认为，龚明珍提交的证据能证明本案的基本事实，且尹昌权对其真实性无异议，本院予以采信。本院根据采信的证据并结合当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：2012年2月9日，龚明珍与尹昌权签订了《房地产买卖协议》，约定：尹昌权将自建的位于咸丰县高乐山镇瓦窑沟的住房上楼梯右边肆楼（建筑面积100平方米）卖给龚明珍，交房期限为2012年5月前，房屋成交金额为202000元，龚明珍于签订本合同时给尹昌权支付定金100000元，2013年12月30日之前，尹昌权将房产证交给龚明珍时付剩余房款102000元；尹昌权保证该房屋没有产权纠纷，因尹昌权原因造成该房屋不能办理个人房屋产权登记或发生债权债务纠纷的，由尹昌权承担全部责任；若龚明珍不能按期向尹昌权支付购房款或尹昌权不能按期向龚明珍交付房屋，尹昌权未能按期给龚明珍给付房屋产权证，每逾期一日，由违约方向对方支付总房款的3‰作为违约金。合同签订后，龚明珍于2012年2月10日给尹昌权支付100000元，尹昌权给龚明珍出具收条一份：“今收到龚明珍房屋购房款100000元，房屋地址瓦窑沟，此款为定金”。龚明珍于2014年2月10日给尹昌权支付10000元，尹昌权给龚明珍出具收条一份：“今收到龚明珍购房款10000元，合计付款壹拾壹万元”。因该房屋不能办理房屋产权证，龚明珍至今未接收该房屋。本案在审理过程中，龚明珍明确其诉讼请求为：1、解除双方签订的合同；2、双倍返还定金200000元，退还购房款10000元；3、被告承担诉讼费。并选择适用定金条款。另查明，双方诉争的房屋不能办理过户登记手续。龚明珍请求解除双方签订合同的理由是不能实现其合同目的。本院认为，龚明珍与尹昌权签订的《房地产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定���对其效力，本院予以确认。协议签订后，龚明珍依约给尹昌权支付了购房定金100000元，剩余房款应在尹昌权交付房产证时支付；尹昌权的义务一是给龚明珍交付房屋，二是给龚明珍交付房产证；庭审中双方均证实诉争的房屋不能办理过户登记手续，即尹昌权不能将房产证交付龚明珍。按照双方签订的合同约定，龚明珍购买该房屋后，不仅要拥有该房屋，还要取得房产证，而本案诉争房屋不能办理房产证，故龚明珍购买该房屋后不能完全实现其合同目的，龚明珍要求解除双方签订合同的理由成立，本院予以支持。尹昌权违约，应承担依法返还定金及退还购房款的违约责任。双方签订合同标的额为202000元，按照法律规定，约定的定金数额不能超过主合同标的额的百分之二十，即本案的定金数额不能超过40400元。龚明珍交纳的定金是100000元，该100000元中定金为40400元，其���59600元不能作为定金，只能作为购房款。综上，尹昌权应双倍返还龚明珍定金80800元，退还购房款69600元（59600元＋10000元），龚明珍诉请中超过的部分，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告龚明珍与被告尹昌权于2012年2月9日签订的《房地产买卖协议》。二、被告尹昌权双倍返还原告龚明珍定金80800元，退还购房款69600元。限本判决生效后十五日内付清。三、驳回原告龚明珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975元（已减半），原告龚明珍负担1200元，被告尹���权负担1775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员陈桥森二〇一五年九月十四日书记员姜寰附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之���，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 关注微信公众号“”