（2015）中二法黄民一初字第113号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2017-08-11
案件名称
李双权与潘健彤、罗慧燕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李双权,潘健彤,罗慧燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十一条，第十三条第一款
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法黄民一初字第113号原告：李双权，男，1980年4月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托代理人：杨慧、李敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：潘健彤，男，1965年3月6日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：罗慧燕，女，1965年2月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，两被告的共同委托代理人：冯钊和，广东泽荣律师事务所律师。原告李双权诉被告潘健彤、罗慧燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月9日、2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告李双权及其委托代理人杨慧（第一次到庭）、卢志达（第一次到庭，后撤销委托）、李敏（第二次到庭），被告潘健彤和罗慧燕的共同委托代理人冯钊和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李双权诉称：李双权（甲方）与潘健彤、罗慧燕（乙方）于2013年11月30日共同签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定潘健彤、罗慧燕将其所有的位于中山市黄圃镇新丰中路1号商住楼二、三、四楼出租给李双权作足浴、洗浴健康服务中心用途，租赁期自2013年12月1日起至2020年11月30日止，共7年，租金自2014年2月1日开始计收。此外，双方于合同第九条约定：“乙方在交纳保证金后，可在不改变房屋主体结构的情况下进行装修”。合同签订后，李双权依约向潘健彤、罗慧燕支付了保证金80000元，且为筹办服务中心的装修、招聘工人、办理工商登记等准备工作向其所在工作单位珠海启达贸易有限公司（以下简称启达公司）请了长假，并投入了大量的时间和资金。在李双权几乎完成所有前期准备和投资时，潘健彤和罗慧燕却以各种理由推脱，不向李双权交付涉案房屋主体工程消防验收合格证，该房屋事实上也未通过消防验收，由此导致李双权无法就其经营场所申请办理消防验收手续，也无法正常营业，并造成巨大损失。涉案房屋经潘健彤、罗慧燕同意后进行装修，因潘健彤、罗慧燕违约导致合同解除，故潘健彤、罗慧燕应赔偿李双权的装修损失、误工损失和装修费用。合同签订后，李双权为开办健康服务中心投入大量财力、物力和时间，根据合同约定，作为出租方的潘健彤、罗慧燕应积极配合李双权的工作，向李双权提供开业所需的凭证，包括房屋主体工程消防验收合格证。但因涉案房屋主体工程消防验收不合格，导致健康服务中心无法进行二次消防验收，李双权根本无法进行正常经营。况且，合同签订时已明确约定，李双权承租涉案物业作足浴、洗浴健康服务中心用途，潘健彤和罗慧燕作为出租方，明知涉案物业主体工程消防不合格，还欺骗李双权租赁该物业作足浴和洗浴健康服务中心用途。因潘健彤、罗慧燕提供的物业无法满足李双权的商业用途，属根本违约。为此，李双权诉至法院，请求判令：一、解除李双权与潘健彤、罗慧燕签订的《房屋租赁合同》；二、潘健彤、罗慧燕向李双权归还保证金80000元；三、潘健彤、罗慧燕向李双权归还已支付的租金161000元；四、潘健彤、罗慧燕向李双权赔偿因合同解除导致的装修费损失2729470.8元及误工损失160000元；五、潘健彤、罗慧燕向李双权支付保证金的利息（以保证金数额，从2013年12月4日起按银行同期贷款利率计算至清偿之日止，暂计至2014年12月15日为5278元）；六、潘健彤、罗慧燕向李双权赔偿装修费的利息（自2014年3月10日起按银行同期贷款利率四倍计算至清偿之日止，暂计至2014年12月15日为135313.51元）；七、潘健彤、罗慧燕向李双权赔偿营业损失900000元（从2014年2月1日起按每月150000元计算至合同解除之日止，暂计至2014年7月31日为900000元）；八、本案诉讼费由潘健彤、罗慧燕承担（包括但不限于公告费、保全费等）。原告李双权对其主张提供了以下证据：1.李双权的身份证复印件；2.潘健彤、罗慧燕的身份证复印件；3.房屋租赁合同；4.保证金收据；5.房地产权证复印件；6.中山市新濠汇桑拿休闲有限公司（以下简称新濠汇公司）的营业执照、组织机构代码证、开户许可证、机构信用代码证及税务登记证；7.