（2014）渭滨民初字第01753号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2016-01-26

案件名称

原告宝鸡市盛华石油机械有限责任公司诉被告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会、被告陕西冠华实业股份公司土地租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

宝鸡市渭滨区人民法院

所属地区

宝鸡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宝鸡市盛华石油机械有限责任公司,宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会,陕西冠华实业股份公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条

全文

陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民事判决书（2014）渭滨民初字第01753号原告宝鸡市盛华石油机械有限责任公司，住所地宝鸡市渭滨区马营镇永清工业园。法定代表人张泽民，系公司执行董事。委托代理人张恪，男，汉族，1983年7月28日生。委托代理人刘胜利，陕西宝吉律师事务所律师。被告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会，住所地宝鸡市渭滨区马营镇永清村。法定代表人李周虎，系村委会主任。被告陕西冠华实业股份公司，住所地宝鸡市渭滨区马营镇永清村。法定代表人李天喜，系公司董事长。委托代理人李周虎，男，汉族，1960年6月16日生，系公司常务副总经理。原告宝鸡市盛华石油机械有限责任公司（以下简称“盛华公司”）诉被告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会（以下简称“永清村委会”）、被告陕西冠华实业股份公司（以下简称“冠华公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告盛华公司的委托代理人刘胜利、张恪，被告永清村委会的法定代表人李周虎、被告冠华公司的委托代理人李周虎及二被告的委托代理人于林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛华公司诉称，其与被告于2006年1月18日签订《土地租赁合同》，合同约定：由其承租被告所有的位于西宝南线以北、钛龙公司以东、高新八路以西的土地21亩，该土地内的厂房及办公楼均由原告使用，原告按约定支付租赁费，租赁期限为2006年7月1日至2026年6月30日。2008年之后，被告不按合同约定履行义务，并多次以堵门、停电、村民要闹事为由，要求原告增加租金，并强行将其租赁的土地中的3亩租给他人。2014年7月24日，被告又将吊车堵在其公司大门前，致使其公司加工的产品不能运出，原料不能进场，给其造成了巨大的损失。综上，被告的行为已严重违反了合同的约定，为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、二被告继续履行双方于2006年1月18日签订的《土地房屋租赁协议》；2、二被告承担2009年强行拆除原告自建的钢结构厂房造成的损失60万元，退还多收的租金66.1万元；3、二被告赔偿其无故停电、堵门给原告造成的损失71.12万元，并承担违约金6万元；4、被告承担本案诉讼费。被告永清村委会辩称：1、其与原告方达成土地租赁的协议依据协议的约定已经终止，不应当再履行协议；2、原告方自行建设钢结构厂房没有经过被告方同意，且厂房在拆除后，双方达成了协议，其给被告补偿了20万元；3、增加租金经过原告方的同意，且原告方按增加的租金已经实际缴纳；4、因其村上的水电是从宝钛集团转供的，停水、停电都由宝钛集团书面通知；5、其租给原告的土地共27亩，现在的实际使用面积也不少于21亩，且因土地面积的减少，2010年的租金减少了6万元；6、堵门是因为原告方未按时缴纳租金和水电费，且其多次要求原告腾地方，多次协商未果才堵的门。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告冠华公司辩称，其答辩意见与永清村委会意见相同。此外，其公司前身是永青村合作协会，后于2009年变更为陕西冠华实业股份公司，永清村合作协会的权利义务均由冠华公司承继。经审理查明，2006年1月18日，原告盛华公司与被告永清村委会、永青村合作协会签订《土地房屋租赁协议》，协议约定：原告承租被告方的土地约21亩及土地上的房屋用于生产经营，租赁期限20年，年租金60万元。2014年7月23日，被告以原告未腾出地方为由开始多次堵门，2014年8月17日，被告开始拆除部分厂房。另查，被告自2009年开始上涨租金，原告具体租金缴纳情况如下：2009年7月2日缴纳2009年上半年租金33万元、于同年12月19日缴纳2009年下半年租金33万元；2010年11月23日缴纳2010年上半年租金30万元、2010年12月18日缴纳2010年下半年租金30万元；2011年12月30日缴纳2011年下半年租金20万元、2012年8月21日补缴2011年下半年租金15万元；2012年8月21日缴纳2012年上半年租金35万元、2012年12月15日缴纳2012年下半年租金35万元；2013年6月27日缴纳2013年上半年租金37.4万元、2013年12月10日缴纳2013年下半年租金37.4万元；2014年6月20日缴纳2014年上半年租金42.4万元。