（2015）苏中民终字第03775号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-08
案件名称
吴林元与苏州市住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴林元,苏州市住房和城乡建设局,吴雪元
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第03775号上诉人（原审原告）吴林元。委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。委托代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏州市住房和城乡建设局，住所地苏州市锦帆路239号。法定代表人张永清，局长。委托代理人刘菲，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原审第三人吴雪元。委托代理人肖启雄，江苏盛乾律师事务所律师。上诉人吴林元因与被上诉人苏州市住房和城乡建设局（以下简称苏州市住建局）、原审第三人吴雪元房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院作出的（2014）虎民初字第0468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：吴林元与吴雪元为叔侄关系，两人均系苏州市虎丘区横塘镇青春村严家湾村民。吴林元为苏州市虎丘区横塘镇严家湾74号（即横塘镇青春村六组）宅基地户主，其于1986年10月取得了苏州市郊区横塘乡青春村六组农户宅基地清理登记表，并于1989年9月7日取得了苏州市郊区土地管理办公室核发的《宅基地使用证》，核准宅基地面积为168.4平方米。1999年12月15日，吴林元与案外人陈建林签订《协议书》一份，内容为：今由横塘乡青春乡六组吴林元同志，转让其宅基地的使用权于陈建林同志。经双方一致同意，转让费为人民币壹万捌仟元整（包括水电费），且当场一次付清，现特立此据以作证明。协议书最后，甲方吴林元、乙方陈建林、执笔人吴建平签字确认。同年12月18日，因吴林元堂兄等人不同意吴林元将宅基地出卖他人，故经家庭协商，吴雪元同意通过赎回协议的方式买下吴林元的上述房屋，并在吴某甲、吴某乙、吴某丙、吴某丁等人的见证下与吴林元及家人谢月华、吴英签订《房地产转让协议》，内容为：“……为了保证吴林元及家人能都一个居乐业老有所养，老有所居，颐养天年，孝敬祖宗的地方，经过家兄吴某甲、兄弟吴某乙，阿姐桂英、祥英、侄、女等长期多次耐心相劝，其停止转让无效下，通过体现公正、合理、自愿、传统的原则情况下，签订本协议，现在经过吴林元与吴雪元的商量，并征得妻子谢月华、女儿吴英的同意，得到长兄吴某甲、兄弟吴某乙两位阿姐的支持，吴林元将青春村严家湾74号所有的两间房产、地产权出售给吴雪元的具体事项如下：1、关于本次房地产转让后吴林元与吴雪元则保持叔侄关系，但转让后的房产不管在今后的任何时间、任何情况、任何方式，吴林元、月华、吴英都无权拥有和占有，吴雪元也不能用同样的方式退回，同时本协议必须作为吴英对其父母进行赡养义务的凭证。2、本协议生效后吴林元必须交出房产证和所有证书，本协议也可作为因政策或形势需要林元再次签字或身份证件等来解决时，作为对雪元的全权委托书。3、在协议生效后该房如在有关单位规划内需要拆迁的所有收入和政策待遇归雪元所得。4、在协议生效起，对吴林元今后的养老、送终、治病及其他额外要求及负担雪元一概不负责，并有吴英全权负担。5、该房转让出售方式与金额是经双方磋商多次确认所为。贰万元整同意后成交的。”协议最后由转让双方吴林元、谢月华、吴英与吴雪元签字确认，并由见证人吴某甲、吴某乙、吴某丙、吴某丁等人签字。协议签订后，吴雪元实际占有、使用、管理上述房屋直至房屋被拆迁部门拆除止。本案讼争房屋的《宅基地使用证》也一直保存在吴雪元处。吴雪元除本案所涉的横塘镇严家湾74号外另有横塘镇严家湾51号宅基地一处，而吴林元出卖苏州市虎丘区严家湾74号宅基地后未再申领其他宅基地使用。