（2015）二中民（商）终字第09769号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-11-03

案件名称

潘燕玲与北京千万家亦博房地产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

潘燕玲,北京千万家亦博房地产经纪有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民（商）终字第09769号上诉人（原审原告）潘燕玲，女，1970年10月20日出生。委托代理人屈晨希，北京市安理律师事务所律师。委托代理人王欣，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京千万家亦博房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院2号楼18层1806室。法定代表人李燕，经理。委托代理人张桂新，北京市东元律师事务所律师。上诉人潘燕玲因与被上诉人北京千万家亦博房地产经纪有限公司（以下简称千万家公司）居间合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第3483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成由法官周岩担任审判长，法官刘佳、法官杜彦博参加的合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人潘燕玲的委托代理人王欣，被上诉人千万家公司的委托代理人张桂新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘燕玲在一审中起诉称：2013年8月12日，潘燕玲通过千万家公司与郭连营签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定潘燕玲购买郭连营所有的坐落于北京经济技术开发区×××号房屋（以下简称涉案房屋），合同签订后，潘燕玲依约交付了购房款，千万家公司同郭连营共同向潘燕玲交付了涉案房屋，潘燕玲已委托装修公司对涉案房屋进行装修。在房屋装修过程中发现，千万家公司隐瞒了涉案房屋已经出售给第三方且被人民法院查封的情况，千万家公司的上述行为致使潘燕玲与郭连营之间签署的房屋买卖合同无法实际履行并且造成了重大经济损失。千万家公司未谨慎履行义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实且提供虚假情况，损害了潘燕玲的利益，应赔偿潘燕玲购房款、装修损失、购房款利息损失、误工费、交通费、律师费并返还居间服务费。故诉至法院，请求判令：1、千万家公司赔偿购房款本金840000元并支付利息3900元整（按银行同期贷款利息暂计算至2013年9月10日，要求计算至赔偿完毕全部款项之日）；2、千万家公司赔偿装修损失35000元、交通费1000元、误工费1000元、律师费20000元；3、千万家公司返还居间服务费22000元；4、千万家公司承担全部案件受理费。千万家公司在一审中答辩称：千万家公司在居间合同中，没有违约、过错和侵权。潘燕玲在诉状中称“被告隐瞒了上述房屋已经出售给第三方且被人民法院查封的情况”，没有依据且不合情理和逻辑。千万家公司根本不知道也不可能知道郭连营已将涉案房屋出卖给案外人及房屋已被查封的事实。涉案房屋为郭连营所有系真实的，千万家公司作为居间服务单位已尽义务和职责，履行居间服务没有过错。潘燕玲的损失系郭连营的犯罪行为导致，千万家公司在此事件中不存在过错。千万家公司在居间行为中不存在故意隐瞒的事实，潘燕玲要求千万家公司承担赔偿责任无事实及法律依据，请求法院驳回潘燕玲的全部诉讼请求。一审法院审理查明：2013年8月12日，千万家公司工作人员带领潘燕玲及郭连营就购买涉案房屋事宜进行磋商。当日，郭连营与潘燕玲签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭连营将涉案房屋出售给潘燕玲，合同价款890000元。同日，郭连营（甲方）与潘燕玲（乙方）、千万家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情资讯；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商《房屋买卖合同》的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。