（2015）皇民二初字第04112号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-28
案件名称
原告王长刚与被告李浩房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2015）皇民二初字第04112号原告王长刚，男。被告李浩，男原告王长刚与被告李浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月17日受理后，由审判员林雪梅独任审理，于2015年9月14日公开开庭进行了审理，原告王长刚到庭参与了诉讼，被告李浩经本院合法传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告诉称，被告李浩在原房主王永志不知情下把皇姑区文储路100号（军区养牛场西墙外）约700平方米厂房租赁给原告，现王永志与李浩合同到期将房收回，故请求判令李浩返还已交付的租金及损失35000元。被告李浩未到庭，庭后辩称，不同意原告的诉讼请求。原告王长刚一直在使用厂房，王永志无土地及厂房任何手续，没有权利收租金。经审理查明，位于沈阳市皇姑区文储路100号沈阳军区养牛场西墙外约1500平方米土地院落（有围墙）实际控制人为案外人王永志。2011年6月起，被告李浩租用该院落，并在院内建简易彩钢房作仓库及办公室，双方先后签订三份租赁合同书，最后一份租赁合同书约定的租赁期限为2014年8月1日至2017年7月30日。租赁合同书还约定，合同期满，乙方（李浩）所租用场地的固定物无偿交给甲方（王永志）。拖欠租金及应交费用达十五天，经协商无效，甲方有权通知乙方解除合同，收回土地。李浩租用院落期间，于2013年4月2日与将院内厂房700平方米及办公室100平方米转租给原告王长刚，双方约定租赁期限自2013年4月1日至2016年3月15日，年租金55000元。双方还约定合同期内，乙方（王长刚）正常履约时，甲方（李浩）不得解除合同。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租，应赔偿甲方三个月租金。上述协议签订后，双方按约履行，2015年5月15日，王长刚向李浩交纳2015年4月1日至2016年3月15日房屋租金35000元。2015年7月初，李浩与案外人王永志产生纠纷，双方合同于2015年7月3日解除，李浩搬出案涉院落，案外人王永志收回院落时发现王长刚租用部分土地及房屋，提出王长刚如继续租用需与其重新签订租赁协议，并向其交纳租金。王长刚要求李浩退还租金未果，遂起诉至本院。另查，2015年8月31日，王长刚与案外人王永志签订租赁合同书，约定租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日，年租金30000元。2015年8月1日，王长刚向案外人王永志交纳租金30000元。上述事实，有原告陈述及厂房租赁协议、租赁合同书、收条、租赁协议、视听资料、存款查询单、证人证言等证据材料在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。案外人王永志系案涉院落土地的实际控制人，在该地产权单位未表异议情形下，其将院落出租给被告李浩，并实际交付了土地，李浩租用该地并在地上建房，按约缴纳租金，本院认定王永志与李浩间的存在合法有效的租赁合同关系。李浩租赁土地同时又将其自建的厂房租赁给原告王长刚，双方间房屋租赁协议亦已实际履行。在原、被告间房屋租赁协议履行期间，因被告李浩与案外人王永志产生纠纷，导致双方间合同解除，进而产生李浩腾退土地及地上房屋的后果，导致王长刚继续使用租赁房屋亦不可能，王长刚现诉请返还租金，实为解除合同的意思表示，本院依法解除原、被告间的租赁合同书。关于解除合同的后果，经查王长刚于2015年8月1日起已与案外人王永志重新签订租赁协议，并自该日起缴纳租金，故王长刚实际使用房屋期限应至该日截止，被告李浩收取的2015年8月1日起至2016年3月15日期间的租金应予返还，为21767元（35000元／365天＊227天）。王长刚提出因租赁房屋面积有变动，经双方协商年租金减为37000元，李浩对此予以否认，认为年租金减为35000元，因原告无证据证明，且其实际交付的租金金额即为35000元，故本院认定原、被告双方年租金经协商变更为35000元。关于原告主张违约金问题。依据原、被告合同约定，租赁期间，如李浩提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租，应赔偿甲方三个月租金。现因李浩原因导致房屋租赁合同履行不能，其应对合同解除承担全部责任，原告主张违约金符合事实及法律规定，本院予以支持，为三个月租金8750元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原、被告签订的《厂房租赁协议》；；二、被告李浩于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王长刚房屋租金21767元；三、被告李浩于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王长刚违约金8750元。被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588，由被告李浩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 林雪梅二〇一五年九月十四日书记员 李 丽 来自：