（2015）永中法民三终字第381号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-09-29
案件名称
广州市莱佛士物业服务有限公司莱佛士公司与永州市日月地产投资有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州莱佛士物业服务有限公司,永州市日月地产投资有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第九十四条，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）永中法民三终字第381号上诉人（原审原告）广州莱佛士物业服务有限公司。法定代表人梁顺源，该公司董事长。委托代理人周庆元，广东君厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）永州市日月地产投资有限公司。法定代表人曾永军，该公司董事长。委托代理人安利英，系该公司办公室主任。委托代理人周继东，系该公司法律顾问。上诉人广州市莱佛士物业服务有限公司莱佛士公司（以下称莱佛士公司）、永州市日月地产投资有限公司（以下称日月地产公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服双牌县人民法院（2015）双民初字第1号民事判决，莱佛士公司于2015年7月30日、日月地产公司于2015年7月30日通过一审法院向本院提出上诉，双牌县人民法院于2015年8月12日向本院移送案卷，本院于同日立案受理，依法由审判员彭样平担任审判长，与审判员李飞、张海燕组成合议庭，于2015年9月8日在本院第十审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员吴雪芳担任法庭记录。上诉人莱佛士公司的委托代理人周庆元，上诉人日月地产公司委托代理人安利英、周继东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2010年9月1日，原告莱佛士公司与被告日月地产公司签订了《日月花园策划销售合同》。合同就物业基本情况、委托内容、委托阶段及期限、双方的责任和义务、服务费用的标准及付款方式、违约责任、终止合同、税金等进行了详细的规定。其中合同第一条明确“物业基本情况：坐落位置：湖南省永州市双牌县……物业类型：商场、住宅、停车场”；第二条规定“甲方（即被告）委托乙方（即原告）对本物业进行全程策划及销售代理服务，包括本物业的营销策划和销售代理等事宜；甲方于本物业在委托合同期内不得自行组建销售队伍或不可委托其它公司或以任何其它形式开展上述业务”；第三条规定“合同分二阶段，各阶段及委托期限如下：第一阶段：前期策划阶段——合同从2010年9月1日起至本物业对外公开发售之日止；第二阶段：销售代理阶段——自本物业取得预售许可证后对外公开发售之日至完成本物业全部销售止。”……第六条规定“服务费用的标准及付款方式：甲方同意支付乙方下列之项目前期策划费、销售代理佣金。1、前期策划费用：如该项目于2011年2月10日前未正式对外公开发售，则甲方需于2011年2月28日前支付人民币贰拾万元正予乙方作为乙方的前期策划费用，该费用在日后的销售代理佣金中抵扣。如本物业于2011年4月10日前仍未正式对外公开发售，则有关甲方已支付的贰拾万元则不能作销售佣金抵扣论。……”合同签订后，原告莱佛士公司于2010年9月派遣营销策划团队入驻被告日月地产公司履行对日月花园项目的合同义务。具体作出策划包括：拟定双牌日月花园编排总表、该项目整体平面规划设计的反馈意见、该项目户型计划的反馈意见和建议、该项目筹备开售计划、该项目销售中心及外展建议、该项目定位及营销方案、该项目推广费用分配比例建设和售楼接待中心现场展示标准等。另查明：2011年3月24日，被告日月地产公司以电子函形式发送（2011）324号《关于调整日月星河湾（原日月花）项目策划销售合同前期策划费用支付日期的函》告知原告莱佛士公司,将双方签订的合同第六条1项前期策划费用中规定的“如本物业于2011年4月10日前仍未正式对外公开发售，则有关甲方已支付的贰拾万元则不能作销售佣金抵扣论”变更为“如本物业于2011年8月10日前仍未正式对外公开发售，则有关甲方已支付的贰拾万元则不能作销售佣金抵扣论”。原告莱佛士公司对该变更事项未予答复。同时，被告日月地产公司委托原告莱佛士公司策划销售的物业即日月星河湾项目，在2011年4月10日前未对外公开发售。2011年5月31日，原告莱佛士公司驻被告公司双牌日月花园营销策划团队的工作人员全部自行离职。