（2015）榆中民一终字第00218号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2016-03-28

案件名称

万某某与万某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省榆林市中级人民法院

所属地区

陕西省榆林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

万某某,万某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榆中民一终字第00218号上诉人（原审被告）万某某。被上诉人（原审原告）万某。上诉人万某某因与被上诉人万某房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省子洲县人民法院（2015）子洲民初字第00124号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理完毕。原审法院经审理查明，2008年农历8月间，原告万某与被告万某某口头约定由原告将位于子洲县周家硷镇街道门面房一间租赁给被告，租期从2008年农历8月起，一年租金为1200元，由被告在租期届满之日交清租金。事后，原告依约交付被告房屋，被告每当租期届满即支付原告现金1200元，时至2014年农历8月后由于原告准备重新整修房屋要求被告限期一个月腾房，但被告只答应马上腾房并仅仅给付前期租金。2015年初，经原告多次催要房屋及要求再付租金均未果。为此，原告诉请判令被告将门市房腾退原告管理并缴纳从2014年农历9月至腾退时所拖欠的租金及负担本案的诉讼费。原、被告依法形成的口头租赁房屋合同合法有效，但双方在履行约定的租赁权利义务中，被告仅支付原告截止2014年农历8月前的租金，一直占用租赁房屋至今。原告于2014年农历8月间因自己要装修已提前一月通知被告解除租赁关系后，被告逾期数月未主动支付租金的行为即默示表明与原告不再继续租赁关系，而且拒绝将门市房腾退于原告管理，致使双方租赁合同无法继续履行，故本院对原告诉讼请求与被告解除租赁关系，由其腾退房屋及缴纳逾期租金的理由正当，本院依法予以支持；庭审中，被告提出的辩驳理由因未提供相关证据予以佐证，故本院对其辩驳理由不予支持；另依照双方口头约定签订的租赁合同约定年租金1200元折算每日为3.28元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十七条、二百三十二条之规定，判决：1、解除原告万某与被告万某某于2008年8月间口头签订的房屋租赁合同；2、由被告万某某于判决生效后十日内，将门市房腾退于原告管理；3、由被告万某某一次性支付所欠原告万继仆从2014年农历9月1日起每日按3.28元计算至腾退之日止的房屋租赁费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告万某某负担。宣判后，万某某不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人万某某上诉称：被上诉人万某将出租房屋卖与第三人而让其腾房，且万某的房屋属于违章修建，此房屋买卖应为无效，上诉人享有优先购买权。故请求：1、撤销（2015）子洲民初字第00124号判决，确认被上诉人与第三方房屋买卖合同无效。2、由被上诉人承担本案一切诉讼费用。被上诉人万某辩称：房子和土地都有村委会出具的四至证明，所占土地经过处理，已确认给被上诉人。现在被上诉人要修缮房屋，要求上诉人尽快腾房，并付清所欠租赁费2500元。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同，故本院予以确认。本院认为，万某某与万某自愿口头达成房屋租赁合同，双方当事人应遵守诚实信用原则，按约履行自己的义务。万某因修缮房屋提前一个月向万某某提出腾房要求，万某某认为万某将房屋卖给了第三人，该房屋属违章修建，应确认买卖合同无效，并且万某某有优先购买权，拒不腾房。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故该租赁合同为不定期租赁。万某在合理期限内提出腾房要求，万某某应积极履行并付清所欠租赁费；万某某没有确凿证据证明万某已将房屋卖给第三人而侵害了其优先购买权；且根据最高人民法院《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人万某某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　白东平代理审判员　　崔文静代理审判员　　白东艳二〇一五年九月十四日书　记　员　　马　莉 微信公众号“”