（2015）苏中民终字第03280号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-21
案件名称
苏州市佳中物业管理有限公司与庄其荣物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
庄其荣,苏州市佳中物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第03280号上诉人（原审被告）庄其荣。委托代理人陈健，江苏诚鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州市佳中物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区笠泽路93号。法定代表人姜伟，该公司执行董事。上诉人庄其荣与被上诉人苏州市佳中物业管理有限公司（以下简称佳中物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江民初字第2493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年1月1日，吴江市松陵镇振泰小区业主委员会（以下简称振泰小区业委会）与吴江市佳和物业管理有限公司（以下简称佳和物业公司）签订振泰小区物业服务合同。约定：由佳和物业公司为振泰小区提供物业服务，服务质量按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T538=2002》规定的三级标准执行。服务内容包括物业公共部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施及附属建筑物和构筑物的日常运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的日常清洁卫生、垃圾的收集、清运等，公共绿化的养护和管理，维持物业区内车辆行驶的秩序，对车辆行驶、停放进行管理，公共秩序维护、安全防范事项的协助管理，装饰装修管理服务等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为0.33元／平方米。物业服务费由佳和物业公司按照一年一交的方式向业主收取，业主逾期缴纳物业服务费的，佳和物业公司可以从逾期之日起每日按照缺缴的物业服务费的万分之五向业主加收滞纳金。合同期限为自2008年1月1日起至2009年12月31日止，本合同期满，业委会没有将续聘或解除佳和物业公司的意见书面通知佳和物业公司，且没有新的物业管理企业，视此合同为自动延续（延续期一个月内应补签协议，否则视为续签期为一年）。2009年11月26日，振泰小区业委会与佳和物业公司签订了振泰小区物业服务合同，合同约定的期限为自2010年1月1日起至2012年12月31日止；其余内容与上述合同内容相同。另约定小区业主如逾期支付物业服务费应缴纳未交费用的滞纳金，按照每日万分之五计算。原审另查明，振泰小区105幢110室的业主为庄其荣，该套房屋建筑面积为309.51平方米。原审再查明，2013年12月27日，佳和物业公司变更为佳中物业公司。以上事实，由佳中物业公司提交的物业服务合同、振泰小区105幢110室房屋登记信息、苏州市吴江工商行政管理局《准予变更登记通知书》及当事人的当庭陈述等证据证实。原审原告佳中物业公司的诉讼请求为：庄其荣支付佳中物业公司物业服务费8579.61元、滞纳金4697.31元，合计13276.92元，承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：本案争议焦点在于佳中物业公司与振泰小区业委会签订的物业服务合同是否延续至2013年和2014年度。对此，佳中物业公司认为，根据2009年11月26日签订的物业服务合同第29条，该合同延续至2013年度、2014年度，因此佳中物业公司收取物业服务费有合同依据。庄其荣认为：2009年11月26日签订的合同约定，未续签合同的，原合同延续，延续期期限为一年，即该合同截止2013年年底已经到期。佳中物业公司收取2014年度物业服务费无合同依据。原审法院认为：根据佳中物业公司与振泰小区业委会于2009年11月26日签订的合同，合同到期日为2012年12月31日，合同自动延期一年的到期日为2013年12月31日。现无证据证明2014年佳中物业公司与振泰小区业委会签订了物业服务合同，但2014年度确由佳中物业公司为振泰小区提供了物业服务，有权向该小区的业主参照原合同的约定收取实际发生的物业服务费。滞纳金性质上属于逾期付款违约金，佳中物业公司未提交证据证明双方对2014年度物业管理费的欠缴约定有违约金，故佳中物业公司要求庄其荣承担2014年度的物业服务费的滞纳金无合同依据。综上，原审法院认为：佳中物业公司更名自佳和物业公司，佳和物业公司的权利义务均应由佳中物业公司行使及承担。