（2015）嘉南民初字第1507号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-12-03

案件名称

浙江旭辉置业有限公司与上海靖友餐饮管理有限公司嘉兴分公司、上海靖友餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

嘉兴市南湖区人民法院

所属地区

嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江旭辉置业有限公司,上海靖友餐饮管理有限公司嘉兴分公司,上海靖友餐饮管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书（2015）嘉南民初字第1507号原告：浙江旭辉置业有限公司。法定代表人：林峰。委托代理人：何晓蓉、吕玲，浙江圣文律师事务所律师。被告：上海靖友餐饮管理有限公司嘉兴分公司。代表人：喻国春。被告：上海靖友餐饮管理有限公司。住所地：上海市闵行区七宝镇七莘路****号*********室。法定代表人：喻国春。二被告委托代理人：常远良、杨思纯，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。原告浙江旭辉置业有限公司（以下简称旭辉公司）因与被告上海靖友餐饮管理有限公司嘉兴分公司（以下简称靖友嘉兴公司）、上海靖友餐饮管理有限公司（以下简称靖友公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年6月25日受理后，依法由审判员白燕独任审判，于2015年8月24日公开开庭审理了本案。原告委托代理人何晓蓉、二被告代表人喻国春及委托代理人常远良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2014年2月28日，原告与被告靖友公司协商一致，签订了《场地出租合同》，合同约定由靖友公司承租原告位于嘉兴市南湖区中山东路旭辉广场购物中心二层的S2F-01号店铺，面积为466平方米，租期五年，自原告交付店铺之日起计算。租金第一年每月61799元。于合同签订日后七天内支付首年三个月租金，以后在每一个月20日前支付下一个月租金，如有拖欠，须承担每日千分之一的利息。合同签订后七天内交纳履约保证金185980元，且如因被告违约导致原告解除／终止合同的，被告应向原告支付相当于月租金和物业费总和3倍的违约金。靖友公司同意原告安装数据采集软件，安装费200元，租用费600元／个／年。同时合同约定，如被告未于合同终止日起7天内将场地所有动产搬离的，被告按合同终止前支付给原告及管理公司的所有款项（即：租金＋物业服务费＋能耗费）的日均额的两倍依实际占用场地的天数向原告支付占用场地费用。合同签订后，原告于2014年3月31日向靖友公司交付了争议店铺。同年6月15日，靖友公司致函原告开业。2014年8月14日，原告与二被告签订补充协议，约定靖友公司在《场地出租合同》中的权利义务由靖友嘉兴公司承继，并自2014年8月1日起，靖友公司对靖友嘉兴公司履行上述合同承担连带责任。靖友公司支付给原告的履约保证金转为靖友嘉兴公司交付。现二被告欠付租金，原告多次发函催讨，被告至今仍未支付。原告于2015年4月15日向靖友嘉兴公司发函解除合同，截止合同终止日，被告共欠付2014年10月至2015年4月23日的租金共计421117元，2015年3月31日至2015年4月23日的数据采集费30元。原告认为，二被告的行为严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：1.二被告支付拖欠的2014年10月至2015年4月23日的租金421117元，及逾期付款利息77197元（按每日千分之一暂计算至2015年6月18日，直至实际付清之日止），合计498314元；2.二被告支付合同解除后的场地占用费149520元（按日租金＋日物业费的2倍暂计一个月）；3.二被告支付从2015年3月31日至2015年4月15日的数据采集器安装以及租用费39元，以及逾期付款利息5元（按每日千分之一暂计算至2015年6月18日，直至实际付清之日止）；4.二被告支付违约金238395元（按月均租金＋月均物业费的三倍计算）；5.二被告承担原告为实现债权支付的律师费45500元；6.本案诉讼费由被告承担。二被告答辩称，2014年10月开始，由于嘉兴市中山路进行扩建施工，对原告经营造成了一定影响，被告应酌情减少租金，且自2014年12月25日开始，被告开设的狮子山餐厅便暂停营业，之后的租金更应大幅减少。原告主张的利息及违约金计算过高，应予以调整，且利息跟违约金不应同时主张。原告主张的场地占有费过高，双方的合同属于格式合同，应按有利于被告的解释处理。数据采集费与本案无关，不应得到支持。被告已向原告缴纳了履约保证金，可以冲抵部分租金。原告在没有通知被告的情况下擅自处理了被告租赁店铺，相应损失应冲抵租金。基于上述原因，原告主张的律师费应当酌情减少。针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：1.