（2015）佛中法民三终字第676号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-09
案件名称
潘日平与佛山市南海太港城物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘日平,佛山市南海太港城物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三百九十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第676号上诉人（原审被告）：潘日平，男，汉族，1975年11月2日出生，住广东省佛山市三水区。委托代理人：梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。委托代理人：邹帆，广东国慧律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：佛山市南海太港城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：招细富，该公司总经理。委托代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托代理人：张志健，广东都汇律师事务所律师律师。上诉人潘日平因与被上诉人佛山市南海太港城物业管理有限公司（以下简称太港城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法桂民三初字第19号民事判决，向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2015年1月13日，太港城物业公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除太港城物业公司与潘日平签订的《南海太港城商铺物业服务管理合同》；2.潘日平自2014年10月起至搬出佛山市南海区5F06号商铺之日止按每月16338元标准支付管理费给太港城物业公司（暂计至2015年1月为65352元）；3.潘日平自2014年10月5日起按日利率5%为标准支付拖欠管理费的滞纳金给太港城物业公司（暂计至2015年1月9日为163380元）；4.潘日平支付拖欠的2014年10月份电费、水费共3164.65元及滞纳金（按日利率5%，自2014年10月5日起暂计至2015年1月9日为15190.32元）给太港城物业公司；5.潘日平承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明：2014年8月13日，太港城物业公司（甲方）与潘日平（乙方）签订一份《南海太港城商铺物业管理服务合同》，约定：甲方接受乙方的委托，对乙方承租的位于佛山市南海区5F06号商铺的佛山市南海区某隆健身中心进行物业管理，商铺地址为佛山市南海区5F06号商铺，建筑面积1153平方米，实用面积888平方米，管理期限自2012年5月26日起至2020年5月25日止，如交铺时间有变动，以实际交铺日起计算管理起止期限；甲方的管理服务内容包括公共环境卫生清洁及垃圾清运等；免租金及管理费期限为六个月，即自2012年11月26日起计收物业管理费；其中第1-2年内，每月每平方米管理费按建筑面积计算为13元，第3-4年物业管理费在第1-2年的物业管理费基础上递增9%，第5-6年物业管理费在第3-4年的物业管理费基础上递增9%，第7-8年物业管理费在第5-6年的物业管理费基础上递增9%，即自2012年11月26日至2014年5月25日止物业管理费为14989元／月，自2014年5月26日至2016年5月25日止物业管理费为16338元／月，自2016年5月26日至2018年5月25日止物业管理费为17808元／月，自2018年5月26日至2020年5月25日止，物业管理费为19411元／月；乙方须于签订本合同的同时向甲方缴纳水电费保证金10000元，乙方须于每月5日前向甲方缴纳由甲方代乙方支付的商铺上月的水电费及其他分摊费；乙方须按甲方所规定的交费日期到甲方财务部缴纳现金或者现金支票转账的方式支付每月管理费和水电费及其他相关费用；合同期内，乙方未能依约按时支付甲方代付的水电费等费用，每逾期一日按拖欠金额5%计付滞纳金；乙方有下列情况之一的，甲方有权对乙方商铺采取停水停电处理，直到单方面解除本合同：1.违反物业管理的有关法规，2.因违约导致商场解除与其签订的《租赁合同》，3.拖欠甲方代付的水电费、滞纳金或者其他费用等，其中一项超过60日。合同签订后，太港城物业公司依约为潘日平承租的佛山市南海区5F06号商铺的佛山市南海区某隆健身中心（以下简称健身中心）提供物业服务。潘日平自2014年10月起开始拖欠太港城物业公司的物业服务费，其中2014年10月至2015年1月的每月物业服务费16338元，四个月的物业服务费合共65352元（16338元×4个月）。