佳中物业公司与振泰小区业委会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，佳中物业公司与振泰小区业委会签订的物业服务合同，对振泰小区包括庄其荣在内的所有业主具有约束力。庄其荣有义务支付物业管理费用。庄其荣未提交证据证明佳中物业公司未按照合同约定或者未按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T538=2002》规定的三级服务标准提供服务，对其抗辩意见不予采信。依据庄其荣居住的房屋面积、双方约定的收费标准和欠费期间计算，庄其荣结欠的物业管理费为8579.61元（0.33元／月／平方米×309.51平方米×84个月）。佳中物业公司要求庄其荣按约支付滞纳金，该滞纳金性质上属于逾期付款违约金，如过分高于损失，应予降低。本案所涉物业服务合同约定的滞纳金计算标准明显过高，原审法院予以降低，以中国人民银行的同期同档贷款利率的1.3倍计算。根据物业服务合同的约定，物业服务费按照年度缴纳，故滞纳金应当以庄其荣欠付金额分段计算。另，佳中物业公司要求庄其荣支付2014年度物业服务费的滞纳金无合同依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审法院判决：庄其荣在判决生效之日起十五日内给付苏州市佳中物业管理有限公司物业服务费8579.61元，偿付按中国人民银行公布的同期同档贷款利率的1.3倍计算至生效判决确定的给付之日的滞纳金（其中1225.66元自2009年1月1日起算，1225.66元自2010年1月1日起算，1225.66元自2011年1月1日起算，1225.66元自2012年1月1日起算，1225.66元自2013年1月1日起算，1225.66元自2014年1月1日起算，但总额以4697.31元为限）。案件受理费132元，由苏州市佳中物业管理有限公司负担22元，由庄其荣负担110元。庄其荣负担的诉讼费用在判决生效之日起十五日内直接给付苏州市佳中物业管理有限公司。上诉人庄其荣不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决未查清关键事实，我方在一审中指出佳中物业公司诉请依据的物业服务合同的合法有效性必须作出审查，该合同系佳中物业公司前身佳和物业公司与所谓的振泰小区业委会签订，但振泰小区业委会成立是否符合法定程序，其代表全体业主签订物业服务合同是否有效，我方认为该事实是认定支持佳中物业公司一审诉请的重要事实，佳中物业公司在一审中并未就此出示任何相关证据。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回佳中物业公司的全部一审诉讼请求，上诉费用由佳中物业公司承担。被上诉人佳中物业公司辩称：振泰小区业委会成立是否合法不应由我方负举证责任。二审查明的事实与原审法院查明事实一致。二审另查明，佳和物业公司与振泰小区业委会2008年、2009年签订的两份物业服务合同中均载明振泰小区业委会负责人为石俊峰，当事人签章处石俊峰作为振泰小区业委会负责人签字。二审中，佳中物业公司提交《业主大会决定变更事项备案表》一份，证明振泰小区业委会合法成立并变更。根据该备案表记载，振泰小区业委会主任、副主任、委员均发生变更，主任由石俊峰变更为迟德虎，新业委会任期为2013年11月13日至2018年11月12日。该备案表上街道办事处意见为同意上报，加盖有苏州市吴江区松陵镇松陵办事处印章，备案编号为：吴建物业变更字（2013）第016号。对此，庄其荣质证认为该证据仅能证明2013年11月新旧业主委员会选举情况的变更登记，本案佳中物业公司提供的物业服务合同签订于2008年、2009年，当时的业主委员会是否为合法成立并有权签订物业服务合同无法证实。本院认为：佳中物业公司向业主庄其荣主张物业服务费依据的物业服务合同系公司前身佳和物业公司与振泰小区业委会签订，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，庄其荣作为小区业主，享受了佳中物业公司的物业服务，应当依合同交纳物业服务费。对于振泰小区业委会是否合法成立，佳中物业公司二审中提供了《业主大会决定变更事项备案表》，备案表中记载的振泰小区新旧业委会成员情况得到街道办事处的确认并进行了备案，可以证明振泰小区业委会依法成立并变更。在2013年业委会成员变更前，振泰小区业委会主任系石俊峰，与案涉物业服务合同中振泰小区业委会负责人一致。庄其荣虽对振泰小区业委会成立合法性提出异议，但未能提供任何证据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132元，由上诉人庄其荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一五年九月十四日书 记 员 张维雯 来自：