（2015）商中民二终字第00130号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-09-25

案件名称

商洛瑞馨物业管理有限责任公司与商洛市江南小区西片区业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省商洛市中级人民法院

所属地区

陕西省商洛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

商洛瑞馨物业管理有限责任公司,商洛市江南小区西片区业主委员会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

陕西省商洛市中级人民法院民事判决书（2015）商中民二终字第00130号上诉人（原审被告）商洛瑞馨物业管理有限责任公司，住所地:商洛市商州区江南小区(西)。法定代表人赵凯，董事长。委托代理人赵宝忠，男，1960年5月6日出生，汉族，商洛瑞馨物业管理有限责任公司物业经理。被上诉人（原审原告）商洛市江南小区西片区业主委员会，住所地商洛市江南小区（西）。负责人王建民，主任。委托代理人穆治平，陕西秦南律师事务所律师。上诉人商洛瑞馨物业管理有限责任公司（以下简称瑞馨物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服商州区人民法院(2015)商州民初字第00194号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞馨物业公司的委托代理人赵宝忠与被上诉人商洛市江南小区西片区业主委员会（以下简称江南小区业委会）主任王建民及委托代理人穆治平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，被告瑞馨物业公司成立于2012年4月17日，商洛市住建局向原告颁发的物业服务企业资质证书上载明准予从事物业管理活动的时间为2012年4月17日，资质等级为三级。2012年10月10日，江南小区业委会向被告瑞馨物业公司出具聘书，选聘被告为商洛市江南小区西片区提供物业管理服务事宜。2012年11月，被告与该小区前物业商洛市惠盛物业管理有限公司办理有关交接手续后，进驻小区。2014年5月31日，商洛市江南小区西片区选举出新的业委会班子；7月7日，小区选委会将新的业委会选举结果报商洛市住建局备案；8月14日，小区业主大会作出关于公开招聘物业服务公司的决议，原告也成立物业招聘工作领导小组，对外公布招聘工作纪律等；8月26日，因被告在小区物业服务过程中，物业服务管理上存在问题和不足，小区业主有意见，由商洛市住建局组织，原被告及商洛市物业管理协会、小区业主代表就小区物业管理等进行了座谈；8月28日，被告向小区全体业主发出公开道歉信，表示对出现的种种问题进行改进，并提出改进措施；9月20日，小区业主代表大会公布选聘物业服务公司结果，主要内容：小区于2014年9月20日上午在本小区幼儿园内召开业主选聘物业服务公司大会，参加选聘的业主及业主代表279人（其中96名业主代表，183名业主）。对参加应聘的御桦、桂园、惠盛三家物业公司在听取其演讲、答辩后进行公开选择，投票结果为：御桦物业公司27票、桂园物业公司40票、惠盛物业公司208票、瑞馨物业公司4票。根据选聘结果，选定惠盛物业公司担任本小区物业服务工作，大会决议委托业委会具体实施，办理招聘物业服务公司承担小区物业服务工作相关事务；9月23日，原告将小区决定选聘惠盛物业公司的结果上报商洛市住建局；9月26日，原告与惠盛物业公司签订江南小区（西片区）物业管理服务合同；10月14日，商洛市住建局就被告与惠盛物业公司进驻小区、账务交接等问题向原告发出建议函，主要内容：建议由业委会负责协助惠盛物业公司接替瑞馨物业公司进驻小区开展物业服务活动；由业委会负责聘请有资质的财务审核机构（须经上述两家物业公司认可）对账务进行审核，并出具具有法律效力的审核结论；审核结论作出后十日内，惠盛物业公司根据审核结论向瑞馨物业公司支付其应得报酬；由业委会负责监督上述两家物业公司交接的其他工作。