同时，被告日月地产公司于2011年6月12日发送电子邮件告知原告莱佛士公司，为保证项目策划和销售工作顺利开展，要求原告公司的原营销策划团队继续负责实施项目的策划和销售工作。原告莱佛士公司为此与被告日月地产公司协商更换新的团队来双牌继续策划工作未果。2011年7月2日，被告日月地产公司以电子邮件方式向原告莱佛士公司发送了《关于终止日月花策划销售合同的函》，提出因原告莱佛士公司原营销策划团队的工作人员自行离职，严重影响被告日月地产公司项目整体工作的正常运行，给公司造成了重大经济损失。为保证项目继续顺利开展各项工作，要求终止合同。2011年7月16日，原告莱佛士公司向被告日月地产公司送达《日月花园——合同费用》的电子函，要求被告日月地产公司按第六条（1）项、第七条（4）项约定向原告莱佛士公司支付前期策划费20万元及违约金50万元。因协商未果，故诉至法院。原判认为：原告莱佛士公司与被告日月地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《日月花园策划销售合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，该委托合同合法有效。对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告莱佛士公司依约如期组织营销策划团队入驻被告日月地产公司对合同项目的前期策划委托事项作出了各种建议及提出了各项策划方案，已履行了合同义务。被告日月地产公司因自身原因导致其开发的项目于2011年4月10日前不能对外公开销售，虽已将此事通知原告莱佛士公司，并说明项目需要延期开盘，同时要求前期策划费用支付时间一并推迟。但该通知系对合同实质性内容进行变更，应当经当事人协商一致双方同意后，该变更条款才具有法律效力。被告单方通知变更条款不具有法律效力。因此，被告仍应依照合同第六条（1）项规定承担支付前期策划费的民事责任。故对原告莱佛士公司要求被告日月地产公司支付前期策划费20万元的诉讼请求，法院予以支持；关于违约金问题。因原告莱佛士公司派驻被告日月地产公司的营销策划团队工作人员于2011年5月31日全部自行离职，后双方就派驻营销团队工作人员协商未果，原告莱佛士公司亦未重新派出营销团队前往被告处继续工作。故被告日月地产公司于2011年7月2日，以原告莱佛士公司派驻的营销策划团队工作人员擅自离职，导致被告日月地产公司项目的整体工作运行困难为由，向原告莱佛士公司提出解除合同。法院认为，原告莱佛士公司对其派驻的营销策划团队员工离职事件未能采取有效的应对措施，在对其员工管理上存在过错。且原告莱佛士公司收到被告日月地产公司解除合同通知后虽提出异议，但未向人民法院及仲载机构申请确认解除合同效力，并于2011年7月16日，向被告日月地产公司要求支付前期策划费用及违约金。此后，原、被告未再按合同协议继续履行各自义务。故应视为原、被告以实际行动解除合同。因此，原告要求被告支付违约金50万元的诉请，于法无据，法院不予支持；对被告日月地产公司提出原告莱佛士公司未完成策划工作已构成违约，且对其公司造成巨大损失，理应赔偿被告日月地产公司经济损失的答辩意见，因被告日月地产公司未提供有效证据予以证实，故法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限被告永州市日月地产投资有限公司在本判决书生效之日起10日内支付原告广州市莱佛士物业服务有限公司商品房委托代理销售前期策划费20万元；二、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10,800元，由被告永州日月地产投资有限公司负担3,086元，原告广州莱佛士物业服务有限公司负担7,714元。宣判后，双方当事人均不服，向本院提出上诉。上诉人莱佛士公司的上诉理由为：1、莱佛士公司对其员工的管理不存在过错，且这与日月地产公司解除合同没有必然的因果关系；2、日月地产公司执意坚持只接受已“全部自行离职”的原策划销售团队人员，属主观恶意阻止莱佛士公司履行合同，并以此为由解除合同，违反了合同法的规定。请求二审法院依法判决日月地产公司违约行为成立，由日月地产公司支付50万元违约金。上诉人日月地产公司的上诉理由为：1、双方当事人签订的《日月花园策划销售合同》因莱佛士公司员工全体离职后，莱佛士公司未派人来双牌衔接相关工作，导致无法继续履行合同；2、2011年3月24日，日月地产公司通过电子邮件告知对方当事人变更支付前期策划费的时间，对方在收到该邮件后并没有提出异议，应视为对变更支付前期策划费时间的默认。故请求二审法院撤销原判，改判驳回莱佛士公司的诉讼请求。日月地产公司的上诉理由即为对莱佛士公司上诉理由的答辩。