（2015）穗中法民五终字第4353号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-09-23
案件名称
广州家伟物业管理有限公司与曾秋群、黄贯宗物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄志斌,广州家伟物业管理有限公司,曾秋群,黄贯宗
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4353号上诉人（原审被告）:黄志斌，住广东省从化市。被上诉人（原审原告）:广州家伟物业管理有限公司，住所地广州市。法定代表人:李浩宾，职务：经理。委托代理人:吴泽聪，该公司职员，联系地址，住广州市白云区。原审被告：曾秋群，住广东省从化市。原审被告：黄贯宗，住广东省从化市。上述两原审被告的共有委托代理人：黄志斌，基本情况同上。上诉人黄志斌因与被上诉人广州家伟物业管理有限公司（以下简称家伟公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2015）穗从法房初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：黄志斌、曾秋群是夫妻关系，黄贯宗是黄志斌、曾秋群的儿子。黄志斌、曾秋群、黄贯宗（乙方）三人为购买位于从化市河滨北路388号宏诚海岸第4幢21层2102号建筑面积为145.68㎡的房屋，于2009年5月28日与广州市宏诚企业有限公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》（含附件合同五份）及《宏诚·海岸花园前期物业服务协议书》。《商品房买卖合同》（附件三、附件五）约定：双方签署的《宏诚·海岸花园前期物业服务协议书》不作为本合同附件；业主委员会成立前小区内物业管理服务工作，乙方同意由甲方通过招标选聘的家某公司负责本小区内的前期物业管理工作，并按公示的《宏诚海岸花园前期物业服务协议书》范本签订相关物业服务协议和缴纳有关的物业管理费。前期物业服务协议书约定:住宅由甲方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；乙方不按时足额缴纳物业服务费、水电费及其他相关费用的，甲方从逾期次日起每天按应交物业服务费、水电费及其他相关费用的百分之一向乙方加收滞纳金。2010年10月24日黄志斌（业主）与家某公司签订了《物业服务费、水某、分摊费委托银行代划扣合同》，合同约定：黄志斌须某公司提供建设银行广州分行通存通兑的活期存折复印件，黄志斌每个月应付的水某、物业服务费、分摊水电费等费用由家某公司直接通知银行划款；黄志斌授权家某公司划收水某、物业服务费、分摊费等的账户，每月十号前应保持足够支付上述费用的金额，如储户存款不足或账号不符而欠交水某、物业服务费、分摊水电费的，黄志斌应在接到家某公司派发的“催款通知单”之日起三天内持交费单到家某公司物业管理处交纳所欠金额，逾期不交家某公司每日按欠款金额的百分之一收取滞纳金。期间，黄志斌作为宏诚海岸第4幢21层2102号房的业主，向某甲公司提供了中国建设银行卡号为43×××99的账户，至2014年6月20日之前，黄志斌依约在银行卡帐户内缴存足额的资金供家某公司扣缴相应的物业管理费、水电分摊费等。2014年7月涉案房屋产生物业管理费及水电分摊费合共为301.40元，2014年8月产生的物业管理费及水电分摊费合共为299.10元，2014年9月产生的物业管理费及水电分摊费合共为315.60元，2014年10月产生的物业管理费及水电分摊费合共为291.70元，2014年11月产生的物业管理费及水电分摊费合共为269.20元，2014年12月产生的物业管理费及水电分摊费合共为267.40元，2015年1月产生的物业管理费及水电分摊费合共为270.90元，2015年2月产生的物业管理费及水电分摊费合共为294元。