11月10日，商洛市住建局向原告作出商政建发[2014]184号江南小区（西）物业交接问题的处理决定，主要内容：由业委会负责协助惠盛物业公司于2014年11月12日前接替瑞馨物业公司进驻小区开展物业服务活动;瑞馨物业公司于11月12日前停止一切物业服务活动,瑞馨物业公司除财务人员外其他工作人员全部撤离,并在业委会的监督下办理相关物业交接手续;按照相关规定由你业委会负责聘请有资质的财务审核机构(须经上述两家物业公司认可)对账务进行审核,并出具具有法律效力的审核结论;审核结论作出后十日内,根据审核结论两家物业公司进行账务交接。11月11日，原告向被告发出江（西）业字（2014）05号关于物业交接问题的决定，该决定内容主要依据的是商洛市住建局商政建发[2014]184号决定，除要求被告11月12日前停止一切物业服务活动、办理相关物业交接手续外，要求被告在11月12日前办理好委托手续，以便聘请财务审核机构对账务进行审核，根据双方认可的审核结论两家物业公司进行账务交接。之后，原被告及惠盛物业公司未能按照商洛市住建局的要求对账务进行审核，两物业公司之间亦未办理交接手续，被告继续在小区。原告遂将被告诉至本院，要求解除物业服务关系等。审理中，原告于2015年4月23日向本院提交书面撤诉申请书，要求撤回其第2项诉讼请求，即要求被告瑞馨物业公司退还原告电费差价1145434.59元，本院审查后，已依法裁定准许原告撤回该项诉求，对应的案件受理费13709元，减半收取6854.50元，由原告负担。在本院征求原被告双方协商意见时，原告明确其主张为解除与被告的物业服务关系，被告退出物业服务区域、移交相关物业设施及资料和退还基本费；被告明确其庭审时陈述的费用主要是业主的欠费（包括空置房屋的欠费在内一共有280万元左右）及机房的管道加热器，收费的软件系统，11个垃圾箱，为小区业委会购买的办公桌椅、柜子，小区业委会从被告处拿走的16000元现金，被告的办公用品，库房存放的修理工具等费用，被告认为这些费用应由原告协助其和惠盛物业公司办理好交接手续。确认上述事实的证据有：原被告陈述，商洛市住建局2012年10月25日函告，江南小区业委会2013年9月10日报案材料，商洛市公安局商州分局2013年10月10日函，江南小区业委会2013年9月12日情况反映报告，照片19张，江南小区业委会2014年6月5日选举结果报告及成员基本情况统计表，商洛市住建局2014年7月7日江南小区业委会备案材料，2014年8月14日江南小区业主大会关于公开招聘物业服务公司的决议及告示、招聘工作纪律，2014年9月20日江南小区西片区业主代表大会关于选聘物业服务公司结果的决议及决定，2014年9月23日江南小区业委会关于小区招聘物业管理服务公司结果的报告，江南小区业委会与惠盛物业公司签订的物业管理服务合同及惠盛物业公司证明，商洛市住建局2014年10月14日建议函及商政建发[2014]184号处理决定，江南小区业委会江（西）业字（2014）05号关于物业交接问题的决定，瑞馨物业公司2014年8月28日公开道歉信各1份；2014年7、8月江南小区西片业主测评意见1组，基本费交费票据11张，水源热泵交费票据6张。被告营业执照及资质证书副本、委托书、陕西瑞馨源物业管理有限责任公司资质证书及营业执照副本、机构代码证副本、介绍信、商洛市江南小区业委会聘书，2015年4月5日、2015年5月10日商洛市物业管理协会证明、创建市级园林单位（居住区）申报材料。原审认为，2014年8月14日，商洛市江南小区西片区业主大会决定公开招聘物业服务公司；9月23日，原告将小区选聘惠盛物业公司的结果上报商洛市住建局；10月14日，商洛市住建局就被告与惠盛物业公司进驻小区、账务交接等问题向原告发出建议函；11月10日，商洛市住建局向原告作出商政建发[2014]184号江南小区（西）物业交接问题的处理决定，原告江南小区业委会主要依据上述事实，要求解除与被告瑞馨物业公司的物业服务关系，被告同意，原被告之间的物业服务关系应予解除，物业服务关系解除后，被告应退出物业服务区域并返还、移交小区相关的物业服务设施和相关资料，即物业用房4间、保安室3处、安装在小区的固定监控设施1套、水电一卡通1套、记载有业主姓名、房号、面积的业主资料1套及暖气费、基本费收取台账和账册。