（2015）门包民初字第0224号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-07
案件名称
原告袁义玉与被告谢丽萍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海门市人民法院
所属地区
海门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁义玉,谢丽萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十三条，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书（2015）门包民初字第0224号原告袁义玉。委托代理人东卫兵，海门市新城法律服务所法律工作者。被告谢丽萍。委托代理人朱海斌，上海市协力（南通）律师事务所律师。原告袁义玉与被告谢丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法由审判员杜开宇适用简易程序于2015年4月21日进行了第一次公开开庭审理。后因案情复杂，本案依法由审判员杜开宇、韩朱锋、代理审判员祁宏亮组成合议庭适用普通程序于2015年8月12日第二次公开开庭审理。原告袁义玉及其委托代理人东卫兵、被告谢丽萍的委托代理人朱海斌参加了两次庭审，被告谢丽萍参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告袁义玉诉称，2000年1月，经朋友介绍，原、被告经协商口头约定由被告承租原告所有的位于海门市包场镇包场大桥北侧门面房，租期为一年，年租金及时交清。因被告未支付2014年度的租金，原告遂书面通知被告，要求其支付租金并做好退房事宜，但被告以其已与原告儿子签订了房屋租赁合同为由拒绝搬离。因原告是租赁房屋的合法所有人，被告对此亦明知，原告未委托儿子或第三人与被告签订房屋租赁合同，该合同对于原告不具有约束力。现要求（一）被告支付2014年度（2014年3月16日至2015年3月15日）的租金28000元；（二）被告10天内退出该门面房。被告谢丽萍辩称，2007年被告向原告承租房屋，当时原告要求被告将租金交付给原告儿子或者儿媳，故2007年以后，被告都是与原告儿子或者儿媳商谈租房事宜。2012年3月15日，前期合同至期后，被告与原告儿媳茅卫菊签订了为期一年的租赁合同，被告亦依约向茅卫菊支付了租金28000元。2013年3月16日，被告与原告儿子袁小辉签订了租期为5年的租赁合同一份，约定由被告承租该房屋至2018年3月15日止。被告对上述房屋的占有是基于合法、有效的租赁合同，原告无权要求被告退出。此外，因原告儿子、儿媳尚结欠被告欠款20万元，当时经与原告儿子、儿媳协商约定该租金以欠款及利息折抵，故被告亦不拖欠原告租金。据此，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2000年初，原告将其所有的位于海门市包场镇包新路200号包场大桥北侧两间门面房出租给被告使用，双方未签订书面合同，亦未约定租赁期限，租金按年以现金交付，被告交付租金后原告未出具收条等收款凭证。2012年3月15日，被告与原告儿媳妇茅卫菊签订了租房协议1份，约定由被告继续承租原告所有的两间门面房，租期一年（至2013年3月15日止），租金为28000元。审理中，原告自认已收取了该期间租金28000元。至期后，被告继续使用该房屋，2014年12月25日原告通知被告，要求被告返还房屋，被告明确予以拒绝，原告遂诉至法院。上述事实，由被告提供的租房协议1份及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。2013年3月16日原、被告租赁合同至期后，被告继续使用租赁标的物，原告未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，出租方在合理期限之前通知承租人后可以随时解除合同。本案中，原告已于2014年12月25日通知被告，要求解除合同收回房屋，可见原告已履行了通知义务。原告要求解除合同，收回房屋的诉讼请求应当予以支持，被告应当于合同解除后及时腾空房屋并交付给原告。被告虽辩称其已于2013年3月16日与原告儿子袁小辉签订了为期5年的租赁合同，但未能提供合同原件予以证实，且原告当庭予以否认，故被告的该项辩称，本院难予采信。支付租金是承租人的主要合同义务，因被告未能提供证据证明其已向原告支付了2014年度（2014年3月16日至2015年3月15日）的租金，故参照双方上一年度租金标准（28000元／年），原告要求被告支付2014年度租金的诉讼请求应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告袁义玉与被告谢丽萍的房屋租赁合同。二、被告谢丽萍于本判决生效后30日内腾空其承租原告袁义玉所有的位于海门市包场镇包新路200号两间门面房并交付给原告袁义玉。三、被告谢丽萍于本判决生效后15日内向原告袁义玉支付2014年度（2014年3月16日至2015年3月15日）的租金28000元。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告谢丽萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费500元（该院开户银行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；账号：471558227682）审 判 长 杜开宇审 判 员 韩朱锋代理审判员 祁宏亮二〇一五年九月十四日书 记 员 张丽英 来自