至2014年6月21日黄志斌的账户余额为203.35元，至2014年8月24日黄志斌的账户余额为403.35元，至2014年9月18日黄志斌的账户余额为703.35元，至2014年10月13日黄志斌的账户余额为1103.59元,至2014年11月17日黄志斌的账户余额为1703.59元,至2014年12月21日黄志斌的账户余额为2704.80元,至2015年3月8日黄志斌的账户余额为3104.80元。其后家某公司以业主黄志斌缴存的银行存款余额不足，无法扣划相应物业管理费及滞纳金为由向曾秋群、黄志斌发出《宏诚海岸业主缴费通知单》，要求黄志斌、曾秋群、黄贯宗缴交物业管理费及其滞纳金未果，家某公司遂向原审法院起诉成讼。家某公司于2015年2月16日向原审法院提起本案诉讼，以黄志斌、曾秋群、黄贯宗从2014年7月起开始拖欠物业管理费及水电分摊费用，该款经多次催收未果为由，请求法院判令：1.黄志斌、曾秋群、黄贯宗支付2014年7月至2015年1月份的物业服务费、水电分摊费共2309.30元给家某公司；2.黄志斌、曾秋群、黄贯宗支付拖欠物业管理费及水电分摊费的滞纳金（滞纳金从2014年7月起计至付清款项之日止按每日百分之一计算，暂计至2015年2月5日止为2378元）给家某公司；3.本案诉讼费由黄志斌、曾秋群、黄贯宗承担。家某公司在原审诉讼中提供的证据有：1.宏诚海岸4栋2102房欠费一览表、宏诚海岸业主缴费通知单、快递催收回执，证明黄志斌、曾秋群、黄贯宗拖欠物业服务的总费用明细及家某公司向上述三人催收款的情况；2.商品房买卖合同，证明黄志斌、曾秋群、黄贯宗是小区的业主，也是家某公司的服务对象；3.前期物业服务协议书及物业服务费、水某、分摊费委托银行代划扣合同，证明双方的权利义务关系；4.建设银行代收付失败清单，证明业主没有存够钱到银行，导致家某公司不能划扣相应的物业管理费；5.家某公司营业执照（副本），黄志斌、曾秋群、黄贯宗身份信息，证明家某公司与上述三人的主体资格。黄志斌原审答辩称：对于家某公司起诉主张的物业管理费本金2309.30元无异议，但2010年、2011年、2012年期间我在房屋装修时，家某公司收取了我方的出入证押金尚有约300元未退还，我方要求抵扣相应的物业管理费。其次，我方已按合同约定存入足额的款项，家某公司未予扣缴，故不同意承担物业管理费的滞纳金。黄志斌在原审诉讼中提供的证据有：1.活期一本通明细及活期存折各1份，证明账号为33×××75的存折号与卡号为43×××99为同一通存通兑账号，该账户有足额的钱缴纳物业服务费。2.押金收据。证明2010年-2014年黄志斌在房屋装修期间，家某公司收取装修人员出入证押金，尚欠约300元未退还给业主的事实。原审被告曾秋群、黄贯宗无应诉，也未向原审法庭提出任何答辩意见。原审法院认为：家某公司与黄志斌、曾秋群、黄贯宗通过签订《宏诚·海岸花园前期物业服务协议书》、《物业服务费、水某、分摊费委托银行代划扣合同》对宏诚海岸花园物业管理方面的权利和义务作出了明确的约定。合同是双方当事人行使权利、履行义务的依据和准则，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行相关的权利义务。黄志斌对欠缴家某公司物业管理费、水电分摊费本金2309.30元无异议，原审法院予以确认。本案争议的焦点是，双方约定的扣费账户是否有足额的资金供家某公司扣款，黄志斌、曾秋群、黄贯宗在本案当中是否构成违约，家某公司主张的滞纳金是否符合法律规定。本案中，双方在《物业服务费、水某、分摊费委托银行代划扣合同》约定：“甲方授权乙方划收水某、物业服务费、分摊费等的账户，每月十号前应保持足够支付上述费用的金额，如甲方储户存款不足或账号不符而欠交水某、物业服务费、分摊水电费的，甲方应在接到乙方派发的“催款通知单”之日起三天内持交费单到乙方物业管理处交纳所欠金额，逾期不交乙方每日按欠款金额的百分之一收取滞纳金”。根据黄志斌提供的“账户明细”，至2014年6月21日其账户余额为203.35元，无法扣划2014年7月份的物业管理费301.40元。至2014年8月24日其账户余额为403.35元，无法按约定于每月10号前扣划当月的物业管理费。