再查，永青村合作协会未经工商登记，系永清村1707名村民以每人0.47亩土地使用权出资，2009年变更为陕西冠华实业股份公司，冠华公司承继了永青村合作协会的权利及义务。又查，2010年1月22日，被告永清村委会支付原告厂房（原告在租赁被告的土地上建设的厂房）拆除补偿费20万元。2011年1月永清村委会与宝鸡万胜房地产开发有限公司签订《永清村三产用地联合开发协议》。2011年4月宝鸡市万胜房地产开发有限公司取得对本案争议土地的建设用地规划许可证，同年12月宝鸡万胜房地产开发有限公司取得该块土地的使用权证。本案争议土地系政府对永清村的部分土地征收后返还给永清村委会的具有补偿性质的三产用地，永清村委会对该块土地有使用决定权（即可自行决定联合开发或自行使用）。以上事实有土地房屋租赁协议、永清村委会会议纪要、土地使用权证、收条、收据、证明、庭审笔录等在卷为凭，经庭审举证、质证和本院审查，足以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告主张继续履行合同，被告辩解，合同约定的终止条件已经成就，协议应当解除。针对被告的辩解，原告陈述，其与被告签订的租赁协议第十条确载明：“在租赁期内，因国家总体规划需拆迁时，本协议终止”，但协议中约定的国家总体规划应当由国务院城市规划行政主管部门编制，而本案原告租赁土地的规划编制并非国务院城市规划主管部门作出，且被告的行为系商业开发，故被告的辩解理由不成立。对此，双方对协议第十条条文中“国家总体规划”产生不同理解。结合合同的全文来看，如果仅简单的理解协议第十条为因政府规划需要拆迁时协议终止，而原、被告双方在政府出台规划后仍具备继续履行合同的条件，则协议第十条的约定有失公允，且该理解也不符合双方签订合同时的本意，故对于合同第十条的约定应理解为：合同在履行过程中，产生的因国家总体规划等不可抗力的因素需要对租赁厂房、土地进行征收拆迁，致合同无法履行时，该协议终止。而在本案中，经本院向宝鸡市规划部门核实：因政府对永清村委会的部分土地进行了征收，对高新八路以西、渭滨大道以北约56亩土地补偿给了永清村委会，本案争议土地系政府补偿给永清村委会的三产用地一部分，被告对该块土地享有有自主决定权，其可以选择自行使用，也可选择联合开发，如永清村委会进行联合开发，应向规划部门提出申请，由规划部门进行审批。故本案情况并不符合合同第十条的约定，也未出现不可抗力等因素，被告对该块土地享有自主决定权，其可以选择继续履行合同。此外，在2011年，原、被告双方在未能就合同解除协商一致的情况下，被告方即和宝鸡万胜房地产开发公司签订联合开发协议，协助该宝鸡万胜房地产开发公司取得土地使用权证书，被告的行为已构成违约。故对被告的辩解意见本院不予采纳。关于合同能否继续履行，因在本案中，宝鸡万胜房地产开发公司已经取得了该块土地的使用权，且对部分厂房已经进行了拆迁，该合同已履行不能、目的无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对原、被告之间签订的《土地房屋租赁协议》予以解除。对于原告主张被告赔偿拆除原告自行建设厂房的损失60万元的请求，本案在审理过程中，被告陈述对此双方已达成协议，并赔偿了原告厂房拆除补偿费20万元，且向本院提供了原告方出具的收到厂房拆除补偿费20万元的收条一张，因此，从收据的内容来看，原、被告双方已对厂房拆除的损失达成了协议，并已履行，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告退还多收租金66.1万元的请求，原、被告虽在合同中约定租金每年60万元，每五年递增10%，但从被告提供的租金收据来看，自2009年之后，原告均按被告上涨的租金进行了缴纳，且缴纳后并未提出异议，对此，应当视为原、被告以其行为的方式对租金及租金的递增方式进行了变更，故对原告的该项请求本院不予支持。对于原告主张被告违约应赔偿违约金6万元的请求，基于前述论述，被告的行为构成违约，且合同第十三条约定违约金为上年度租金的10%，故原告主张合理，本院予以支持。对于原告主张被告赔偿强行停电、堵门造成的损失71.12万元的请求，因原告提供的证据无法证实其确定的损失数额，故对原告的该项主张本院不予支持。关于二被告责任的承担，因被告永清村委会系本案争议的土地所有权人，而被告冠华公司（前身为永青经济合作协会）又系永清村1707名村民（非全体村民）以其所有的0.47亩土地使用权出资成立，对永清村的部分土地有使用支配权，二被告在租赁合同中作为当事人其具体权利与义务无法区分确定，但二被告在合同履行过程中根据自身的身份不同均承担了一定的义务，故本院对原告主张二被告共同承担责任的请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会、陕西冠华实业股份公司于本判决生效后10日内支付原告宝鸡盛华石油机械有限责任公司违约金60000元。二、驳回原告宝鸡盛华石油机械有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23060元，由原告宝鸡盛华石油机械有限责任公司承担10000元、被告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会、陕西冠华实业股份公司承担13060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审　判　长　　徐文博审　判　员　　李　博人民陪审员　　代维恭二〇一五年九月十四日书　记　员　　巩　敏关注公众号“”