场地出租合同及其附件、补充协议、场地交接确认单、物业服务协议、房权证，证明原告被告之间存在合法有效的租赁关系，场地实际交付时间为2014年3月31日，双方确定2014年6月15日为开业时间，租金从这天开始计算。2．催款凭证、解约通知、邮寄凭证、律师函，证明原告及其代理人曾多次向被告催讨租金，后原告于2015年4月15日发函被告要求解除合同。3．委托代理协议及律师费发票，证明由于被告的违约行为，原告为了实现债权支付的律师费。4．照片、视频，证明被告不再经营但未按照合同约定把场地恢复原状，尚有物品遗留在店铺内。原告等待被告清场无果后于2015年6月份对店铺进行了清理；5.支付凭证及营业记录明细表，证明被告支付了原告数据采集器安装费，原告实际安装了书记采集器并对被告的经营进行了采集记录。对于上述证据，被告质证后对上述证据的真实性均予以认可。被告为证明其抗辩，提供下列证据：1.照片，该组照片反映了被告狮子山餐厅正常经营的状况和被拆除装修、清理现场后的状况。2.投资明细表，证明狮子山餐厅的投资情况。3.押金单，证明被告已经缴纳履约保证金。4．厨房设施设备明细表、合同、报价单及购物清单，证明被告为经营狮子山餐厅所购物品及支出的费用。上述证据，原告质证后认为，对证据1、3的真实性无异议，但被告经营时的照片跟本案没有关联性；对于证据2、4的真实性不予认可，且与本案无关。经审核，对原告提供的证据以及被告提供的证据1、3的真实性予以认定，对于被告提供的证据2，系被告单方制作的，不符合证据形式要件，不予认定；对于被告提供的证据4，能证明被告为狮子山餐厅经营所需曾购置相关设施设备的事实。本院经审理，认定案件事实如下：2014年2月28日，原告与被告靖友公司签订《场地出租合同》，约定由被告承租原告位于嘉兴市南湖区中山东路旭辉广场购物中心二层的S2F-01号场地用于经营狮子山餐厅，面积为466平方米，租期五年，自原告向被告交付场地之日起计算。租金采用基本租金和提成租金两者较高的支付，其中基本租金第一年每月61799元，第二年每月65485元，第三年每月69453元，第四年每月73706元，第五年每月77958元；提成租金以每月总销售额（税前）为基数计算，第一、二年按照每月9%的比例计算，第三年按照每月10%的比例计算，第四年按照每月11%的比例计算，第五年按照每月12%的笔录计算，被告应于每个日历月结束后五日内向原告提交上月的销售总额，并于10日内补交租金差额。被告同意原告或原告指定的单位在收银机上安装原告指定的数据采集软件，被告承担安装费200元／个，以及数据采集器600元／年，共计800元，于协议签订时支付原告，以后每年的数据采集器租用费按照原告的指定期限支付。租金按先付后用的原则支付，被告于签订合同之日起7个工作日内一次性支付相当于首年三个月租金185397元作为预付租金，原告在收到上述租金后履行场地的交付，之后每一个月为一个租金交付周期，并于每一个月20日前支付下一期的租金。同时约定，被告在签订合同之日起7个工作日内向原告交付履约保证金185980元。被告未按本合同约定交纳本合同项下的任何应付费用的，应向原告支付所欠款项及延迟履行违约金（即：按所欠款项金额每天千分之一标准计算，包括到期日）；被告迟延支付相关费用超过十日的，原告有权解除合同。原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用、开支，均由被告承担。被告应于合同终止日起七天内自费将场地所有动产搬离，逾期未搬离，则视为被告同意原告任意时间采取措施使得场地状态恢复至交铺时的原始状态以及同意原告将遗留在场地内的物品视为抛弃物做任意处置而无须承担任何责任，由此而产生的一切费用和开支由被告负担外，且同意按合同终止前支付原告及管理公司所有款项（即：租金＋物业服务费＋能耗费）的日均额的两倍依实际占用场地的天数向原告支付占用场地费用。若因被告违约导致原告行使合同解除权的，在原告送达解除通知后七日内未收到被告的书面异议的，视为被告对解除合同无异议，合同于原告的解除通知确定日解除。同时，被告应向原告支付违约金，违约金数额相当于合同终止前被告应缴纳的月均租金及物业费总和的三倍。合同签订后，原告于2014年3月31日向被告交付了租赁场地，被告靖友公司随即着手装修，购置了点单系统、厨房设施等，并支付了原告履约保证金185980元以及数据采集费800元，后于2014年6月15日通知原告正式对外营业日期为2014年6月15日。2014年8月14日，原告与二被告签订补充协议，约定自2014年8月1日起由被告靖友嘉兴公司承继靖友公司原租赁合同的权利义务，二被告对上述合同中对原告的义务承担连带责任等。现原告陈述被告已经支付上述租金至2014年9月底，对于其后的租金一直未能支付。在原告多次向二被告催讨未果后，原告于2015年4月22日向被告靖友嘉兴分公司发出了解约通知函，告知被告由于被告一方的严重违约，原告按照合同约定行使合同解除权，并在合同中书面通知双方的合同于2014年4月15日解除，要求被告按照合同约定履行合同终止相关事宜。被告于2014年4月23日收到了上述函件。