原告作为小区的业主委员会，系小区业主大会的执行机构，其相关权利主要来自业主大会的授权或执行业主大会的决议，故其无权要求退还和移交由被告直接向小区业主收取的基本费。关于业主所欠物业费等费用，对被告而言，原告主要是监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，并无直接向被告支付物业欠费的义务，被告可直接向欠费业主主张权利。关于被告提及的其与惠盛物业公司的手续交接事宜，因与本案不属同一法律关系，在本案中不作处理，被告可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条第一款之规定，判决：一、解除原告商洛市江南小区业委会与被告瑞馨物业公司之间的物业服务关系。二、被告瑞馨物业公司退出商洛市江南小区（西片）。三、被告瑞馨物业公司向原告江南小区业委会移交小区物业服务设施和相关资料，即物业用房4间、保安室3处、安装在小区的固定监控设施1套、水电一卡通1套、记载有业主姓名、房号、面积的业主资料1套及暖气费、基本费收取台账和账册。四、驳回原告江南小区业委会其他诉讼请求。以上二、三项限被告瑞馨物业公司于判决生效之日起15日内履行完毕。案件受理费2400元，由原告江南小区业委会负担2300元，被告瑞馨物业公司负担100元。上诉人瑞馨物业公司上诉称，上诉人经过公开招标，于2012年10月进驻小区开展服务，程序合法，证照齐全，管理规范，收费合理。被上诉人中个别人长期拖欠各项费用，为达到不交费之目的，不顾小区全体业主的利益，一心要赶走物业公司。原审判决仅解除双方之间的物业服务关系，对期间的债权债务未作处理，上诉人坚决不服，故上诉请求撤销原审判决，依法改判。被上诉人江南小区业委会答辩称，被上诉人进驻小区从事物业服务，未取得物业服务资质，属非法经营行为。当时是以西安瑞馨源物业公司名义，与小区原业主委员会个别成员串通，采取欺骗手段，未征得业主大会的同意，擅自强行进驻小区提供服务，其行为违背了全体业主的意愿。且只收费不服务，收费项目不公开，收费标准无依据，严重损害了业主的利益。现任业主委员会成员是经业主及业主代表大会选举产生，并报经商洛市住建局备案。终止与被上诉人的物业服务关系，是征得绝大多数业主的意见后决定的。因此，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向法庭提交商洛市物业管理协会证明及2014年12月16日商洛市住建局组织检查的考核表两份证据材料，意在证明其物业服务达到标准，符合要求。经审查，该两份证据材料，虽能反映上诉人的物业服务状况，但对被上诉人行使合同解除权不产生影响，不作证据采信。二审查明的案件事实与原审认定一致。本院认为，江南小区业委会向上诉人签发聘书，聘请上诉人为该小区物业服务单位。虽然上诉人参加小区业主委员会公开竞标是以陕西瑞馨源物业管理有限责任公司名义进行的，但小区业主委员会颁发的聘书内容中已经表明，小区业主委员会对上诉人以陕西瑞馨源物业管理有限责任公司名义参与竞标是知晓的，并同意由上诉人进驻小区开展物业服务，被上诉人接受了物业服务，双方已形成事实物业服务关系，但双方未签订书面物业服务合同，故应认定双方之间属不定期物业服务合同关系，双方当事人均有随时解除合同的权利，被上诉人要求解除合同关系，符合法律规定，应予支持。上诉人基于物业服务占有使用的相关物业服务设施及资料，应在终止服务退出小区时，向小区业主委员会移交，双方在办理交接手续过程中，应当对各自的权利义务进行清算并处理，以维护小区物业服务的正常运转秩序。综上，原审判决认定事实正确，判决结果适当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费2400元，由上诉人商洛瑞馨物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王礼武代理审判员　　王　倩代理审判员　　文改云二〇一五年九月十四日书　记　员　　王　博搜索“”