对日月地产公司的上诉，莱佛士公司答辩称：原审被告上诉状中的第二、三部分与本案无关，不应当列入本案审理范畴，对其所陈述第一部分的三项内容答辩如下：1、有关合同解除原因，日月地产公司认为是我方原因导致解除，我方不予以认可，我方人员自行离职是否构成合同必须要以解除合同方式我方上诉状已列明；2、付款条件的变更问题，我方认同原审法院在判决书第13页本院认定中认定。莱佛士公司已实际履行合同约定的策划工作，日月地产公司应当尊重我方劳动成果并应当支付相应的费用；3、对方上诉第三项内容，我方在原工作人员离职后未能再次入驻日月地产公司楼盘工作的原因，是由于日月地产公司恶意阻止的行为导致，应该由日月地产公司承担其后果。二审期间，上诉人日月地产公司提出两份新证据：证据一、房屋租赁合同，拟证实我公司为广州莱佛士物业服务有限公司驻双的策划销售工作人员租赁办公、住所场所的协议，因其员工离职造成租金损失；证据二、模型设计制作安装合同及付款凭证、双牌县广播电视广告费用发票、售楼部室内施工协议及付款凭证、彩印广告发票，拟证实我公司重新投入广告费用达198,145元。莱佛士公司质证认为：1、所提交的证据与本案审理无关联，非本诉涉及的范围。2、补充提交的所有证据非新证据，可以在一审时提交，对二审补交的证据不予确认。经上诉人日月地产公司举证，莱佛士公司质证，对日月地产公司的新证据本院认证如下：日月地产公司提供的证据均不属于本案涉及的审理范围，本院不予采纳。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争执的焦点有：一、日月地产公司是否应当支付20万元前期策划费用；二、日月地产公司解除双方签订的《日月花园策划销售合同》是否应承担违约责任。一、关于日月地产公司是否应当支付20万元前期策划费用的问题。依照我国《合同法》第七十七条第一款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。反言之，当事人未协商一致，则不得变更合同。故，即使存在协商过程，双方未协商一致，亦应仍按原合同履行。本案中，上诉人日月地产公司因自身原因导致其开发的项目于2011年4月10日前不能对外公开销售，虽已将此事通知上诉人莱佛士公司，并说明项目需要延期开盘，同时要求前期策划费用支付时间一并推迟。但该通知系对合同内容进行变更，按《合同法》之规定，应当经当事人协商一致双方同意后，该变更条款才具有法律效力。被告单方通知变更条款不具有法律效力。因此，日月地产公司仍应依照合同约定承担支付前期策划费20万元的民事责任。二、日月地产公司解除双方签订的《日月花园策划销售合同》是否应承担违约责任的问题。双方当事人签订的《日月花园策划销售合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，双方应严格按照约定履行各自义务，否则即构成违约并应承担相应的法律责任。本案中，上诉人日月地产公司的主要义务是按照合同约定支付合同对价，上诉人莱佛士公司应按合同约定履行相应的策划、宣传、和销售工作。而根据查明的案件事实，2011年5月31日，莱佛士公司驻日月地产公司双牌日月花园营销策划团队的工作人员全部自行离职，此后，双方为日月花园营销策划新老团队的衔接产生分歧，日月地产公司要求原营销策划团队继续负责日月花园的营销策划工作，莱佛士公司则主张派新的团队接手日月花园的营销策划工作。根据双方当事人合同第五条第7、10项规定之精神，双方产生分歧后，莱佛士公司应以日月地产公司之决定为最后依据。可见，根据合同约定，日月地产公司有权要求原营销策划团队继续负责日月花园的营销策划工作。莱佛士公司在日月花园原营销策划团队的工作人员离职后，未能及时派员继续履行原日月花园营销策划团队的工作，故由于莱佛士公司迟延履行双方销售合同中约定的主要义务，致使双方合同目的不能实现，日月地产公司向莱佛士公司发函通知解除双方合同，符合我国《合同法》第九十四条第(四)项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同的规定。日月地产公司解除合同的通知已于2011年7月2日到莱佛士公司，根据《合同法》第九十六条的规定，应依法确认日月地产公司与莱佛士公司之间的委托销售合同已经在该通知到达莱佛士公司时解除。莱佛士公司要求日月地产公司支付单方解除合同的违约金50万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,800元，由上诉人广州莱佛士物业服务有限公司、永州市日月地产投资有限公司各负担一半。本判决为终审判决。审 判 长 彭样平审 判 员 李 飞审 判 员 张海燕二〇一五年九月十四日代理书记员 吴雪芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”