被告收到上述函件后，未对原告解除合同的通知提出书面异议，亦未就合同继续履行事宜积极与原告协商。后原告于2015年6月自行对被告租赁店铺进行了清理，并将该店铺对外再行招租。另查明，原告因处理涉案事宜，曾委托律师向被告发函以及处理法院诉讼事宜，支出律师服务费共计45500元。本院认为，原、被告之间签订场地租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。现被告欠付原告租金，经原告多次催讨被告仍未能支付，故原告有权行使合同解除权。结合双方合同约定，本院确定本案双方的租赁合同于2015年4月15日解除。租赁合同解除后，对于被告尚欠付的合同存续期间的租金，被告理应支付。原告自认被告支付租金至2014年9月底，故被告还需支付原告2014年10月至2015年4月15日的租金，结合双方合同约定，该段租金数额确定为405240元。至于被告抗辩由于中山路道路施工导致原告经营效益下滑故应相应减少租金的主张超出了双方的合同约定，也缺乏法律依据，本院不予采信。由于被告未能按照合同约定及时支付租金，故对于原告要求被告支付逾期付款利息损失的主张予以支持。双方约定了逾期付款利息损失的计算方法，但由于约定的利率过高，本院予以调整，并酌情确定按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算。对于原告主张的数据采集器费用，按照双方合同约定，被告需每年支付600元的租赁使用费，现原告主张被告支付2015年3月31日至2015年4月15日费用，本院予以支持，并确定为26元；鉴于双方未能明确约定该笔费用的支付时间，故对于原告要求被告支付逾期付款利息的主张，不予支持。由于合同解除后，被告未能及时从租赁场地腾退，故对于原告要求被告支付场地占用费的主张，本院予以支持。由于被告未能在合同解除后及时清理腾退场地，有异于被告在合同终止后强占场地经营的状况，且从双方约定来看被告若未能及时清理场地交还原告需每月承担双倍于原合同约定的租金以及物业费总和的费用，该约定从本质上类似于被告未能及时腾退场地需承担的违约金，现被告主张该约定过高，要求法院予以调整，本院酌情调整为按照合同解除前的租金计算一个月的场地占用费较为合理。至于被告抗辩原告在对场地进行清理前未能通知原告，造成了原告店铺内装修设施设备的灭失损失，故要求抵扣部分租金，本院认为被告虽在通知原告解约时告知原告按约履行合同解除后的善后事宜，但上述通知对被通知人产生的法律效果止于“行使合同的解除权”，且双方的合同并非一经原告作出即发生解除，故从善良履行合同附随义务的角度出发，原告应在确定合同解除后再次通知并敦促被告及时办理场地清场比较妥当，现原告未经通知擅自清理了被告的店铺设施等，有失妥当。至于被告主张以店铺装修等损失抵扣租金，由于该项主张属于独立的诉求，被告未能提起反诉，故本案不予审查。同样，双方关于由于被告违约导致合同解除约定了违约金，即为被告需承担的月均租金与月均物业费总和的三倍的违约金，本院认为被告在合同期内违约导致原告解除合同，被告应赔偿原告的损失相当于原告空置招租期内的租金损失，本院根据被告的申请，结合已查明的事实，酌情确定被告已向原告缴纳的履约保证金185980元作为被告根本性违反合同的违约金处理。关于原告主张的律师费45500元，符合浙江省律师收费标准，有合同约定为基础，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海靖友餐饮管理有限公司嘉兴分公司支付原告浙江旭辉置业有限公司租金405240元及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算至判决确定的履行之日止，其中以61799元，分别从2014年9月20日、2014年10月20日、2014年11月20日、2014年12月20日、2015年1月20日、2015年2月20日起分段计算，以34446元从2015年3月20日计算）；二、被告上海靖友餐饮管理有限公司嘉兴分公司支付原告浙江旭辉置业有限公司数据采集器租赁费26元；三、被告上海靖友餐饮管理有限公司嘉兴分公司支付原告浙江旭辉置业有限公司场地占用费65485元；四、被告上海靖友餐饮管理有限公司嘉兴分公司支付原告浙江旭辉置业有限公司违约金185980元（已以履约保证金抵扣）；五、被告上海靖友餐饮管理有限公司嘉兴分公司支付原告浙江旭辉置业有限公司实现债权的律师服务费45500元；上述一至五项均于本判决生效后十日内履行完毕。六、被告上海靖友餐饮管理有限公司对被告上海靖友餐饮管理有限公司嘉兴分公司的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告浙江旭辉置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6559元，由原告浙江旭辉置业有限公司负担1616元，被告上海靖友餐饮管理有限公司、上海靖友餐饮管理有限公司嘉兴分公司负担4943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员　白　燕二〇一五年九月十四日书记员　姚李燕关注公众号“”