（2015）浑南民二初字第02204号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-20
案件名称
彭敏与沈阳曙光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市浑南区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑南民二初字第02204号原告彭敏，女，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。被告沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人李德武，系该公司总经理。委托代理人王寅生，男，汉族，系该公司员工，住沈阳市大东区。原告彭敏与被告沈阳曙光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月20日立案受理后，本院于2014年12月10日作出（2014）东陵民二初字第2228号民事判决书，被告不服该判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉，该院作出（2015）沈中民二终字第585号民事裁定书，将该案发回重审。本院于2015年8月6日重新受理此案，依法由审判员朱波担任审判长，与代理审判员田琳琳、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭敏，被告沈阳曙光房地产开发有限公司的委托代理人王寅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：请求法院判令被告支付逾期办证违约金15037.31元；由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：首先，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是案外人消防局的原因造成的。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。而本案中造成原告不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又未通知曙光公司。致使曙光公司向房产登记机关报备延迟造成。其次，双方在合同第十五条第3项约定：一年内，出卖人按日向买受人��付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超过一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失。因此，原告要求被告自逾期办证之日起至办理权属证书之日止，按已付房款日万分之一支付违约金无合同及法律依据。第三，曙光公司按照消防整改要提高防火材料等级增加了房屋的安全性，增加建筑成本和房屋的市场价值，曙光公司也未因此向购房户再收房款。第三，本案已超过诉讼时效。综上，请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同1份，用以证明原、被告存在合同权利义务关系，依合同十五条约定被告应承担逾期办证的违约责任。被告有异议，认为不能证明原告主张，买卖合同约定的房价过���材料升级就增加了大楼成本和房屋造价。2、购房发票1张，用以证明原告依约支付全额房款不存在违约行为。被告对真实无异议，认为该房款为消防等级提升前的价格。3、收款收据5张，用以证明原告于2011年6月13日办理房屋入住。被告对真实性无异议，认为本案已超过诉讼时效。被告为了证明其主张，向法院提供如下证据：1、建设工程施工合同1份，用以证明曙光大厦工程开工日期为2009年6月20日，在公安部和住房建设委员会提高消防材料等级文件三个月前工程已经施工。原告对该证据有异议，认为与本案无关，且该时间仅是合同文本约定的开工日期，非实际开工日期。2、审核意见书1份，用以证明沈阳市消防局要求被告整改没有依据，逾期办证的责任不在出卖人。3、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各1份，用以证明曙光大厦建设批准文件齐全。4、商品房预售许可证1份，证明曙光大厦商品房销售合法。5、单位工程质量竣工验收记录1份，用以证明曙光大厦单位工程竣工验收合格，曙光大厦除了消防验收外，其他验收文件齐全，具备办证条件。上述第2至第5组证据原告均无异议。6、消防验收申请报告1份，用以证明曙光公司已于2011年6月7日提请消防验收，对购房户未违约。原告对该证据有异议，认为该证据仅能证明被告向消防部门提请消防验收，不能证明被告无违约。7、公安行政处罚决定书3份，用以证明曙光大厦因无消防验收投入使用，于2012年7月被处罚是因为消防局擅自提高消防等级。原告对该证据有异议，认为被告未提起行政诉讼而缴纳300000元罚款，说明其认可��处罚。该份证据能证明被告在2012年7月份即知晓其开发的建筑不合格，但未予以整改。8、申请1份，用以证明曙光大厦已达到产权证办理条件，未办理产权证责任不在曙光公司。原告对该证据有异议，认为其2012年便知道消防登记不合格，其迟延2年仍未提升消防等级致原告房产证不能办理。9、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定1份，用以证明该规定不应具有溯及力，但消防局强令整改，致不能通过消防验收。原告对该证据有异议，认为该通知后3个月被告开工建设，其可以按照新规提升消防等级，但自2012年7月至今2年有余的时间未积极提高消防等级，致原告未取得权属权证书。10、建设工程合同1份，用以证明曙光公司为通过消防验收于2012年按消防局要求进行整改。被告与施工企业签订消防整改合同，为消防整改投资上千万元。原告对该证据有异议，认为该合同表明被告在其提交申请时虽经过整改但消防验收仍不达标，责任在被告。11、意见书1份，用以证明我公司在2011年6月7日单位工程验收竣工后即向消防部门提出申请。原告对该证据有异议，认为该证据证明被告在3年时间里怠于履行义务、拖延消防整改；原告已于该意见书下发前起诉，故被告有过错。经审理查明，原告与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2011年11月15日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-1号1509号建筑面积为70.4平方米的商品住房一套，总房款411981元。合同签订后，原告向被告支付全部房款。2012年6月13日被告向原告交付房屋。合同第十五条约定，被告应于房屋交付使用后365日，将办理权属登记所需相关材料报登记机关备案。合同第十五条同时约定，如因被告的责任，未能在规定的期限内取得权属证书，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年，原告提出退房，被告退还原告已付房款，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。因被告出售的房屋消防验未能如期完成致其不能依约将权属登记材料报登记机关备案，原告至今未取得房屋权属证书。被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告多次找到被告，要求其支付违约金未果，故起诉来院。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人基于真实意思表示做出的法律行为，该行为不违反法律的禁止性规定，故该合同成立并生效。成立并生效的合同对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2012年6月13日交付房屋，应在365天内即2013年6月13日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，被告仍未完成合同约定的报备资料义务，故被告已构成违约。关于如何承担违约责任的问题，因原告与被告已在合同中就被告逾期报备资料的违约责任做出明确约定，即逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，合同仅约定，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失，故双方已明确约定被告仅对一年内的违约行为承担支付违约金的责任，违约行为超过一年期限的，原告有权退房，现原告不选择退房，而要求被告支付从2013年6月14日至2014年6月13日期间365天的违约金15037.31元（411981元×365天×0.0001）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩主张，因被告应支付违约金的起始时间为2013年6月14日，原告于2014年11月20日来院起诉，并未超过法定2年的诉讼时效，故对被告的抗辩主张，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告彭敏违约金15037.31元。案件受理费176元，由被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费176元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 朱 波代理审判员 田琳琳人民陪审员 金 丽二〇一五年九月十四日书 记 员 周立颖本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履���合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 更多数据：搜索“”来源：