（2015）鄂武东开民一初字第00324号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-04
案件名称
殷明与胡建明、孟庆玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
殷明,胡建明,孟庆玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十五条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武东开民一初字第00324号原告：殷明。委托代理人：耿志宏，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托代理人：李颖涛，北京盈科（武汉）律师事务所实习律师。被告：胡建明。委托代理人：杨守信，中南财经政法大学法学院教师。委托代理人：徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。被告：孟庆玲。委托代理人：徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。原告殷明诉被告胡建明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员柳洪强适用简易程序审理。后经原告殷明申请，依法追加孟庆玲为本案被告。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员柳洪强担任审判长，与代理审判员吴国阳、人民陪审员李红英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告殷明的委托代理人耿志宏、李颖涛，被告胡建明及其委托代理人杨守信、徐子明，被告孟庆玲及其委托代理人徐子明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷明诉称：2008年8月，原告委托被告以其名义代为购买武汉市江夏经济开发区（现因行政区划变更至武汉东湖新技术开发区）水蓝路两湖大道津发小区第5幢1单元14层1403号房，由原告向被告支付35万元，作为房款和配合办理手续的全部费用。双方达成合意后，原告向被告支付了上述费用。开发商交房后，原告对该套房屋进行了整体装修，并居住至今，一直按期交纳物业费、水费、电费、天然气费等相关费用，被告从未对原告占有、使用该房屋提出异议。原告居住上述房屋期间曾多次要求被告办理过户手续，但被告均以该房产尚未满足过户条件为由进行推诿，直至2014年12月，被告提出由原告另行支付15万元的要求，否则不予办理过户手续。该行为严重违反契约精神，为维护原告合法权益，诉请法院判令：1、二被告依约办理中南财经政法大学津发小区第5幢1单元1403号房屋的过户手续；2、由二被告承担本案全部诉讼费用。被告胡建明、孟庆玲共同辩称：1、双方没有签订任何委托购房的书面协议；2、双方就案涉房屋至今未达成转让的一致意见；3、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。原告殷明为支持其诉讼请求，向法院提交证据如下：证据一、原、被告身份证明，拟证明原、被告诉讼主体资格；证据二、在被告现住址的录音光盘及文字、商品房买卖合同、销售不动产统一发票-办证联、销售不动产统一发票-发票联，拟证明原、被告之间存在委托购房关系；证据三、银行卡信息截图、银行账户明细、《收条》，拟证明原、被告之间对房屋的购买存在出资关系；证据四、《武汉地区住宅室内装修工程施工合同》，装修售后保修卡，装修费用缴费凭证，《采暖工程施工合同》，物业费、采暖费、电费等缴费凭证，拟证明房屋的装修及使用情况。被告胡建明、孟庆玲对上述证据共同质证如下：对证据一无异议；对证据二中录音的内容大致与事实相符，但该录音未经被告允许，是不合法的，录音发生在2014年，与本案无关，对其他证据真实性没有异议，对证明目的有异议，恰恰证明了案涉房屋是被告购买的；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，这张银行卡确实交给了孟庆玲，但房屋总价是39万余元，卡内只有35万元，被告后来也没有找原告索要不足部分，收条中的“其”是指胡建明，这是原告为了达到租赁我方房屋的目的，将35万给我方用于胡建明交付购房款，实际是原告支付的房租；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，居住的事实与房屋所有权没有关系，不能证明原、被告是房屋买卖关系，也不能证明被告对此没有异议。被告胡建明、孟庆玲为支持其辩解意见，提交证据如下：证据一、《关于“津发小区”周转房的重要告示（一）》（以下简称：《告示》），拟证明津发小区是定向开发的房改项目，学校规定不能转让，只有预交14万元的学校教职工才有购房资格；证据二、津发小区销控表，拟证明被告最开始选的是127平米的房子，该房屋价格39万元，原告给我方银行卡时我方名下这个房屋价值39万元，被告此时不可能将该房屋以35万元卖给原告，被告最终选择了97平米的房子；证据三、梁晖、丁和利出具的证明，这两人曾经找过我方买房子，我方都没有同意卖房，拟证明我方不会卖房，购买这套房系用于自住，我方曾经找原告索要房屋；证据四、中南财经政法大学离退休人员工作部出具的证明，拟证明案涉房屋校外人员没有购买权，十年内不准对外出售。原告殷明对两被告提交的证据质证如下：对证据一的真实性有异议，该文件内容落款是2008年，但是上面手写的内容落款是近期的，这份证据应该是被告为了打官司补办的证据，且所盖印章是中南财经政法大学工会委员会，与实际发布人不一致，发布人是“领导小组”，落款时间也不一致，该证据内容的核心是10年内不准出让给校外人员，但这不能对抗法律，实际上现在津发小区的很多房屋都已经出售给校外人员，故该份证据不能达到其证明目的；对证据二销控表的来源不清楚，至于被告刚开始选的是大房子还是小房子，均不能达到证明目的；对证据三梁晖、丁和利出具的证明，从形式上看是证人证言，证人没有出庭，该证据现在没有任何意义；对证据四中南财经政法大学离退休人员工作部出具的证明，这不是当时的文件，实际上属于证人证言，证人没有到庭，不能达到其证明目的。