（2015）渝北法民初字第14541号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-12-28

案件名称

重庆景通实业（集团）有限责任公司与重庆邵涵建筑劳务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市渝北区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆景通实业（集团）有限责任公司,重庆邵涵建筑劳务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

重庆市渝北区人民法院民事判决书（2015）渝北法民初字第14541号原告重庆景通实业（集团）有限责任公司，住所地重庆北部新区人和街道黄山大道中段5号1幢5-5，组织机构代码20293989-2。法定代表人李国宏，董事长。委托代理人何健，重庆海力律师事务所律师。被告重庆邵涵建筑劳务有限公司，住所地重庆市璧山区丁家街道办事处振兴西路13号，组织机构代码06054998-6。法定代表人刘礼，负责人。委托代理人陈夏青（公司员工），女，1981年4月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆景通实业（集团）有限责任公司（以下简称景通公司）与被告重庆邵涵建筑劳务有限公司（以下简称邵涵劳务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理。依法由审判员胡可萍独任审判，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告景通公司的委托代理人何健，被告邵涵劳务公司的委托代理人陈夏青到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告景通公司诉称：邵涵劳务公司承租景通公司重庆市渝北区人和街道黄山大道中段5号1幢5-4、5号房屋，于2013年10月14日签订了《重庆市房屋租赁合同》。合同履行中，邵涵劳务公司应当在2015年5月1日前向景通公司支付2015年6月1日至2015年8月30日期间的租金，但邵涵劳务公司至今未付。且从2014年10月起欠缴物业管理费及水电费共计6万元。景通公司于2015年7月1日向邵涵劳务公司发出《解除合同通知书》，邵涵劳务公司承诺于2015年7月25日前付清所有款项，但至今未付。景通公司于2015年7月30日将房屋锁门。现景通公司要求：1、判令邵涵劳务公司立即搬走承租房屋内的办公用品和家具，将房屋交还给景通公司；2、判令邵涵劳务公司向景通公司支付物业管理、水电费6万元；2014年12月1日至2015年5月30日期间租金上涨部分共计26426元；自2015的6月1日起至将该房屋退还止向景通公司支付双倍房租，赔偿邵涵劳务公司两个季度的租金528525元。被告邵涵劳务公司辩称：邵涵劳务公司不同意解除租赁合同，要求继续履行。邵涵劳务公司欠付2014年10月1日至2015年8月31日止的物业管理费及水电费共计6万元，欠付2015年6月1日起至2015年8月31日的房屋租金264262.5元，2014年12月1日至2015年5月30日期间的租金上涨部分26426元，合计350688.5元属实。邵涵劳务公司同意在2015年9月20日前支付上述费用，且在付清上述费用的五日内预交半年的租金及物业管理费。经审理查明：景通公司是位于重庆市渝北区人和街道黄山大道中段5号1幢5-4、5-5号房屋的产权人。2013年10月14日，景通公司作为出租人（甲方），邵涵劳务公司作为承租人（乙方）签订《重庆市房屋租赁合同》，约定出租房屋坐落重庆市渝北区人和街道黄山大道中段5号1幢5-4、5号，房屋建筑面积1174.5平方米，套内建筑面积824.44平方米。房屋权属证明记载用途写字间（办公）。房屋租赁期限自2013年10月15日至2016年11月30日止。2013年10月15日至2013年11月30日，甲方将该房屋大约三分之一的部分租赁并交付给乙方，每月租金为32000元，即本合同签订之日乙方应向甲方支付48000元。自2013年12月1日开始计算至2016年11月30日，甲方将该房屋整体租赁并交付给乙方。第一年度租金标准按建筑面积计算，每平方每月75元，合计每月租金88087.5元。