2014年11月1日，太港城物业公司向潘日平发出缴款通知单，认为潘日平拖欠太港城物业公司2014年10月的水费207.99元，电费3151.83元，潘日平的工作人员廖某萍在该通知单及水电费抄表单上签名确认。另太港城物业公司在庭审中确认，潘日平所经营健身中心尚没有搬离，但是已经没有营业；按《南海太港城商铺物业管理服务合同》第7条、第8条的约定，水电费是每月5日之前缴纳太港城物业公司已代缴的上月的水电费；潘日平缴纳水电费的同时需要缴纳每月的服务费，物业服务费是每月5日之前缴纳当月的物业服务费；潘日平同时拖欠出租方租金，出租方已于同日起诉，案件在原审法院审理，案号（2015）佛南法民三初字第127号。另查，2014年11月22日开始到现在，中国人民银行执行的一年期贷款基准年利率为5.6%。原审法院认为：太港城物业公司与潘日平签订的《南海太港城商铺物业管理服务合同》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护。根据《南海太港城商铺物业管理服务合同》的约定，太港城物业公司已依约为潘日平承租的位于佛山市南海区5F06号商铺提供物业服务，潘日平应按约支付物业服务费给太港城物业公司。太港城物业公司认为潘日平没有支付自2014年10月起至开庭时止的物业服务费及2014年10月的水电费，潘日平在收到原审法院的起诉书后拒绝到庭参加诉讼，不对太港城物业公司的起诉意见进行抗辩，也不举证证明其已交纳上述费用等方面的证据，故原审法院采信太港城物业公司所称，确认潘日平没有支付自2014年10月起至2015年1月止的物业服务费65352元及没有支付2014年10月的水电费3164.65元给太港城物业公司，潘日平应当支付上述费用给太港城物业公司，并应从2015年2月1日起至实际搬离佛山市南海区5F06号商铺之日止按每月16338元的标准计付物业服务费给太港城物业公司。由于潘日平已经逾期60天支付上述费用，已构成根本违约，根据合同约定，太港城物业公司有权解除《南海太港城商铺物业管理服务合同》。潘日平实际拖欠太港城物业公司2014年10月的水电费共3359.82元，但太港城物业公司只请求3164.65元，是太港城物业公司对自己实体权利的处分，原审法院予以照准。太港城物业公司认为每月5日应当支付当月的物业服务费，但太港城物业公司与潘日平双方签订的《南海太港城商铺物业管理服务合同》并没有具体约定物业服务费的支付日期，根据《南海太港城商铺物业管理服务合同》中“乙方须于每月5日前向甲方缴纳由甲方代乙方支付的商铺上月的水电费及其他分摊费；乙方须按甲方所规定的交费日期到甲方财务部缴纳现金或者现金支票转账的方式支付每月管理费和水电费及其他相关费用”的约定，原审法院认为当月5号时由于太港城物业公司未提供服务，太港城物业公司不能要求潘日平交纳当月的物业服务费，故“乙方须按甲方所规定的交费日期到甲方财务部缴纳现金或者现金支票转账的方式支付每月管理费和水电费及其他相关费用”的约定应当理解为当月5日交纳上月的物业服务费。太港城物业公司依据《南海太港城商铺物业管理服务合同》的约定主张潘日平按日5%的标准计付物业服务费和水电费滞纳金，因滞纳金是纳税人、扣缴义务人未能按规定的期限缴纳税款或者解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，还要从滞纳之日起按滞纳税款加收的滞纳金，其具有法定性、强制性和惩罚性的特征，且只适用于行政机关与公民、单位之间的具体行政关系，而本案太港城物业公司与潘日平之间是平等主体之间的民事合同关系，故太港城物业公司无权收取潘日平滞纳金。但潘日平逾期支付涉讼商铺的物业服务费和水电费，确实造成太港城物业公司利息损失，结合太港城物业公司的诉请，原审法院酌定潘日平应以每月物业服务费16338元为本金从应付款之日起至实际清偿日止按中国人民银行同期一年期贷款利率上浮50%计付利息予太港城物业公司；以水电费3164.65元为本金从应付款之日起至实际清偿日止按中国人民银行同期一年期贷款利率上浮50%计付利息予太港城物业公司，即执行的年利率为8.4%（5.6%×150%）。潘日平经合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、《物业管理条例》第七条、第三十三条、第四十七条第二款的规定，判决：一、解除太港城物业公司与潘日平于2014年8月13日签订的《南海太港城商铺物业管理服务合同》；二、潘日平应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年10月至2015年1月的物业服务费共65352元给太港城物业公司，并分别从2014年11月5日、2014年12月5日、2015年1月5日、2015年2月5日起到实际清偿日止各以16338元为本金按年利率8.4%计付利息给太港城物业公司；三、潘日平应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年10月的水电费共3164.65元给太港城物业公司，并从2014年11月5日起到实际清偿日止以3164.65元为本金按年利率8.4%计付利息给太港城物业公司；四、潘日平应于判决发生法律效力之日起十日内向太港城物业公司支付自2015年2月1日至实际搬离佛山市南海区5F06号商铺时止按每月16338元的标准计算的物业服务费；五、驳回太港城物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2503.15元，由太港城物业公司负担1503.15元，由潘日平负担1000元。