（2015）察后商初字第109号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-11-30

案件名称

孙利军与乌兰察布市当代房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

察哈尔右翼后旗人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

察哈尔右翼后旗人民法院民事判决书（2015）察后商初字第109号原告孙利君，男，汉族，1973年9月29日出生，初中文化，内蒙古自治区察右后旗人，无业，现住内蒙古自治区察右后旗。被告乌兰察布市当代房地产开发有限责任公司（以下简称当代房地产公司）。住所地：乌兰察布市集宁区。法定代表人顾守信，执行董事。委托代理人刘建平，男，汉族，1958年6月27日出生，大学本科文化，河南省郑州市人，当代房地产公司法律顾问，现住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区（特别授权）。原告孙利君诉被告当代房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法由审判员史秀永适用��易程序公开开庭进行了审理。原告孙利军及被告当代房地产公司的委托代理人刘建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙利君诉称，2013年2月27日，原告按照被告要求与其雇员王成亮签订了位于察哈尔世贸广场住宅购房协议。协议约定，原告购买白音察干镇农林路气象局对面砖混结构房屋，建筑层数为6层，原告购买其3号楼1单元4层402户，建筑面积为84平米。每平米2380元，购买总价为199920元。原告的付款方式为首付总价款的30%，即69920元，其约定的交房时间为2014年7月30日，可至今房屋并未建成。被告指派雇员王成亮与原告签订合同。原告按照被告的要求，将预定购房款69920元交由被告指定的雇员王平收取。原告现在因签订购房协议后将自己住的房屋卖出，没有居住地，又无力实现购买房屋权益，导致原告经济损失惨重。原告多次要求被告履行房屋购��“协议”，但被告违约不予交付原告购置的房屋。无奈之下，原告为了维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令解除原告与被告签约的购房“协议”；要求被告退还原告预交的购房款69920元；要求被告承担违约责任给付原告赔偿金20976元（本金69920元×30%=20976元）。本案诉讼费由被告承担。被告当代房地产公司辩称，原告所购房屋尚属期房，购房协议虽然约定：“乙方（原告）所购楼房除不可抗力因素外，甲方（被告）计划在2014年7月30日交付使用，”但该约定交付房屋使用的时间并不确定。由于交付房屋计划时间的不确定性，必然存在诸多因素（包括政府行为）对约定计划交付时间的影响或者阻却。事实上，本案涉案房屋尚未建成，也正是由于政府拆迁受阻所致（尚有2户��拆除），并非被告主观过错。因此，原告诉称的：“其约定交房时间为2014年7月30日交付房屋”无事实根据；与此同时，该购房协议还约定了：“乙方首付款按总价款的30%即69920元，剩余房款做按揭贷款。银行按揭贷款到达甲方帐户后甲方交付房屋，否则不予交房。”根据购房协议，被告并未违约，且原告请求被告承担首付款30%的违约金，无法律依据。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年2月27日，作为买受人（乙方）的原告孙利君与作为出卖人（甲方）的被告所属察右后旗第一项目部签订了《察哈尔世贸广场住宅购房协议》。协议约定：原告以2380元／m2的价款购买被告开发的位于察右后旗白音察干镇农林路气象局对面察哈尔世贸广场3号楼1单元4层402户（建筑面积约84m2）楼房一套，总��价款199920元；乙方首付款按总价款的30%，即69920元，剩余房款做按揭贷款，银行按揭贷款到达甲方帐户后甲方交付房屋，否则不予交房；乙方所购楼房除不可抗力因素外，甲方计划在2014年7月30日交付使用。2013年2月26日、3月7日，原告分别交付被告首付款62000元、7920元，共计交付楼房首付款69920元。银行按揭贷款没有到达被告帐户。原告现在租房居住，被告无法预计、确定交付原告楼房时间。上述事实，可从原、被告双方的陈述及原告向法庭提供的证据得以证实。本院认为，原、被告签订的《察哈尔世贸广场住宅购房协议》合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因被告一方迟延履行债务，没有按照计划的时间交付原告购买的房屋，且无法预计、确定交付原告楼房时间，该违约行为致使不能实现合同目的，故原、被告签订的《察哈��世贸广场住宅购房协议》可以解除。合同解除后，原告可以要求被告返还预付的购房款，并有权要求被告赔偿损失。因原、被告签订的《察哈尔世贸广场住宅购房协议》没有约定违约金数额及损失赔偿额的计算方法，故应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款、第十八条第二款的规定，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准按照已付购房款总额计算违约金。本案可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，并参照逾期罚息利率标准计算违约金。参照中国人民银行于2012年7月6日公布的一年至三年期的年贷款基准利率6.15%及中国人民银行发布的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）规定的“逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%”的内容进行计算，本案的年逾期罚息利率标准酌定为8.61%［6.15%×（1＋40%）］较为合适。被告当代房地产公司应当从2014年7月31日起按照年逾期罚息利率标准8.61%向原告支付违约金，违约金应当计算至返还全部购房款69920元之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、解除原告孙利君与被告乌兰察布市当代房地产开发有限责任公司签订的《察哈尔世贸广场住宅购房协议》；二、被告乌兰察布市当代房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力后当即返还原告孙利君购房款69920元，并从2014年7月31日起按照年逾期罚息利率8.61%支付违约金，违约金计算至返还全部购房款之日止；三、驳回原告孙利君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告孙利君负担70元，由被告乌兰察布市当代房地产开发有限责任公司负担980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。审判员　　史秀永二〇一五年九月十四日书记员　　包志娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。