经庭审质证，本院对原告殷明提交的证据认定如下：对第一、二、三、四组证据的真实性两被告均无异议，本院予以认定，对证据二中录音系双方谈话时的录音，不存在侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的情形，故对于两被告认为该录音不合法的质证意见不予支持，对上述证据的关联性需结合案件查明的事实综合认定。本院对被告胡建明、孟庆玲提交的证据认定如下：证据一、四均系原件，本院对其真实性予以认定，对其关联性需结合案件查明的情况综合认定，对于证据二的真实性无法确认，对证据三证人证言因证人未到庭作证，对其真实性不予认可。经审理查明：被告胡建明、孟庆玲系夫妻关系，二人均为中南财经政法大学工作人员。2007年前后，该校以建立学校周转房的名义，与中福（湖北）物业发展有限公司联合开发位于武汉东湖新技术开发区两湖大道水蓝路“津发小区”。被告胡建明、孟庆玲作为学校工作人员，经综合评定可以胡建明的名义购买“津发小区”房屋一套，被告胡建明、孟庆玲遂按要求预付了14万元购房款。后原告殷明与被告胡建明、孟庆玲经协商口头达成协议，由原告殷明购买被告胡建明名下的津发小区第5幢1单元1403号房屋（购房总价款为35万元）。2008年8月28日，原告殷明根据被告胡建明的要求，在银行办理存款金额350446元银行卡一张，并交付给两被告，被告孟庆玲出具收条一张，主要内容为：今收殷明银行卡一张，共计叁拾伍万，用于为其交房款。被告胡建明在取得上述银行卡后，通过刷卡方式交纳了剩余购房款。后被告胡建明在取得房屋钥匙后，将其交付给原告殷明，原告殷明于2009年7月底装修后入住至今。居住期间的物业费、水费、电费、天然气费等相关费用均由原告殷明负责缴纳。另查明，根据《武汉市商品房买卖合同》显示，案涉房屋出卖人为中福（湖北）物业发展有限公司，买受人为胡建明，房屋原址为江夏经济开发区两湖大道水蓝路津发小区第5幢1单元14层1403号房。2009年7月6日，中福（湖北）物业发展有限公司出具《销售不动产统一发票》一份，发票显示付款方名称为胡建明，案涉房屋建筑面积94.76平方米，房屋总价301811元。上述案涉房屋的《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》原件均由原告殷明持有。原、被告均确认“津发小区”自2010年以后已经可以办理房屋所有权证及土地使用证，但案涉房屋目前尚未办理房屋两证。庭审过程中，被告胡建明提交的《告示》系以“校教职工代表大会委员会、校周转房建设领导小组”的名义发出，由“中南财经政法大学工会委员会”盖章，主要内容包括“凡购买此周转房者须与学校签署协议即自取得房产证与土地使用权证起十年内不得出让给校外人员，如须转让，按本市当时的评估价转让给学校。如有违反，须承担违约责任”。本院认为：本案的争议焦点为原、被告之间是否存在借名买房事实及该借名买房的效力问题。借名买房系指以他人名义购买房屋，名义买房人和实际买房人约定实际买房人以符合购房条件的人的名义买房，等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下。本案中，原告殷明虽然未与被告胡建明签订书面合同，但根据庭审查明的情况，应当认定双方已经形成事实借名买房的合同关系，主要理由如下：第一，双方达成了借名买房的合意，根据原告殷明提供的录音证据显示，被告胡建明对于2008年双方达成借名买房的合意并无异议；第二，原告殷明已经履行了交付房款的义务，被告胡建明亦履行了交付房屋的义务，被告孟庆玲出具的收条明确载明为“用于为其交房款”，且房屋价款与当时的市场价值较为一致；第三，原告殷明在取得房屋后，自2009年7月自行装修后入住至今，物业费、水电费等房屋使用所有相关费用均由其交纳，房屋买卖合同及购房发票原件亦由被告胡建明交于原告殷明持有。另根据《武汉市商品房买卖合同》显示，本案所涉房屋系由中福（湖北）物业发展有限公司开发，并无禁止交易之情形，虽然被告胡建明提供的《告示》显示本案所涉房屋系中南财经政法大学针对校内职工定向开发，但该《告示》只是要求购房者十年内不得出让给校外人员，且该告示已明确说明，“如有违反，须承担违约责任”，即由被告胡建明向学校承担擅自出让房屋的违约责任，上述校内规定并不能成为本案所涉房屋买卖合同无效的理由。综上所述，原告殷明与被告胡建明、孟庆玲就其借名买房事宜达成合意并已实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。现案涉房屋已经具备转移登记条件，被告胡建明、孟庆玲作为出卖方负有协助原告殷明办理房屋过户的法定义务。现原告殷明要求被告胡建明、孟庆玲协助办理涉诉房屋过户登记手续的诉请符合法律规定，本院予以支持。经合议庭评议同，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告胡建明、孟庆玲于本判决生效之日起十日内协助将位于武汉东湖新技术开发区两湖大道水蓝路津发小区第5幢1单元1403号房屋登记至原告殷明名下。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费80元，由被告胡建明、孟庆玲负担（此款原告殷明已预付，被告胡建明、孟庆玲于本判决生效之日起十日内支付给原告殷明）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 柳洪强代理审判员 吴国阳人民陪审员 李红英二〇一五年九月十四日书 记 员 孟 涛 百度搜索“”