（2015）沈中民二终字第2194号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-12-08

案件名称

上诉人朱士昌、朱宝忠、杨友忱、张桂芳与被上诉人邵连营、刘云珍、邵丽艳农村房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨友忱,张桂芳,朱士昌,邵连营,刘云珍,邵丽艳

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第2194号上诉人（原审原告）：杨友忱，男，1964年9月15日出生，汉族，农民，住址辽中县茨榆坨镇。委托代理人：李辉，辽中县辽中镇法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：张桂芳，女，1964年8月5日出生，汉族，农民，住址辽中县茨榆坨镇。委托代理人：李辉，辽中县辽中镇法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：朱士昌，男，1946年4月16日出生，汉族，农民，住址辽中县茨榆坨镇。委托代理人：徐宝君，辽中县辽中镇法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：朱宝忠，男，1974年12月20日出生，汉族，农民，住址辽中县。委托代理人：徐宝君，辽中县辽中镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：邵连营，男，1951年6月23日出生，汉族，农民，户籍地辽中县茨榆坨镇。委托代理人：杨志勇，男，1972年1月17日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：刘云珍，女，1956年5月2日出生，汉族，农民，户籍地辽中县茨榆坨镇。委托代理人：杨志勇，男，1972年1月17日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：邵丽艳，女，1975年10月20日出生，汉族，农民，户籍地沈阳市浑南区白塔镇。委托代理人：杨志勇，男，1972年1月17日出生，汉族。上诉人朱士昌、朱宝忠、杨友忱、张桂芳因与被上诉人邵连营、刘云珍、邵丽艳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服辽中县人民法院（2015）辽��民三初字第1056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，于2015年9月8日公开开庭审理了本案，上诉人朱士昌、朱宝忠的委托代理人徐宝君，上诉人杨友忱、张桂芳的委托代理人李辉，被上诉人邵连营、刘云珍、邵丽艳的委托代理人杨志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨友忱、张桂芳一审诉称，二原告系夫妻关系，2015年2月1日与被告朱士昌、朱宝忠自愿达成房屋买卖协议，被告朱士昌、朱宝忠将其购回被告邵连营、刘云珍、邵丽艳的位于辽中县茨榆坨镇三委私有砖混结构平房三间及300平方米的土地使用权以人民币180万元的价格卖给二原告，签订合同当时二原告一次性付清购房款，并约定在2015年2月11日前将卖给原告的房屋腾出给原告。但是达到并超过约定交房时间后，被告拒不将二原告所购房屋腾出交付给原告使用，现二原告无奈，故诉至法院，要求五被告立即将房屋腾出给二原告，并承担本案诉讼费用。朱士昌、朱宝忠对杨友忱、张桂芳的诉讼请求没有意见。邵连营、刘云珍、邵丽艳一审辩称，不同意二原告的诉讼请求，三被告并不认识二原告，也从未将房屋卖给过二原告。原审法院经审理查明，被告邵连营与刘云珍系夫妻关系，本案诉争房屋所占土地（位于辽中县茨榆坨镇三委09-12）的使用权人为邵连营。本案被告邵连营、刘云珍的儿子邵大威与被告朱士昌、朱宝忠存在债权、债务关系，2013年10月4日，被告邵连营、刘云珍、邵丽艳与被告朱士昌、朱宝忠签订了一份房屋买卖协议，协议约定被告邵连营、刘云珍、邵丽艳将本案诉争房屋以200万元的价格出售给被告��士昌、朱宝忠，被告邵连营、刘云珍、邵丽艳于一年后即2014年10月4日腾房。另外，在被告朱士昌、朱宝忠与被告邵连营、刘云珍、邵丽艳签订该房屋买卖协议之前，被告邵连营、刘云珍、邵丽艳已将该房屋抵押给他人，被告朱士昌、朱宝忠出资50万元为被告邵连营、刘云珍、邵丽艳偿还了此债务解除了该房屋当时所设定的抵押，赎回该房屋的土地使用权证，此50万元的数额包含于买卖房屋协议中所表明的200万元的购房款之中。之后，被告邵连营、刘云珍、邵丽艳与被告朱士昌、朱宝忠便签订了该份房屋买卖协议并为被告朱士昌、朱宝忠出具了一张200万元的收条，但是当时被告邵连营、刘云珍、邵丽艳实际上并未收到该200万元的购房款。在被告朱士昌、朱宝忠与被告邵连营、刘云珍、邵丽艳签订上述协议时，被告邵连营、刘云珍、邵丽艳认为该房屋价值300万元，而本协议中约定的房屋价格为200万元，双方约定在一年的时间内，如果被告邵连营、刘云珍、邵丽艳不能够给付被告朱士昌、朱宝忠200万元钱，则期限届满时即2014年10月4日，被告邵连营、刘云珍、邵丽艳就按照协议约定将房屋交付给被告朱士昌、朱宝忠。