其后家某公司向某乙斌邮递“催款通知单”，黄志斌、曾秋群、黄贯宗仍以装修出入证押金约300元未退还为由拒缴物业管理费，黄志斌、曾秋群、黄贯宗的行为已构成违约，故家某公司诉请黄志斌、曾秋群、黄贯宗承担相应的违约责任，有合同依据，原审法院予以支持。对于双方约定的扣费账户是否有足额的资金供家某公司扣款的问题。至2014年8月24日黄志斌的账户余额为403.35元，至2014年9月18日账户余额为703.35元，至2014年10月13日账户余额为1103.59元，至2014年12月21日黄志斌的账户余额为2704.80元。而2014年7月、8月、9月、10月及之后的产生的物业管理费总额为2309.30元，黄志斌提供的账户余额均足以扣划除2014年7月、8月之后的物业管理费，家某公司未通知银行予以扣划，责任在于家某公司。故对家某公司诉请的业主账户余额不足，无法扣划相应物业管理费的主张，原审法院不予采纳。对家某公司诉请的黄志斌、曾秋群、黄贯宗逾期未交纳物业管理费，应按协议约定每日加收欠款金额百分之一滞纳金的问题。因双方约定的滞纳金计算标准为每天1%，违反了相关约定违约金过高的法律规定，故原审法院不予支持。本案的滞纳金应调整为参照人民银行计收逾期贷款利息的四倍计算为宜，且滞纳金的计付总额不得超过未履行的物业管理费部分。对黄志斌抗辩认为家某公司收取了其装修出入证押金尚有约300元未退还，要求抵扣相应物业管理费的问题。因黄志斌未对该项诉求提出反诉，故原审法院不予审查，黄志斌可循其他法律途径解决。曾秋群、黄贯宗未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，依法可以缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年4月15日作出如下判决：一、黄志斌、曾秋群、黄贯宗于本判决发生法律效力之日起10日内向广州家某物业管理有限公司支付2014年7月至2015年2月的物业管理费、水电分摊费合共2309.30元；二、黄志斌、曾秋群、黄贯宗于本判决发生法律效力之日起10日内向广州家某物业管理有限公司支付2014年7月延付物业管理费的滞纳金（滞纳金按当月所欠物业管理费301.40元为基数从2014年7月10日起至付清该款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计付），黄志斌、曾秋群、黄贯宗支付滞纳金的总额不得超过所欠的物业管理费301.40元；三、黄志斌、曾秋群、黄贯宗于本判决发生法律效力之日起10日内向广州家某物业管理有限公司支付2014年8月延付物业管理费的滞纳金（滞纳金按当月所欠物业管理费299.10元为基数从2014年8月10日起至付清该款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计付），黄志斌、曾秋群、黄贯宗支付滞纳金的总额不得超过当月所欠的物业管理费299.10元；四、驳回广州家某物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由黄志斌、曾秋群、黄贯宗负担。判后，上诉人黄志斌不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，具体表现在：（一）本案纠纷的起因在于家某公司违规收取黄志斌装修出入押金不退还，而原审法院未对该事实予以认定。（二）原审判决第三项要求黄志斌支付2014年8月份滞纳金299.1元是错误的。首先，黄志斌当月已经将资金存入银行账户，余额为403.35元，足以扣划8月份的费用，家某公司未通知银行予以扣划，因此责任在于家某公司。其次，根据双方签订的《物业管理费、水某、分摊费委托银行代划扣合同》约定：“每月十号前应保持足够支付的金额，如果账户金额不足或账号不符而欠交物业管理费时，甲方应在接到乙方派发[催款通知单]之日起三天内持交费单到乙方物业管理处交纳所欠金额，逾期不交乙方每日按欠款余额的1%收取滞纳金。”