（2015）粤高法民一申字第864-883号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-08-02
案件名称
朱智林、黄毅等与清新新亚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
朱智林,黄毅,罗四飞,王永君,张世榕,邓洋平,陈金玲,何执娣,焦秀华,刘建华,王金霞,陈国洪,杨金侠,陈土禅,李伯杰,邓婉冰,廖炳贤,莫利珍,陈房,何钊姐,李丽珍,黄伟良,胡献忠,吴燕平,杜碧容,李湘,清新新亚房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条，第二百零六条
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）粤高法民一申字第864-883号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱智林（第864号案），男，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄毅（第864号案），女，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗四飞（第865号案），男，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王永君（第865号案），女，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张世榕（第866号案），女，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邓洋平（第867号案），男，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈金玲（第868号案），男，汉族，住广东省清远市清城区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：何执娣（第869号案），女，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：焦秀华（第870号案），女，汉族，住江苏省泰州市开发区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘建华（第871号案），男，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王金霞（第872号案），女，汉族，住广东省清远市清城区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈国洪（第873号案），男，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨金侠（第873号案），女，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈土禅（第874号案），女，汉族，住广东省化州市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李伯杰（第875号案），男，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邓婉冰（第876号案），女，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：廖炳贤（第877号案），男，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：莫利珍（第877号案），女，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈房（第878号案），男，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：何钊姐（第878号案），女，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李丽珍（第879号案），女，汉族，住广东省阳山县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄伟良（第880号案），男，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：胡献忠（第881号案），男，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴燕平（第881号案），女，汉族，住广东省清远市清城区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杜碧容（第882号案），女，汉族，住广东省清新县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李湘（第883号案），男，汉族，住广东省清远市清城区。上述再审申请人的共同委托代理人：叶碧桃，广东远大永恒律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：清新新亚房地产开发有限公司。住所地：广东省清新县。法定代表人：陈恩，董事长。委托代理人：赖伟劲、赖晓静，均系广东中肯律师事务所律师。再审申请人朱智林、黄毅、罗四飞、王永君、张世榕、邓洋平、陈金玲、何执娣、焦秀华、刘建华、王金霞、陈国洪、杨金侠、陈土禅、李伯杰、邓婉冰、廖炳贤、莫利珍、陈房、何钊姐、李丽珍、黄伟良、胡献忠、吴燕平、杜碧容、李湘（以下简称朱智林等人）因与被申请人清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）商品房预售合同纠纷共20案，不服广东省清远市中级人民法院（2014）清中法民二终字第309-328号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。朱智林等人申请再审称：（一）二审适用法律不当。