以后每年度，租金标准在上年度的标准上上涨百分之五。该房屋自2013年12月1日开始计算至2016年11月30日租金支付方式：2013年11月1日前付清第一季度租金264262.5元，以后按季度支付租金，每季度租金提前30日付清（即：下季度租金需在上季度届满30日前付清）。乙方未按约定时间支付租金超30日，甲方有权单方解除合同。甲方解除本合同前，逾期应付租金按双倍租金标准计算。双方签订本合同之日，乙方应向甲方支付该房屋的租赁保证金。保证金为10万元。甲方收取保证金后应向乙方出具收款凭证。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯费用、有线电视、物业管理费等费用由乙方承担并按时支付。乙方欠费的，经甲方书面通知，乙方在十日内仍未付清欠费，甲方有权解除本合同。租赁期满或合同解除后，甲方应按本合同约定进行结算后据实退还保证金。乙方提前终止租赁或甲方按约定单方解除本合同，保证金不退。交付给乙方的现有装修、附属设施及设备，在收回该房屋时，若有损坏，甲方有权在保证金中扣除相应的修复费用。若乙方存在本合同约定的违约行为，应当承担违约金或赔偿的，甲方有权在保证金中扣除相应的金额。甲方应于2013年10月15日将该房屋大约三分之一的部分交付给乙方使用，2013年12月1日，甲方将该房屋整体交付给乙方使用。《现有装修、附属设施及设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁到期或合同解除后，乙方应将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交还给甲方，乙方应当保证该房屋附属设施、设备、装饰装修保持良好，结清应由乙方支付的相关费用。甲方按本合同约定解除合同或本合同终止后，乙方应在3日内将该房屋交还甲方，逾期交还该房屋的，按月租金的双倍赔偿甲方损失。2、乙方提前终止租赁或甲方按约定单方解除本合同，保证金不退以外还应额外赔偿甲方两个季度的租金，即528525元。2015年7月1日，景通公司作出《解除合同通知书》，提出合同履行中，邵涵劳务公司有如下违约行为：1、应在2015年5月1日前景通公司支付2015年6月1日至2015年8月30日期间的租金共计277475.6元，至今未付；2、该房屋的物业管理费邵涵劳务公司从2014年10月至今未付；3、2014年12月1日至2015年5月30日期间，租金上涨部分共计26426元至今未付。要求解除双方之间的合同，支付的保证金10万元不退；邵涵劳务公司支付自2014年12月1日至2015年5月30日期间，租金上涨部分共计26426元；自2015年6月1日起至该房屋退还止支付双倍房租；赔偿两个季度的租金528525元，结清2014年10月至今的物业管理费，在收到函件后3日内将房屋交还，并依照《附属设施及设备清单》将相关物资交还，若有损坏或遗失，应据实赔偿。该函件于2015年7月7日向邵涵劳务公司邮寄。庭审中双方均认可该函件到达被告的日期为2015年7月7日。2015年7月9日，邵涵劳务公司回复《情况说明函》，就关于《解除合同通知书》一事，作如下说明：1、由于近期工程进度未能如期进行，影响资金周转，对于贵公司的本年度二季度的租金以及2014年10月至2015年6月的物业管理费用和水电费用未能如期支付，表示歉意。2、公司各股东及相关负责人均在各工程项目现场，未能及时处理款项事宜，给贵公司造成不良影响，我公司会及时对此作出相关处理方案。3、我公司股东以及相关负责人将于2015年7月17日前协商，并出相关的解决方案。于2015年7月25日前必须支付贵公司所有款项。双方于2015年7月30日一致同意在出租房屋门上加锁。双方均认可物业管理费及水电费在合同中约定是由邵涵劳务公司直接向物业管理及水电费用的收取部门缴纳。景通公司也未代邵涵劳务公司向相关部门代缴物业管理和水电费用。对于保证金，原告认为按合同约定不应当予以退还，邵涵劳务公司要求如需解除合同应抵扣房租。景通公司明确其主张的2015年6月1日至房屋交还止的双倍租金中的其中一倍是违约金性质，两个季度的房租是损失赔偿，因合同解除后可能产生房屋空置的损失，现只要求主张损失赔偿，放弃违约金。另邵涵劳务公司提出《情况说明函》向景通公司发出后，景通公司的行政负责人同意了被告的要求，合同未解除。景通公司对此不予认可。