员工请假条；8.个人收入证明；9.装修合同、合同明细；10.中山市金桥装饰工程有限公司（以下简称金桥装饰公司）的营业执照、资质等级证书；11.装修费收据；12.中山市黄圃镇水月湾足浴休闲会所（以下简称水月湾会所）的证明；13.手机短信息；14.银行历史明细。被告潘健彤、罗慧燕辩称：否认因潘健彤、罗慧燕的原因导致李双权不能办理消防验收手续。因双方签订的合同合法有效，且不符合约定解除的条件，故合同不应解除。因合同已生效且已履行，故李双权支付的保证金应达到双方约定的条件时才能返还。因李双权的原因导致洗浴中心无法经营，应由其承担相应的后果。因李双权未提交证据证实装修过程需停产停工，也无收入证明，故其主张的误工费损失缺乏事实依据。李双权主张的保证金利息、装修费利息也无事实依据。此外，洗浴中心尚未开业，无法得知其将来是盈还是亏。综上，李双权的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告潘健彤、罗慧燕对其辩解提供了以下证据：1.启达公司的登记信息；2.关于潘健彤、罗慧燕消防备案申请书及中山市黄圃镇规划管理所的证明复印件；3.建筑工程消防设计施工图审查合格书；4.建设工程竣工验收消防备案申报表及受理凭证；5.梁杰祥的书面证言及身份证复印件；6.手机信息。经庭审质证，被告潘健彤、罗慧燕对原告李双权提供的证据1、2、3、4、5、6、12、13、14的真实性确认，对证据7、8、9、11的真实性不确认，对证据10中的金桥装饰公司的营业执照真实性确认，对资质等级证书真实性不确认。原告李双权对被告潘健彤、罗慧燕提供的证据1至5的真实性均不予确认，对证据6的真实性确认。经审理查明：2013年11月28日，潘健彤和罗慧燕作为出租方（甲方）与承租方（乙方）的李双权共同签订房屋租赁合同，约定：一、甲方自愿将其位于中山市黄圃镇新丰中路1号的商住楼二、三、四层出租给乙方作经营用途（足浴、洗浴健康服务中心）使用，其中楼房面积约2300平方米，与首层商铺租户共同使用土地面积约为200平方米。二、租赁期自2013年12月1日起至2020年11月30日止，共7年。三、乙方承租上述楼层，从2013年12月1日起至2014年1月30日止，为乙方进行室内装修时间，甲方不收取该期间二个月的租金，租金从2014年2月1日起开始计收。四、租赁保证金的支付方式。乙方租赁上述楼房需向甲方交纳保证金80000元。租赁期满退租时，乙方交租金、水电费、工人工资、工商税费等及其它一切费用后，乙方没有违约，则保证金无息如数返还乙方。五、租金支付方式。1.2014年2月1日起到2014年11月30日止，乙方每月给甲方租金23000元；2014年12月1日起到2015年11月30日止，乙方每月给甲方租金24000元；2015年12月1日起到2016年11月30日止，乙方每月给甲方租金25000元；2016年12月1日起到2017年11月30日止，乙方每月给甲方租金26500元；……。2.每月租金乙方应于当月8日前一次性支付给甲方。3.如乙方逾期支付租金的，应从逾期之日起以应付未付租金金额按每月千分之五向甲方支付违约金，逾期支付租金30日的，甲方有权解除合同并没收保证金。六、……。七、乙方自行负责消防安全设施的安装及费用，并保证消防设施安装调试验收合格，乙方组织专人负责的消防保卫小组，定期进行消防演练培训……如租赁期内消防部门要求整改、更换消防设施的、违反消防安全被处罚的、造成消防事故的、触犯国家刑法的，由乙方及相关责任人承担，所产生的一切后果与甲方无关，乙方在经营中所需交纳的一切费用由乙方负责支付。八、甲方负责缴交房产租赁税。用水方面由于总管道多户使用，所以设立分表缴交水费，甲、乙双方签订合同后，甲方每三个月抄表一次，水费按当地水务公司收费标准收取……。此外，双方还对房屋现状及设备，乙方装饰、安装广告牌需注意的问题，优先承租权以及违约责任等事宜作出了约定。合同签订后，李双权于2013年12月4日向潘健彤支付保证金80000元，并开始就涉诉物业进行装修。李双权表示装修工程已于2014年2月1日竣工，并提交装修合同、合同明细及收据各一份。装修合同记载，2013年11月25日，李双权委托金桥装饰公司对涉诉物业进行装修，合同落款“乙方单位”一栏加盖有金桥装饰公司字样的合同专用章，“代表人”一栏有刘宏字样的签名，合同签订时间为2013年11月25日，工程总造价为2729470.8元。收据上加盖有金桥装饰公司收款专用章字样的公章，经手人为刘宏，日期为2014年3月10日，其内容反映金桥公司分多次收取了李双权涉诉物业室内装修及消防工程款，共计2729470.8元。潘健彤、罗慧燕对李双权主张因装修支付装修费2729470.8元不予确认。关于装修费问题，李双权及潘健彤、罗慧燕均明确表示不申请评估。李双权对其租赁的涉诉部分物业进行装修时，未办理消防报批手续，事后亦未通过消防验收。双方曾就涉诉物业主体工程消防验收事宜于2014年10月通过手机信息进行沟通，但未达成一致意见。事后，潘健彤、罗慧燕报消防机构审核。2014年12月11日，中山市公安消防支队黄圃大队向潘健彤、罗慧燕出具建设工程竣工验收消防备案受理凭证，确认涉诉物业已进行了工程竣工验收消防备案，备案号为440000WYS140030868，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。