二审认定朱智林等人应补偿新亚公司增大的公摊面积，并认为增大公摊面积单价按照建筑面积单价计算，与合同不符。双方签订的商品房买卖合同第四条“计价方式与价款”以及第五条“面积确认及面积差异处理”中约定双方按照套内建筑面积计算单价，即合同约定的计价面积是套内建筑面积，并不是以建筑面积或公摊面积计价的。因此，二审法院认定朱智林等人要补偿新亚公司增大公摊面积款项不符合双方约定，违反了合同法的规定。朱智林等人并无违约，无须补偿新亚公司增大公摊面积款项，反而新亚公司违反合同约定，理应退回朱智林等人多支付的购房款及利息。（二）根据双方签订的商品房买卖合同第一条项目建设依据中约定土地使用权年限自2008年1月21日至2078年1月22日，但是根据清新区人民政府颁发给朱智林等人的国有土地使用权证记载上述土地使用年限的终止日期为2058年1月22日，因此朱智林等人要求新亚公司到国土资源局将涉案楼盘所在土地的使用权年限办理为70年（即至2078年1月22日），否则新亚公司要承担因违反此合同约定而造成朱智林等人损失的赔偿责任。据此，朱智林等人向本院申请再审。新亚公司答辩称：（一）业主对套内建筑面积和公摊面积均享有权利、承担义务，二审法院基于公平原则，对套内建筑面积和公摊面积差异作出相应处理是正确的，朱智林等人认为只处理套内建筑面积差异不处理公摊面积差异，是错误的。（二）二审判决对公摊面积差异的处理有充分的法律依据，朱智林等人认为公摊面积不需要计算价款是对司法解释及有关司法文件的误解。（三）部分业主已与新亚公司就涉案房屋面积差异处理达成一致意见，并已履行完毕，二审驳回这些业主的诉讼请求是正确的。（四）土地使用权年限问题不是本案审理范围。本系列案一审时，新亚公司提交了与清新县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》，其中载明本合同项下出让宗地用途为综合用地（住宅用地），出让年限为住宅70年，故双方当事人在房屋买卖合同中约定房屋国土使用权年限为70年。案涉房屋房地产权证均记载房地产的规划用途为住宅，但国土使用证中使用年限却登记为50年。一、二审均已告知朱智林等人就该问题应向国土行政管理部门提出申请。而且，朱智林等人申请再审时对该问题没有作为请求事项提出，仅作为请求事项依据事实和理由进行陈述，故不属本案审查范围。综上，请求驳回朱智林等人的再审申请。审查过程中，新亚公司向本院提交了广东省国土资源厅于2015年5月22日向清远市国土资源局作出的《广东省国土资源厅关于对“综合用地”的具体用途及使用年期进行明确的复函》（粤国土资法规函〔2015〕1069号），其内容是：清远市国土资源局：你局《关于请求对“综合用地”的具体用途及使用年期进行明确的请示》（清国土资利用报〔2015〕65号）收悉。经研究，现对有关问题函复如下：你局请示的事项可按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）第6点1.编制招标拍卖挂牌出让方案的第二款规定“国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应当包括：拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式、建设时间等。属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期；对于多种用途很难分割、最终使用者唯一的，也可以统一按照综合用地最高出让年限50年确定出让年期”办理。新亚公司提交该证据拟证明其一直在向国土部门反映情况，争取将朱智林等人的国土使用证上记载的土地使用年限更正为70年。朱智林等人发表质证意见称：认可该证据的真实性，但该复函并未明确解决事实现状问题，故与本案无关。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。虽然朱智林等人提交的《民事申诉状》的“请求事项”部分并未明确提出将土地使用权年限更正为70年的请求，但其请求事项第1项为请求撤销本案二审判决，且“事实与理由”部分明确提出要求新亚公司将土地使用权年限办理为70年，故本院认定朱智林等人对该事项提出了再审申请。根据朱智林等人与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》第一条的约定，本案房屋所在地块土地使用权年限自2008年1月21日至2078年1月22日。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（一）项规定，居住用地土地使用权出让最高年限为七十年。因此，为朱智林等人办理土地使用年限为70年的土地使用证是新亚公司的合同义务，亦符合法律规定。但是，朱智林等人取得的土地使用证记载的土地使用年限只有50年，到2058年1月22日终止，故新亚公司未能依约履行合同，应承担违约责任。根据广东省国土资源厅于2015年5月22日向清远市国土资源局作出的《广东省国土资源厅关于对“综合用地”的具体用途及使用年期进行明确的复函》（粤国土资法规函〔2015〕1069号），属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期；对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。因此，本案涉案土地并非不能办理使用年限为70年的土地使用证，朱智林等人要求新亚公司继续履行合同，并无不当。一、二审以该请求并非人民法院受理民事诉讼案件的范围为由，对该请求不予处理，属适用法律错误，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第二条第一款第（三）项的规定，当事人一方人数众多的案件，可以指令原审人民法院再审。由于本案涉及众多业主的合法权益，依照该条款规定，本院决定将本案指令二审法院再审。综上所述，朱智林等人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条之规定，裁定如下：一、指令清远市中级人民法院再审本案。二、再审期间，中止原判决的执行。审 判 长 杨慧怡代理审判员 贾 密代理审判员 张 丽二〇一五年九月十四日书 记 员 曾丽君 微信公众号“”