合同中还约定：“居间代理费用为22000元，由乙方承担。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。”合同附件中注明：“基于甲方现房屋所有权证尚未下发，双方自行协商以定向安置房买卖合同（编号：四海四村-0360-5）为依据签署本买卖合同。”同日，潘燕玲向郭连营支付购房款300000，郭连营向潘燕玲交付了涉案房屋的钥匙。2013年8月16日，潘燕玲又向郭连营支付购房款540000元。潘燕玲已向千万家公司支付中介费22000元。2014年7月18日，一审法院作出（2014）大刑初字第602号刑事判决书，判令：“一、被告人郭连营犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币一万三千元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2013年9月13日起至2026年9月12日止。罚金于判决生效后第二日起三个月内缴纳）。二、责令被告人郭连营退赔违法所得人民币二百三十二万元，发还被害人潘燕玲人民币八十四万元；发还被害人李淑凤人民币四十万元；发还被害人于君杰人民币一百零八万元。”该判决现已生效，郭连营至今未退赔潘燕玲相应案款。该判决中查明：“2012年12月30日，被告人郭连营与吴庆华签订房屋买卖合同，被告人郭连营将其位于大兴区×××号房屋以83万元的价格出售给吴庆华。2013年8月12日，被告人郭连营使用伪造的定向安置房买卖合同，通过千万家公司签订房屋买卖合同，将上述房屋出售给被害人潘燕玲，骗取被害人潘燕玲人民币84万元。”一审庭审中，双方均认可在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，潘燕玲、千万家公司及郭连营共同至北京经济技术开发总公司核实定向安置房买卖合同的真伪，但北京经济技术开发总公司拒绝对该合同真伪进行核实。后潘燕玲、千万家公司及郭连营又至涉案房屋所在物业单位进行核实，物业单位告知涉案房屋系郭连营所有。潘燕玲为证明其已对涉案房屋进行装修，提交装饰装修工程施工合同及收据予以佐证；千万家公司对此不认可。潘燕玲为证明千万家公司在提供居间服务时知道涉案房屋已出售给案外人，提交了对郭连营的谈话笔录1份，载明郭连营承认在交易时已将涉案房屋出售给案外人的事情告知过居间人员；千万家公司对此不认可，主张郭连营的陈述系虚假。经法院询问，潘燕玲就装修损失不要求进行鉴定。一审法院判决认定：千万家公司接受潘燕玲委托，为潘燕玲报告订立房屋买卖合同的机会，并提供订立合同的居间服务，潘燕玲为此向千万家公司支付报酬，双方之间已经形成居间合同关系，且属合法有效，双方均应受此约束。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，居间人负有向委托人如实报告有关订立合同事项的义务。如果未能尽到上述义务，则应构成违约，并应依法承担相应违约责任。虽双方所签订的居间合同未明确约定居间公司违约责任的具体承担方式，但作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，较之一般社会公众，对于交易运作各环节及风险点更为熟知，对于交易相关资源掌握亦更加充分，因此在从事居间服务过程中应当负有更高的注意义务，亦有能力采取更加规范和严谨的履行方式；在收取了数额不菲的居间服务报酬的同时，基于诚实信用原则和权利义务对等原则，亦应提供品质相当的服务内容。而作为普通公众的买卖双方，在交易过程中也必然更多地信赖房屋买卖中介机构的专业判断，其行为必定会在不同程度上受其影响。如果中介机构将其应当履行的必要的合理审查和风险防范义务转移给交易双方，明显不符合权利义务对等原则。本案中，郭连营在涉案房屋已卖与他人的情况下，仍向潘燕玲出卖涉案房屋，就此存在明显恶意，且在合同中约定买受人支付大额的首付款，对于买受人一方存在极大的交易风险。作为中介服务机构，千万家公司有能力了解并认识到上述交易方式所包含的巨大风险，但其并未提供充分证据证明已就相关风险向潘燕玲进行了充分有效的提示，亦未采取任何有效措施降低风险以维护潘燕玲的合法利益。虽然千万家公司为核实涉案房屋的权属信息，带领交易双方到北京经济技术投资开发总公司核实定向安置房买卖合同的真伪，但未能获得相应信息，仅凭涉案房屋所在小区物业人员的口头告知即确定了涉案房屋的权属情况，且未核实房屋是否存在其他阻碍交易的情况；在此种特殊情况下，千万家公司未能采取审慎态度，亦未根据实际情况采取必要合理的资金监管措施以及其他有效措施以防范交易风险的发生，但仍然向潘燕玲收取22000元的居间服务费用。