（2015）一中民三终字第0311号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-31
案件名称
天津阳光壹佰物业服务有限公司与王欣娥物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王欣娥,天津阳光壹佰物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民三终字第0311号上诉人（原审被告）王欣娥，无职业。委托代理人贺峥（王欣娥之夫），无职业。被上诉人（原审原告）天津阳光壹佰物业服务有限公司，住所地天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园6号楼。法定代表人黎辉，董事长。委托代理人汪玉艳，该公司法务助理。上诉人王欣娥因物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第2152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王欣娥及其委托代理人贺峥到庭参加诉讼。被上诉人天津阳光壹佰物业服务有限公司（以下简称阳光壹佰物业公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现缺席审理，并已审理终结。一审法院查明，阳光壹佰物业公司名称原为天津万怡物业管理有限责任公司。2007年11月9日经工商管理部门核准，更名为天津万怡物业服务有限公司，2008年4月28日经核准再次更名为天津阳光壹佰物业服务有限公司，现具有二级物业管理服务资质。2003年9月15日，天津万怡物业管理有限责任公司与案外人（开发建设单位）天津阳光壹佰房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定案外人将阳光壹佰北园1-7号楼（物业项目名称）委托阳光壹佰物业公司进行前期物业管理服务；物业管理服务期限自2003年9月15日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。同时，该合同约定了物业管理服务的事项、双方在物业管理中的权利、义务，以及阳光壹佰物业公司在房屋外观；设备运行；房屋共用部位及共用设备的维修、养护；物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护；环境卫生；绿化养护；车辆行驶与停放秩序管理；公共秩序管理及维修时间和业主满意率等方面的服务标准和物业管理服务费用的交纳等事项，其中第七条约定：“竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.40元由业主交纳；业主每月10日前交纳；开发建设单位或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。”2003年10月24日，该合同在天津市房地产管理局进行了备案。王欣娥系坐落于天津市南开区红旗南路延长线与外环线交口阳光壹佰北园2-1-701室业主，该房屋建筑面积为95.45平方米。王欣娥自2007年4月1日至2015年4月30日未向阳光壹佰物业公司支付物业管理服务费。另查，一审法院通过对该小区其他物业服务合同纠纷案件审理中查明，阳光壹佰物业公司的服务存有瑕疵。再查，2010年10月25日、2012年1月9日、2014年1月6日，阳光壹佰物业公司将阳光壹佰北园2号楼欠交物业管理服务费的业主名单在一审法院物业调解中心进行了登记，其中包含王欣娥在内。上述事实，有当事人陈述及相关证据佐证，经当庭质证，一审法院予以确认。一审法院认为，阳光壹佰物业公司与天津阳光壹佰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已按规定进行了前期物业管理备案，应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对天津万怡物业管理有限责任公司和包括王欣娥在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。一审庭审中，王欣娥抗辩阳光壹佰物业公司没有资质承担该小区的物业服务。虽然阳光壹佰物业公司系二级资质，阳光100小区也确系75万平方米的住宅项目，但该小区系由东园、西园和北园组成，且阳光壹佰物业公司与案外人签订相关前期物业合同是根据案外人交付楼宇的进度予以确定。本案中，阳光壹佰物业公司与案外人签订上述前期物业合同之时，王欣娥房屋所在的北园不足30万平方米，故王欣娥的该抗辩理由，一审法院不予采信。另外，该小区业主委员会成立的问题与本案非同一法律关系，故一审法院不予涉及，王欣娥可通过其他合法途经另行解决。现阳光壹佰物业公司已履行了提供物业服务的义务，王欣娥亦应向阳光壹佰物业公司履行交纳物业管理服务费的义务。考虑阳光壹佰物业公司向该小区提供的物业服务存有瑕疵，对王欣娥应交纳的每月每平方米0.90元的物业管理服务费，可予酌减5%；同时，阳光壹佰物业公司主张滞纳金的请求不予支持。关于诉讼时效问题，阳光壹佰物业公司在2010年10月25日向一审法院提出追缴王欣娥所欠物业服务费时，其2008年11月前的诉讼请求确已超过诉讼时效，故王欣娥应给付2008年11月1日至2015年4月30日期间的物业管理服务费，数额为6365.56元（0.90元×95%×95.45平方米×78个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告王欣娥给付原告天津阳光壹佰物业服务有限公司自2008年11月1日至2015年4月30日间的物业管理服务费6365.56元；二、驳回原告天津阳光壹佰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，减半收取146元，阳光壹佰物业公司担负46元，王欣娥担负100元。上诉人王欣娥不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，变更一审中王欣娥给付天津阳光壹佰物业服务有限公司物业服务费的内容。2、两审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：1、2008年以来本小区物业纠纷甚多，无作为的管理致使阳光壹佰物业公司未能向本人提供任何追缴证明。阳光壹佰物业公司几次向法院申请延长诉讼时效也都未向我本人追缴过物业费；2、虽然该小区名称上有东、西、北园，但三个园没有界限及围挡，签合同的也是阳光壹佰物业公司而不是阳光壹佰北园物业公司；3、根据物业管理法，阳光壹佰物业公司应当向业主公示账目，业主有权对其是否按照合同要求的内容和质量标准进行监督并提出改进建议；4、阳光壹佰物业无作为甚至渎职的行为，在媒体上已有报道，在其小区内人身安全也得不到保障；5、现在南开街道办事处不允许我们成立业主委员会；6、现小区内增加的车位，只卖不租。被上诉人阳光壹佰物业公司未作书面答辩。二审中，上诉人王欣娥提交2015年6月9日报刊一份，拟证明该小区业主遇有电梯坠落，阳光壹佰物业公司置之不理之事实。本院认为该证据未能改变一审法院所认定的事实。故本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，在此均予确认。本院认为，被上诉人阳光壹佰物业公司按合同规定的内容为该小区提供了物业服务，上诉人王欣娥作为业主接受了服务，即应交纳相应期间的服务费用。上诉人王欣娥提出的时效问题、阳光壹佰物业公司的管理资质问题以及小区业主委员会的成立问题，在一审判决中均作了详尽阐明，本院不再赘述。上诉人王欣娥在二审中提供的报刊复印件，拟证明阳光壹佰物业公司在服务上存在的问题，对此一审判决中也对阳光壹佰物业公司的服务存在瑕疵予以了认定，并相应地在上诉人王欣娥应付的物业管理服务费中予以适当酌减，符合公平原则。关于上诉人王欣娥所诉的小区内新增车位只售不租问题，不能构成对应交纳物业管理服务费的抗辩。综上，上诉人王欣娥的上诉理由理据不足，本院应予驳回。一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王欣娥负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 捷代理审判员 魏晓川代理审判员 张振超二０一五年九月十四日书 记 员 李兴明附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件的，除依照本章规定外，使用第一审普通程序。 来源：百度搜索“”