2003年9月11日，吴林元因上述房屋转让事宜曾向原审法院提起诉讼，请求法院依法判决：解除其与吴雪元之间的《房地产转让协议》，要求吴雪元停止侵权、恢复吴林元住宅原状并承担本案诉讼费用。在该案诉讼中，苏州虎丘区横塘镇青春村村民委员会曾出具《证明》一份，内容如下；今由原本村严家湾74号吴雪元，于1999年12月18日，经出售方吴林元同意，将其严家湾74号房屋宅基地二间及前后房产数间出售给侄子吴雪元，并顺利使用至今，双方买卖经其伯吴某甲、叔吴某乙等多方亲属签字认可，以上事实清楚、属实，特此证明。2003年11月5日，吴林元申请撤回起诉，原审法院口头裁定予以准许。2013年5月1日，吴林元（乙方）与苏州市住建局（甲方）签订《苏州市房屋征收补偿安置协议书》一份，内容为：因苏州高新区横塘街道老镇改造一期建设需要，甲方根据市政府苏府征【2013】6号房屋征收决定，对乙方地房屋实施征收……就征收补偿安置达成如下协议：一、被征收房屋情况：房屋所在地点严家湾74号，所有权人吴林元，房屋合法建筑面积93.87平方米，另有违法建筑35.88平方米，土地使用人吴林元，使用证明文件清理表，使用土地面积134.1平方米。二、补偿安置方式：乙方选择货币补偿后购买定销商品房方式。三、甲方对乙方的货币补偿：房屋评估值、装修及附着物评估值、搬迁补偿费、6个月临时安置补偿费、违法建筑残值款等合计1081344元。四、甲方对乙方的安置及乙方承担安置费用的明细：乙方选择货币补偿后购买定销商品房安置（详细情况略）。五、搬迁期限约定：乙方同意于2013年5月30日前搬迁完毕，将空房移交甲方验收。六、资金结算和相关费用：2、选择货币补偿后购买定销商品房的，乙方搬迁完毕后7个工作日内，凭本协议和本人身份证等，结算货币补偿款，甲方以现金或转账支票方式支付给乙方，定销商品房的购房款支付按照相关规定执行。九、违约责任：甲方未在约定时间内给付补偿款给乙方的，自逾期之日起至实际给付日止，按应付总额的千分之0.5一日向乙方支付违约金。十、履约发生争议的处理方式约定：一方未履行协议内容或双方在履约中发生争议的，双方约定依法向被征收房屋所在地的人民法院起诉。现因苏州市住建局在签订《苏州市房屋征收补偿安置协议书》后未付款，故吴林元诉至原审法院。以上事实有《苏州市房屋征收补偿安置协议书》、《农户宅基地清理登记表》、《宅基地使用证》、《协议书》、《房地产转让协议》及原审法院庭审笔录等证据予以证实。原审原告吴林元的诉讼请求为：判令苏州市住建局支付吴林元动迁货币补偿款1081344元；苏州市住建局支付违约金（计算方式：以1081344元为基数，自2013年6月11日起至本判决确定的给付之日，按日万分之五计算）；本案诉讼费由苏州市住建局承担。原审法院认为：宅基地使用权的取得、行使和转让，应适用土地管理法等法律和国家有关规定。本案中，吴雪元与吴林元同系苏州市虎丘区横塘镇青春村严家湾村民，1999年12月18日，吴雪元与吴林元及其家人签订的关于苏州市虎丘区严家湾74号宅基地房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制规定，为合法有效。吴林元在签订上述《房地产转让协议》后，即按约将上述房屋转让于吴雪元实际占有、使用、管理后，吴林元已对本案所涉房屋不再享有权利，吴林元与第三人自行签订的《房地产转让协议》也载明“在协议生效后该房如在有关单位规划内需要拆迁的所有收入和政策待遇归雪元所得”，因此吴林元再无征收补偿之标的物。现吴林元在事隔十多年后再次以房屋权利人的身份主张征收补偿款及逾期付款违约金的诉请，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回吴林元的全部诉讼请求。案件受理费17226元，由吴林元负担。上诉人吴林元不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院程序有误。吴雪元在本案中并非适格主体，不应参加诉讼。（一）本案系拆迁安置补偿合同纠纷，基于2013年5月1日吴林元与苏州市住建局签订的《苏州市房屋征收补偿安置协议书》。吴雪元并非签约主体，无权参与诉讼。（二）吴林元是诉争严家湾74号房屋所属地块的宅基地使用人。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产权的证明。