上诉人潘日平不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）太港城物业公司存在严重违约事由。太港城物业公司于2014年11月1日起擅自对潘日平承租的涉案商铺的健身中心强行停水停电，并擅自锁上大门，致使健身中心无法正常营业，给健身中心造成巨大的经济损失，同时也对健身中心的商誉造成极大的损害。太港城物业公司的行为明显超出了合同约定，属于严重违约行为。潘日平提供的水电费单显示健身中心从2014年11月份起没有发生任何水电费，说明太港城物业公司恶意对健身中心停水停电。太港城物业公司强行锁上大门后，潘日平根本无法正常使用租赁场地，健身中心也无法继续经营，太港城物业公司的诉请没有任何事实依据。由于租赁物自2014年11月1日就被太港城物业公司强行接管，设备被恶意扣押，潘日平根本无需向太港城物业公司返还租赁物。（二）太港城物业公司没有提供证据证明其收取物业管理费的资质及标准。太港城物业公司没有提供证据证明其收费标准有经物价行政主管部门同意，而且其也没有提交证据证明其物业服务资质，一审判决认定太港城物业公司的收费资质及收费标准属于认定事实错误，应予以纠正。（三）太港城物业公司的违约行为给潘日平造成巨大的经济损失，太港城物业公司保留向潘日平追偿的权利。由于太港城物业公司提供的物业服务质量恶劣，潘日平在与太港城物业协商过程中才会拖欠2014年10月份的租金。太港城物业公司在潘日平拖欠当月租金且没有任何合同依据的情况下擅自对潘日平进行断水断电，并强行封锁健身中心大门，致使健身中心无法正常经营，不但给健身中心造成大额的经济损失，还因为没法提供服务导致被大量会员投诉，给健身中心商誉造成极大的损害，太港城物业公司应当赔偿潘日平相应的经营损失和商誉损失。太港城物业公司强行封锁健身中心大门后，租赁场地里的健身设备也被强行扣押，太港城物业公司拒绝返还设备并致使设备价值贬损，太港城物业公司也应承担责任。（四）本案合同性质上属于委托合同，由潘日平委托太港城物业公司提供物业服务。合同解除后的法律后果应为终止委托关系，即太港城物业公司无需再为潘日平提供服务。一审判决潘日平应当向太港城物业公司支付物业费至实际搬离之日有误。（五）太港城物业公司无权要求潘日平交租金，其催收是不合理的。（六）太港城物业公司没有提交证据证明其为潘日平提供了物业服务。综上所述，因太港城物业公司的恶意违约行为是导致合同无法继续履行的主要原因，太港城物业公司才应承担违约责任，一审事实认定有误。请求撤销一审判决第二项至第四项，依法判决驳回太港城物业公司诉讼请求，并判令太港城物业公司承担本案全部诉讼费用。被上诉人太港城物业公司答辩称：潘日平的上诉理由是恶意编造的，不存在太港城物业公司强行断电并阻止其经营的事实。事实是潘日平恶意拖欠租金、物业管理费及水电费才导致本案纠纷的产生。就潘日平拖欠租金纠纷，一审法院作出的判决已经生效并进入了执行阶段。请求驳回潘日平的上诉请求，维持原判。上诉人潘日平在二审期间提交了照片四张，拟证明涉案商铺被太港城物业公司强行断水断电，并锁门不让潘日平经营健身中心。经质证，被上诉人太港城物业公司对潘日平提交的上述证据不予确认。本院经审查认为，上诉人潘日平提交的照片并不能直接反映其所要证明的事实，且无其他证据进行佐证，故本院对该证据不予确认，详细理由于下文阐述。被上诉人太港城物业公司在二审期间向本院提交如下证据：1.电梯维修单3张、《电（扶）梯例行保养合同》、《南海太港城日常保洁、除四害及绿化养护服务承包合同》、中央空调设备维修呈报表2份、劳动合同及社会保险费申报个人明细表各两份，以上证据拟证明太港城物业公司按照合同约定履行了提供物业服务的义务；2.广州市商用物业管理费收费标准，拟证明本案物业管理费标准是在有关要求范围内的标准。经质证，上诉人潘日平对被上诉人太港城物业公司提交的上述证据不予确认。本院经审查认为，被上诉人太港城物业公司提交的证据1中的合同证明了太港城物业公司为提供物业服务而委托了专门企业对电梯进行保养以及对物业进行保洁、绿化等服务，且聘用专门人员对物业进行管理，电梯维修单和中央空调设备维修呈报表等也印证了太港城物业公司履行合同义务，提供物业服务的事实，故本院对证据1予以确认。证据2的收费标准仅系打印件，无法确认其真实性，即使该证据真实，也并不影响对本案有关物业服务费收费标准的判断，故对该证据本院不予确认。经审理，本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。综合潘日平的上诉请求、上诉理由和太港城物业公司的答辩意见，本案二审期间双方争议的主要问题为：一是本案潘日平与太港城物业公司所签订的合同的性质究竟是什么；二是太港城物业公司是否提供了相应的物业服务；三是一审法院认定的支付物业服务费的标准是否正确；四是太港城物业公司是否存在严重违约的行为。