该约定的前提条件是甲方收到乙方派发的[催款通知单]，而家某公司始终未向某乙斌派发该通知单，因此无须交滞纳金。综上，上诉请求：1.判决家某公司将向某乙斌收取的装修出入押金约300元用作抵扣2014年7月份物业管理费；2.撤销原审判决第三项；3.一、二审诉讼费由家某公司承担。被上诉人家某公司答辩同意原审判决，不同意黄志斌的上诉请求，请求二审法院维持原判。（一）关于黄志斌请求将装修押金抵扣2014年7月份物业管理费，我方认为其提出的装修出入押金非本案诉讼请求，不应纳入本案处理。（二）关于黄志斌请求撤销2014年8月份管理费滞纳金299.1元，我方认为：首先，8月份管理费的划扣时间为8月10日，根据建设银行代收付失败清单证据显示，当月应划扣的费用为黄志斌欠缴的7、8月份各项费用合共600.50元，其账户实际余额为203.35元，并不是其所说的403.35元。因此划扣不成功的责任在于黄志斌。其次，依照双方前期物业服务协议及委托银行代划扣合同的约定，黄志斌已清楚知道每月10号前须保证银行账户内有足够费用用于划扣物业管理费、公共分摊费、水某等相关费用，否则视为违约。根据前期物业服务协议第七章第二十六条违约责任的约定，不按时足额缴纳物业管理及其相关费用的，每天按应缴总额的百分之一计收滞纳金。最后，黄志斌认为家某公司没有派发通知单是无依据的。家某公司每月2号向各位业主（包括黄志斌）派发的缴费通知单证据显示，每月均详细注明业主所交的费用明细以及划扣不成功所欠的费用，且自黄志斌欠费以来家某公司多次向其电话催缴，并于2014年9月10日向其寄发催缴通知书，却被黄志斌拒收。综上，我方认为黄志斌是在知情的情况下故意拖欠物业管理费及其相关费用的，应按照合同约定承担违约责任，即家某公司每天按其应缴费用总额的百分之一计收滞纳金。原审被告曾秋群、黄贯宗陈述意见同黄志斌。各方当事人对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，黄志斌表示：1.撤回关于300元装修出入押金的上诉请求及理由；2.同意原审判决第一、四项。二审中，各方当事人共同确认以下事实：1.2014年7月11日、8月11日黄志斌的账户余额均为203.35元；2.家某公司至今未收到黄志斌欠缴的7、8月份物业管理费。本院认为：本案二审的争议焦点在于黄志斌应否支付延付2014年7、8月物业管理费的滞纳金。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，家某公司与黄志斌签订的《宏城·海岸花园前期物业服务协议书》和《物业服务费、水某、分摊费委托银行代划扣合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。依照《物业服务费、水某、分摊费委托银行代划扣合同》第二条的约定，黄志斌的账户内每月10号前应保持足够支付物业服务费等费用的金额，如黄志斌储户存款不足或账号不符而欠交费用的，黄志斌应在接到家某公司派发的“催款通知单”之日起三天内持缴费单到家某公司物业管理处交纳所欠金额。逾期不交家某公司每日按欠款金额的百分之一收取滞纳金。二审中，双方确认2014年7月11日、8月11日黄志斌的账户余额均为203.35元。因此，上述余额明显不足以划扣黄志斌2014年7、8月份的物业管理费。根据合同约定，黄志斌的行为已构成违约，应承担相应的违约责任即支付2014年7、8月份物业管理费的滞纳金。原审法院判决第二、三项处理并无不当，本院予以维持。根据一审中家某公司所提交的证据显示，家某公司已就催缴欠付物业管理费提交了相关证据，故黄志斌上诉认为家某公司未向其发出催缴欠费通知，缺乏事实依据，本院不予采信。因双方当事人对于原审判决第一、四项均无异议，故上上述判项可予维持。综上所述，黄志斌的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人黄志斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年九月十四日书 记 员 张永亮 微信公众号“”