（2015）惠博法民一初字第447号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-05-25
案件名称
朱亚与惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱亚,惠州市银泰达实业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠博法民一初字第447号原告朱亚，男，汉族，住山东省单县。委托代理人翁石强、徐英豪，广东伟伦律师事务所律师、律师助理。被告惠州市银泰达实业有限公司。住所地：博罗县罗阳镇城东区曙光路**号江山美苑**栋（*楼）。法定代表人杨成业。委托代理人林立红、曾文涛，该公司员工。原告朱亚诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告朱亚及其委托代理人翁石强、徐英豪，被告惠州市银泰达实业有限公司的委托代理人曾文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱亚诉称，2014年8月31日，原告与被告签订编号为N0．0000875的《楼宇认购书》，并于2014年12月1日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于罗阳镇XX单元XX号房房产。房产销售面积87．23平方米，按套内面积计算，总房价为439564元，原告如约支付了首付132564元；2014年11月17日交付维修基金及房号登记费5314元，2014年11月17日广东卓凡律师事务所收取原告代理费700元、代收抵押登记费95元、工本费50元、查档费50元，共人民币895元；购房款总共人民币137878元）。合同签订后，原告按被告提供的所需按揭资料到工商银行惠州下角支行办理按揭手续时，按揭银行告知该房源已被查封，银行已暂停对该项目发放贷款。据查，因被告债务纠纷已被法院依法查封，造成原告未能办理按揭手续，所购房屋不可能顺利办理过户，被告更不可能按时交付房屋，合同的目的无法实现，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第十二条约定，被告己构成违约，应承担全部责任。根据《物权法》的第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”被告亦为原告未按时办理登记备案手续。根据附件五《合同补充协议（二）》第六条“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约金责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5％”，原告所购买房屋的总房价为439564元，因此，被告应向原告支付违约金21978．2元。至此，根据《合同法》第九十四条及第一百零七条的规定，特向法院起诉，请人民法院秉公裁判，以维护原告的合法权益。诉请求：1、请求被告解除合同、退还己付全部购房款项合计人民币137878元，向原告支付违约金21978.2元、以上款项合计159856.2元；2、判令被告承担本案的所有诉讼费用。被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，1、原告未按双方签订的合同约定继续履行支付购房款的义务，无合同解除权，其要求解除合同及退还相应款项的诉讼请求不应得到支持，原告以未能办理按揭手续为由要求解除合同，其理由不成立。按照合同补充协议书（一）第二条第二款约定，按揭银行不发放购房贷款，原告一次性应支付剩余购房款余额并继续履行双方签订的购房合同；2、按照双方合同约定，原告房款付清前，被告有权拒绝交付房产和办理房产证，原告不得以此作为解除合同的理由；3、被告仅仅因按揭银行不发放贷款，就妄断被告不能办理房产过户、交付房屋，其逻辑推理过程存重大漏洞；3、原告要求被告支付21978.2元的违约金不应得到支持，被告不存在违约行为，无须承担支付违约金的责任。经审理查明，被告是博罗县罗阳镇XX单元开发商。2014年8月31日，原告与被告签订编号为0000875的《楼宇认购书》，原告认购被告XX单元XX号房，原告于当日交付定金30000元，同年9月27日，原告通过银行转账向被告支付首期款102564元，被告向原告出具《收据》。同年12月1日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告位于博罗县罗阳镇XX单元XX号房，建筑面积87.23平方米，套内面积71.39平方米，总价439564元，采用银行按揭方式购买，首付30%，即132564元；被告应在2015年5月30日经验收合格的房屋交付给原告使用；被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。合同签订后，原告于2014年11月17日支付给被告维修基金及房号登记费5314元，同日广东卓凡律师事务所收取原告代理费、代收抵押登记费、查档费、工本费共895元。合同签订后，原告到工商银行惠州下角支行办理按揭手续时，因原告所购上述房产被本院查封而无法办理按揭，原告与被告交涉未果，原告遂于2015年7月13日起诉至本院。另查明，本院（2015）惠博法民一初字第175号民事裁定书裁定查封原告所购买的房产，查封日期从2015年4月24日至2018年4月24日，本院（2015）惠博法立保字第50号民事裁定书，裁定轮候查封上述房产，查封日期从2015年5月8日至2018年5月7日；惠城区法院作出（2015）惠城法立保字第385号民事裁定书，裁定轮候查封上述房产，查封日期从2015年6月5日至2018年6月4日。本院根据原告的申请，于2015年8月7日作出民事裁定书，裁定查封被告位于罗阳镇XX号房，查封价值以17万元为限。本院认为，原、被告签订的《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》系当事人双方真实的意思表示，该合同不违法律、行政法规的强制性规定，且涉案的商品房已领取了商品房预售许可证，应认定为合法有效。原告已按合同约定交付了首付款、维修基金及房号登记费等费用，原告已履行了合同约定的义务，因涉案房产已被法院查封，致使原告无法办理银行按揭贷款，至庭审辩论终结前仍未能解除查封，被告亦未能按双方约定的时间交付房产给原告，被告已构成根本违约，致使原告不能实现合同目的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。故原告诉请解除与被告于2014年12月1日签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还首付款132564元、维修基金及房号登记费5314元、律师代理费、代收抵押登记费、查档费、工本费共895元的主张，依法有据，本院予以支持。关于赔偿损失问题，因双方在合同中没有约定如果银行按揭无法办理情况下被告的违约责任问题，现原告诉请按照《合同补充协议书（二）》第六条的规定要求被告承担合同全部房款的5%的违约金不合理，本院认为应按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。综上所述，依照《中国人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、解除原告朱亚与被告惠州市银泰达实业有限公司于2014年12月1日签订的《广东省商品房买卖合同》。二、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决生效之日起7日内返还原告朱亚购房款132564及利息（利息以30000元为基数，从2014年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率付至本判决确定的还款之日止；以102564元为基数，从2014年9月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率付至本判决确定的还款之日止）三、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决生效之日起7日内赔偿维修基金及房号登记费5314元，律师代理费、代收抵押登记费、查档费、工本费共895元给原告朱亚。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1749元，原告负担200元，被告负担1549元；保全费1370元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 陈晓君二〇一五年九月十四日书记员 苏 景 更多数据：