关于本案合同的性质问题。潘日平上诉主张双方所签订的商铺物业管理服务合同的性质应为委托合同。对此，本院认为，确定合同的性质应当全面审查合同的内容。从潘日平与太港城物业公司所签订的商铺物业管理服务合同的内容看，该合同约定的主要内容是由太港城物业公司向潘日平提供包括公共环境卫生清洁、垃圾清运，公共绿地、花木的养护和管理，公共部分的公共秩序管理，商场建筑共用部位的维修、养护和管理，商场共用部位的维修、养护和管理，商场共用设备设施的维修、养护、运行和管理，组织商场的宣传、推广及策划活动等六个方面的服务，潘日平向太港城物业公司支付物业服务费等相关费用；同时合同约定潘日平有权了解和监督太港城物业公司管理工作的实施和制度执行情况，但同时还约定潘日平应当遵守商场《太港城物业管理手册》、《太港城装修手册》及其各项管理规定等各种义务。首先，从上述合同内容看，太港城物业公司是以自己的意思和行为提供物业服务，并不是按照潘日平的指示来提供服务，潘日平对于太港城物业公司的物业服务行为也只有监督权，而没有干涉和指挥权，并不具有合同法第三百九十九条对委托合同所规定的“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务”的法律特征。其次，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人，而本案合同的约定内容中并无潘日平需为太港城物业公司的物业服务行为承担民事责任的约定。因此，本案双方的合同并不符合委托合同的法律特征，本案合同应为太港城物业公司为潘日平提供物业服务，潘日平支付相应报酬的物业服务合同。故潘日平认为本案双方的合同性质应为委托合同的主张不成立，本院不予采纳。关于太港城物业公司是否提供了物业服务的问题。太港城物业公司提交的证据表明，太港城物业公司与相关企业签订有相应的合同，对电梯进行维修和保养以及对物业进行日常保洁和绿化等服务，并对中央空调设备进行维修以及聘用人员提供安保、监控等服务，因此，太港城物业公司已经履行了相应的提供物业服务的义务，潘日平对此予以否认，却未提交任何反驳证据，故其相关上诉主张不成立，本院不予采纳。关于一审法院认定的支付物业服务费的标准是否正确的问题。本案潘日平作为物业使用人与太港城物业公司订立物业服务合同，双方主体平等，意思表示真实，所约定的内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务，潘日平应按双方合同约定的物业服务费标准支付物业服务费。潘日平上诉认为太港城物业公司没有提供证据证明其收费标准经物价行政主管部门同意以及其具有物业资质，双方约定的物业管理费标准不能作为本案计收物业服务费的依据。根据《物业管理条例》的有关规定，物业服务企业是否具有物业服务资质和收费标准是否经过物价行政主管部门同意均属于行政管理规定，上述规定并不属于可以判定物业服务合同效力的强制性规定；同时，潘日平并未提交证据证明太港城物业公司在签订合同时存在隐瞒或者伪造有关资质骗取订立物业服务合同的情形以及双方约定的收费标准存在违反有关规定并约定过高等情形；故潘日平仅以太港城物业公司未提交证据证明其物业服务资质和收费标准经物价行政主管部门同意为由主张一审法院认定的支付物业服务费的标准等事实有误缺乏依据，本院不予支持。关于太港城物业公司是否存在违约行为的问题。潘日平上诉称，太港城物业公司恶意对健身中心断水断电并强行锁上健身中心的大门属于严重违约行为，并提交了照片予以证明。从潘日平主张的健身中心大门被上锁的照片内容上看，照片的拍摄时间为2015年7月4日，并不能反映潘日平所称的太港城物业公司于2014年11月1日对健身中心实施了上锁的情况；同时，照片上仅有商铺玻璃门被上锁的情况，并未显示潘日平所主张的该锁系由太港城物业公司锁上的内容，而太港城物业公司对于该事实又不予以确认，故潘日平的该主张缺乏事实依据，本院不予支持。潘日平还上诉主张太港城物业公司在2014年11月1日对其实施了断水断电的行为。因相关照片中显示的拍摄日期同样为2015年7月4日，并不能反映健身中心是在2014年11月1日被太港城物业公司停水停电；同时，健身中心自行未予经营等情况也会导致涉案商铺不产生水、电费，潘日平不能仅以健身中心在2014年11月没有发生水、电费就主张其系因被太港城物业公司强行停水停电而导致无法经营，且潘日平一直拖欠2014年10月份所发生的水、电费；故潘日平的相关上诉主张缺乏理据，本院不予支持。综上所述，因潘日平拖欠物业服务费和水、电费，太港城物业公司依约有权解除合同，并要求潘日平返还涉案商铺及承担相应的民事责任。潘日平的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1525.04元，由上诉人潘日平负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建红代理审判员 郑正坚代理审判员 吴媛媛二〇一五年九月十四日书 记 员 许佩珊 微信公众号“”