根据土地管理法规，我国农村土地属集体所有，宅基地房屋没有房产证，其权利从属于宅基地使用权。诉争严家湾74号房屋不动产权属证书即宅基地使用证。由此，从土地权属角度，吴雪元不应参加本诉讼。（三）吴林元虽与吴雪元曾签订过转让协议，但双方就该协议存在争议，若吴雪元认为吴林元违约或要求确权，应另行提起诉讼。但在这种诉讼未获胜诉及执行（最终获取宅基地使用权证）前，吴林元作为宅基地使用人及合同签约方的地位并未变化。原审法院将两种不同性质且主体不同的合同之诉强行在一个案件中处理，有违不诉不理原则。二、原审法院认定事实有误。吴林元与吴雪元关于诉争严家湾74号房屋的《房产转让协议》未获全面履行。现吴雪元并无证据（如收据、转账凭证）证明其已向吴林元支付转让款2万元，除吴林元、吴雪元以外的单位及个人均无权证明上述2万元是否已经给付。诉争房屋系吴雪元自行侵占，并非吴雪元付款后吴林元自愿交付，原审法院不能以吴雪元占有诉争房屋至今证明其是善意履约，如此认定有违等价、有偿、公平等原则。三、原审法院适用法律有误。吴林元与吴雪元签订的《房地产转让协议》违反国家禁止性法律，依法应为无效。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户一宅，且宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。吴雪元除诉争严家湾74号宅基地外还有严家湾51号宅基地，明显违反法律规定。综上，请求二审法院撤销原判，依法支持吴林元的一审诉讼请求。被上诉人苏州市住建局辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人吴雪元辩称：同意原审判决的结论。但吴林元与苏州市住建局签订的补偿协议应为无效。吴林元的上诉理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审庭审中，吴雪元向本院提交《关于同意撤销虎丘区横塘镇青春村第六组等2个村民小组建制的批复》（苏府复［2001］4号）、苏州市国土资源局高新区（虎丘）分局信息公开告知书，证明本案所涉青春村第六、七村民小组在2001年时被撤销建制，相应的非农建设用地转为国有，诉争房屋所在的宅基地已经是国有土地，故吴雪元、吴林元之间的房产买卖协议为有效。吴林元对上述证据不予认可，主张农用地仅有批复无法转国有土地，且吴雪元、吴林元之间协议签订于1999年，当时的土地性质仍为宅基地，吴雪元、吴林元之间协议仍应无效。苏州市住建局对上述证据真实性予以认可，但主张与本案无关。上述事实，有《关于同意撤销虎丘区横塘镇青春村第六组等2个村民小组建制的批复》（苏府复［2001］4号）、苏州市国土资源局高新区（虎丘）分局信息公开告知书、各方当事人二审陈述等在案佐证。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，吴林元基于其与苏州市住建局签订的《苏州市房屋征收补偿安置协议书》，诉请判令苏州市住建局依据上述协议书向其支付动迁货币补偿款及违约金。但因吴雪元在一审诉讼过程中，就上述协议书所涉严家湾74号房屋向原审法院提交其与吴林元于1999年签署的《房地产转让协议》，并陈述其自1999年起占有使用诉争房屋至动迁时止的相关事实。鉴于前述《房地产转让协议》明确约定吴林元将诉争严家湾74号的两间房产及地产权以2万元的对价转让给吴雪元，并自愿放弃对该地及其上的房屋因拆迁等事项可能获得的衍生利益。故吴雪元作为受让人与本案的实体处理存在法律上的利害关系，原审法院通知其作为第三人参与诉讼，程序并无不当。因诉争房屋的权属已存在争议，现吴林元以其系涉案房屋的所有权人为由要求苏州市住建局按照《苏州市房屋征收补偿安置协议书》向其支付动迁货币补偿款及违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人吴林元的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17226元，由上诉人吴林元负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 周 军代理审判员 沈军芳二〇一五年九月十四日书 记 员 毛莉莉 来源：