在千万家公司未提供证据证明已就相关风险向潘燕玲进行了充分有效提示的情况下，可以认定其在提供居间服务过程中存在重大过错，因该过错导致原告潘燕玲购房款被骗，其理应对此承担过错责任。现潘燕玲基于千万家公司的过错而向其主张赔偿损失及返还居间服务费用并无不当，符合相关法律规定，予以支持。潘燕玲作为买受人，在明知无法核实郭连营提交的安置房买卖合同是否真实，涉案房屋是否存在其他影响合同履行障碍的情况下，仍与郭连营签订房屋买卖合同，对自身损失的发生也存在过错。故法院根据双方的专业能力、过错程度等因素酌定千万家公司赔偿潘燕玲购房款损失数额为50000元。对潘燕玲主张的交通费、误工费、装修损失，未提供充分证据予以证明，法院不予支持。对潘燕玲主张的律师费，无法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决：一、北京千万家亦博房地产经纪有限公司于判决生效后十五日内赔偿潘燕玲购房款损失五万元；二、北京千万家亦博房地产经纪有限公司于判决生效后十五日内退还潘燕玲中介费用二万二千元；三、驳回潘燕玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。潘燕玲不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。潘燕玲的上诉理由是：1、本案中，导致潘燕玲购房款被骗是千万家公司未履行居间合同义务所致。一审法院判定千万家公司在房屋买卖环节中所承担的过错比例过低，不符合事实且有失公平。2、潘燕玲已向一审法院提供了装修合同及付款记录等证明装修损失，对于交通费、误工费虽未提供票据，但在庭审时也希望法院予以酌定，一审法院关于上述费用潘燕玲未提供充分证据予以证明的认定与事实不符。综上，潘燕玲上诉请求：判令千万家公司赔偿购房款损失840000元及利息3900元；判令千万家公司赔偿装修损失35000元；判令千万家公司赔偿交通费1000元、误工费1000元；判令千万家公司赔偿律师费20000元，一、二审案件受理费由千万家公司承担。千万家公司服从一审判决。针对潘燕玲的上诉理由及请求，千万家公司答辩称：涉案房屋为郭连营所有是事实，有“定向安置房买卖合同”、北京市大兴区瀛海镇司法所出具的“调解协议书”及物业公司的陈述为证。千万家公司在居间服务过程中已尽相关义务，不存在违约和过错。且房屋出卖人郭连营已经刑事判决判处返还潘燕玲840000元购房款。潘燕玲上诉请求千万家公司承担购房款返还责任并赔偿损失，缺乏依据，请求二审法院予以驳回。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、收条、定向安置房买卖合同、北京市大兴区人民法院（2014）大刑初字第602号刑事判决书及双方当事人庭审陈述等在案佐证。本院认为：千万家公司作为房产中介服务机构，在为潘燕玲提供居间服务过程中，存在未就涉案房屋权属的真实情况进行严格审查，未就房屋买受人可能存在的交易风险进行充分告知等行为，对潘燕玲购房款被骗存在过错。潘燕玲作为房屋买受人，在明知涉案房屋为定向安置房且无法核实郭连营提交的定向安置房买卖合同是否真实的情况下，仍与郭连营签约并向其支付840000元房款，对其自身遭受的损失也存在过错。一审法院判令千万家公司退还中介费22000元，并依据双方的专业能力、过错程度等酌定千万家公司赔偿潘燕玲购房款损失50000元并无不妥，本院亦予以支持。潘燕玲上诉请求判令千万家公司赔偿其购房款损失840000元及利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。潘燕玲上诉主张的装修损失及误工费、交通费等，因其提供的证据不充分，本院亦不予支持。综上，潘燕玲的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6515元，由潘燕玲负担6007元（已交纳）；由北京千万家亦博房地产经纪有限公司负担508元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费13030元，由潘燕玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　周　岩代理审判员　刘　佳代理审判员　杜彦博二〇一五年九月十四日书　记　员　张淨惠关注公众号“”