李双权表示，潘健彤和罗慧燕在房屋主体工程未经消防验收合格，且明知李双权承租该物业作足浴、洗浴健康服务中心用途的情况下，仍将房屋出租给李双权，其行为构成根本违约，双方签订的合同应当解除。因潘健彤、罗慧燕的上述行为导致李双权承租的物业场所无法通过二次消防验收，并造成装修、营业、误工等各项损失，故潘健彤、罗慧燕应返还保证金及已支付的租金，赔偿装修费、误工费、营业损失等款项。潘健彤、罗慧燕对李双权的上述主张不予认可，并表示合同签订前已明确告知房屋主体工程未经消防验收，且将需办理主体工程消防验收的手续资料，含关于潘健彤、罗慧燕消防备案申请书、中山市黄圃镇规划管理所的证明等交给李双权，并介绍办理消防验收的中介即和兴公司和邓林发给李双权认识。另，合同第七条也明确约定，李双权自行负责消防验收。李双权确认收到潘健彤交付的关于潘健彤、罗慧燕消防备案申请书，确认合同签订后几天潘健彤介绍认识邓林发，但认为潘健彤交付上述申请书时是说用于办理二次消防验收，且介绍认识邓林发时没说明是办理主体工程消防验收还是二次消防验收，只是说办理可以开业的消防验收。合同签订后，李双权除支付保证金80000元外，还支付了截至2014年8月除5月租金23000元、6月租金8000元外的其余租金共计130000元。潘健彤、罗慧燕表示，免除李双权上述合计23000元的租金原因是李双权同意承担主体工程消防验收费用，而李双权则认为免除5月租金23000元是因潘健彤、罗慧燕应办理而未办理主体工程消防验收，免除6月租金8000元是给其作为外墙清洗费用。此外，李双权拖欠潘健彤、罗慧燕代其支付的2014年5月至8月水费106.26元，2014年11月28日至2015年2月29日水费162.57元，合计268.83元。另查：李双权于2014年1月17日在涉诉物业申请成立新濠汇公司。李双权称，为开办新濠汇公司，向启动公司请假，后因无法正常营业而造成其误工损失160000元。李双权为证实其主张提供的员工请假条显示其请假时间为2014年1月1日至同年的12月31日。个人收入证明由启达公司出具，其证实李双权在该公司工作5年，月收入为20000元。潘健彤、罗慧燕对李双权的误工损失不予确认，并提交了启达公司的工商信息，该信息显示启达公司成立于2011年1月13日，李双权系该公司的法定代表人及股东。此外，李双权称，因新濠汇公司无法正常营业而造成每月营业损失150000元，并提交了加盖有水月湾会所字样的公章的证明，该证明记载“兹证明中山市水月湾足浴休闲会所，经营范围足浴、保健按摩，经营地址位于中山市××××号，经营面积1400平方米，每月平均近利润在10万元左右”。潘健彤对此不予认可，并申请水月湾会所印章的真伪进行鉴定。本院根据鉴定需要，要求李双权提交该证明原件，李双权不提交，并表示不能保证该证明内容及印章的真实性，因此导致鉴定无法进行。本院认为：李双权与潘健彤、罗慧燕在平等自愿的基础上签订《房屋租赁合同》，该合同内容合法有效，本院依法予以确认。李双权认为涉诉物业主体工程未经消防验收合格，由此导致其装修工程不能进行二次消防验收，无法进行正常经营，无法实现合同目的，为此要求解除合同，但涉诉物业经潘健彤、罗慧燕申请已于2014年12月11日经消防验收备案，故该物业现不存在李双权所称的主体工程消防验收不合格的情形，也不存在不符合合同目的的情形，故李双权据此要求解除合同的诉求，理据不足，本院不予支持。潘健彤、罗慧燕虽就涉诉物业办理了主体工程竣工验收消防备案，但双方对应由谁承担消防验收费用问题依然存在争议。对此，本院认定如下：纵观双方合同约定及办理消防验收过程的细节可见，潘健彤、罗慧燕与李双权签订合同时已明确约定由李双权自行负责消防安全措施的安装及费用，潘健彤亦将办理主体工程消防验收所需的相关资料交给李双权，同时向李双权介绍办理消防验收的中介机构，李双权也确认是办理可开业的消防验收。事后，李双权也就消防验收事宜与中介机构进行协商，只是因中介收费问题未与中介机构达成一致意见，最终未委托办理。由此可见，合同签订时，李双权对涉诉物业主体工程消防未经验收或备案是清晰的，对办理主体消防验收及二次消防验收所需费用，应由其承担应当是明确的，故涉诉物业主体工程及后期的装修工程于2014年12月11日前未能通过验收的责任应由李双权承担。据此，李双权认为涉诉物业主体工程消防未经验收而导致其二次消防无法验收，以及因此导致足浴中心无法正常经营而造成各项损失，并要求解除《房屋租赁合同》，要求潘健彤、罗慧燕返还保证金及利息、已支付的租金及赔偿装修费及利息、误工费、营业等各项损失的要求，理据不足，本院不予支持。潘健彤、罗慧燕辩解，理据充分，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李双权的全部诉讼请求。案件受理费39984元，由原告李双权负担（该款原告已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 金锋华审判员 曾志专审判员 黄燕芳二〇一五年九月十四日书记员 王楚红 微信公众号“”