至2014年10月4日止，被告邵连营、刘云珍、邵丽艳一方没有给付被告朱士昌、朱宝忠200万元钱，亦没有将本案诉争房屋交付给被告朱士昌、朱宝忠。被告朱士昌、朱宝忠亦未办理本案诉争房屋的相关过户手续。2015年2月1日，在被告邵连营、刘云珍、邵丽艳不知情的情况下，被告朱士昌、朱宝忠与原告杨友忱、张桂芳签订了一份房屋买卖合同，将本案诉争房屋以180万元的价格出售给二原告，并约定于2015年2月11日向二原告交付该房屋。现二原告提起诉讼，要求五被告将本案诉争房屋腾出给二原告，并承担本案诉讼��用，故形成本案纠纷。原审法院认为，本案被告朱士昌、朱宝忠与被告邵连营、刘云珍的儿子邵大威存在债权、债务关系，在此基础上被告朱士昌、朱宝忠与被告邵连营、刘云珍、邵丽艳签订了一份房屋买卖协议，在签订协议当时就该房屋的交易价格双方未能达成一致意见，被告邵连营、刘云珍、邵丽艳当时亦未实际收到出售该房屋的价款，双方在协议中所约定的交付房屋的期限是一年，而且根据当事人的陈述，在协议中所约定的一年期限届满时是否履行该房屋买卖协议也不确定，这并不符合农村房屋买卖的正常的交易习惯。可见，本案被告朱士昌、朱宝忠与被告邵连营、刘云珍、邵丽艳之间所签订的房屋买卖协议的真正目的在于以此形式抵押担保借款，并不具有真实的买卖房屋的意思。而2015年2月1日，被告朱士昌、朱宝忠在未取得本案诉争房屋所有权及该房屋所占用土地的使用权，也没有实际占有该房屋的情况下，与本案二原告达成协议，约定将该诉争房屋以180万元的价格出售给二原告。上述事实可以看出，首先，二原告作为完全民事行为能力人在进行交易时只要尽到最基本的注意义务，即会发现本案被告朱士昌、朱宝忠对该房屋并不具有合法的权利；其次，被告朱士昌、朱宝忠一直未能取得该房屋的合法的处分权，亦未得到被告邵连营、刘云珍、邵丽艳的认可，故被告朱士昌、朱宝忠无权处分该房屋；第三，被告朱士昌、朱宝忠与二原告交易该房屋的行为亦不符合善意取得的相关法律规定。故本案二原告在没有依法取得该房屋合法权利的情况下，其要求本案五被告腾房的诉讼请求则没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第三十四条、第三十九条、第一百零六��、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，原审法院判决如下：驳回原告杨友忱、陈桂芳之诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨友忱、张桂芳承担。宣判后，上诉人杨友忱、张桂芳、朱士昌、朱宝忠均不服，上诉至本院。杨友忱、张桂芳上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人腾房或发回重审。上诉理由：朱士昌、朱宝忠以合法出资、合理价格购买被上诉人的土地使用权和地上建筑的房屋，应依法取得诉争土地使用权及地上所建设房屋的产权和处分等权利。朱士昌、朱宝忠将其转卖给上诉人的行为合法。上诉人以180万元的价格购买房屋符合善意取得的规定，该价格已经远远高于现在辽中县的正常市场价格，构成以合理价格善意取得该土地使用权和地上建筑物的物权。朱士昌、朱宝忠上��请求：撤销原审判决，判令被上诉人腾房及土地或发回重审。上诉理由：上诉人已经实际交付价款并占有交易房屋及土地，依法买卖成立。朱士昌、朱宝忠与杨友忱、张桂芳签订房屋买卖合同有效，邵连营、刘云珍、邵丽艳应该腾房。本案并非一审认为的借款抵押关系，是由于借贷关系因其的买卖，实际支付购房款。被上诉人邵连营、刘云珍、邵丽艳辩称：同意一审判决，请求维持原审判决。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。上述事实，有各方当事人陈述、杨友忱、张桂芳提供的房屋买卖合同、收条、房屋买卖协议书、集体使用权证复印件以及朱士昌、朱宝忠提供的收条在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案诉争房屋尚未办理房屋权属登记，因此诉争房屋并未发生物权变动效力。上诉人杨友忱、张桂芳主张其已经向房屋的上一任买受人朱士昌、朱宝忠支付购房款，但朱宝忠、朱士昌并未真实占有使用房屋。上诉人杨友忱、张桂芳在购买时明知房屋未办理权属登记，却未到所购买房屋实地查看，未与房屋实际居住人约定房屋交付时间，因此其不是善意买受人。故原审法院判决驳回上诉人提出的腾房主张并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨友忱、张桂芳负担；二审案件受理费100元，由上诉人朱士昌、朱宝忠负担。本判决为终审判决。审　判　长　　于利军代理审判员　　单　立代理审判员　　吕长辉二〇一五年九月十四日书　记　员　　张　磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。关注微信公众号“”