现景通公司诉至本院，要求1、判令邵涵劳务公司立即搬走承租房屋内的办公用品和家具，将房屋交还给景通公司；2、判令邵涵劳务公司向景通公司支付物业管理、水电费6万元；2014年12月1日至2015年5月30日期间租金上涨部分共计26426元；自2015的6月1日起至2015年7月7日止的租金以及2015年7月8日起至将该房屋退还止的房屋占用损失，赔偿两个季度的租金528525元。保证金不予退还。上述事实，有双方当事人的陈述，《重庆市房屋租赁合同》、《解除合同通知书》及邮寄回执，《情况说明函》，庭审笔录等在卷佐证。本院认为：景通公司与邵涵劳务公司所签订的《重庆市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同。双方均应当按照合同约定履行义务。邵涵劳务公司认可欠付2014年12月1日至2015年5月31日的上涨部分租金26426元，应当予以支付。对于2015年6月1日至2015年8月31日的租金，按合同约定“下季度租金需在上季度届满30日前付清”，也即邵涵劳务公司应当在2015年5月1日前付清上季度的租金。但其至今未付。按合同约定的“乙方未按约定时间支付租金超30日，甲方有权单方解除合同”，即只要邵涵劳务公司在2015年5月31日前未付，景通公司即具有合同解除权。故景通公司于2015年7月7日发出《解除合同通知书》符合双方合同约定，双方签订的合同应当于到达被告之日的2015年7月7日解除。对于邵涵劳务公司提出的回复了《情况说明函》后景通公司行政负责人同意其请求的抗辩即使是事实，双方之间的书面的《重庆市房屋租赁合同》也应当是已解除，重新形成事实上的房屋租赁关系。但原告并不认可被告的陈述，故其抗辩理由不能成立。合同解除后，邵涵劳务公司应当将其在案涉房屋的物品搬离并向景通公司交还房屋。对于合同解除前的2015年6月1日至2015年7月7日期间，邵涵劳务公司应当按合同约定的标准支付景通公司租金为88087.5元／月×（1＋0.05）×（1＋7／30）月=114073元（保留整数）。对于2015年7月8日至邵涵劳务公司搬离租赁房屋之日止的房屋占用损失，也应当按合同约定的租金标准，即2013年12月1日至2014年11月30日的租金为88087.5元／月，以后每年度上涨5%的标准支付。对于景通公司要求邵涵劳务公司赔偿两个季度损失528525元，因合同中明确约定“乙方提前终止租赁或甲方按约定单方解除本合同，保证金不退以外还应额外赔偿甲方两个季度的租金，即528525元。”现景通公司按约定单方解除合同，邵涵劳务公司缴纳的保证金按合同约定不应当退还，且邵涵劳务公司还应当支付景通公司两个季度的租金损失528525元。对于物业管理及水电费，由于双方合同约定的真实意思是由邵涵劳务公司直接向相关部门缴纳，现景通公司也未代邵涵劳务公司向相关部门缴纳。景通公司要求邵涵劳务公司直接向其履行缴纳义务不符合双方合同的约定，其此项诉讼请求不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告重庆邵涵建筑劳务有限公司在本判决生效后三日内搬出其自有的位于重庆市渝北区人和街道黄山大道中段5号1幢5-4、5号的物品，并将该房屋交还原告重庆景通实业（集团）有限责任公司；二、被告重庆邵涵建筑劳务有限公司在本判决生效后三日内支付原告重庆景通实业（集团）有限责任公司2014年12月1日至2015年5月31日的租金26426元，2015年6月1日至2015年7月7日的租金114073元，共计140499元；三、被告重庆邵涵建筑劳务有限公司在本判决生效后三日内支付原告重庆景通实业（集团）有限责任公司2015年7月8日至实际交还房屋之日止的房屋占用损失，标准为2013年12月1日至2014年11月30日的租金为88087.5元／月，以后每年度上涨5%；四、被告重庆邵涵建筑劳务有限公司在本判决生效后三日内支付原告重庆景通实业（集团）有限责任公司损失赔偿金528525元；五、驳回原告重庆景通实业（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费12124元，因适用简易程序减半收取6062元，由被告重庆邵涵建筑劳务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员　　胡可萍二〇一五年九月十四日书记员　　吴朋爱来自