（2015）深中法房终字第1550号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-23
案件名称
吕健与邓爱珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1550号两案上诉人（原审被告）吕x，住所地广东省深圳市福田区。委托代理人毛宏宇，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邓xx，住所地广东省深圳市罗湖区。被上诉人委托代理人贺xx，男，汉族，1953年1月1日出生，住所地广东省深圳市罗湖区xx，系邓xx丈夫。原审被告吕某。法定代理人吕x，住所地广东省深圳市福田区。法定代理人丁颖，住所地广东省深圳市福田区。上诉人吕x因与被上诉人邓xx、原审被告吕某房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：位于南山区蛇口东角头金世纪路的半岛城邦花园二期x栋xxx房屋的所有权人为被告吕x、被告吕某，分别占有1%、99%的份额，房屋建筑面积为88.43平方米，房地产证号为深房地字第××号，登记日期为2010年8月10日。2014年12月24日，吕x与邓xx签订《房屋转让合同书》，约定卖方为吕x和吕某、买方为邓xx，吕x和吕某将涉诉房屋以360万元的价格转让给邓xx，买方在签订合同当天向卖方支付定金10万元，此定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户中以后，视为卖方本人收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。除定金以外的楼款由买卖双方指定的（待定）银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款，买方须于2015年1月31日前将除定金以外的全部楼款350万元支付至监管机构的监管账户。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让价格为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已付的定金。合同还约定其它条款。同日，吕x与邓xx及xx物业代理（深圳）有限公司签订《资金托管协议》，约定：甲方（卖方）为吕x和吕某、乙方（买方）为邓xx、丙方（托管方）为xx物业代理（深圳）有限公司，甲乙双方同意将《房屋转让合同书》约定的定金10万元（含交楼押金）交由丙方托管。2014年12月26日，xx物业代理（深圳）有限公司蛇口港分公司向邓xx开具收到其交来涉诉房屋定金10万元的《收据》。2015年1月5日，吕某向xx物业代理（深圳）有限公司出具《关于不同意出售半岛城邦花园2期5栋2-17B、C房产的函》，称其不同意出售上述两套房产，请xx物业代理（深圳）有限公司立即停止相关售房行为。庭审中，邓xx放弃了要求吕x和吕某承担律师费2500元的诉讼请求。邓xx称，xx物业代理（深圳）有限公司已在邓xx提起本案诉讼后向邓xx返还涉诉房屋的定金10万元。邓xx的起诉状于2015年3月24日送达吕x。以上事实，《房地产证》、《房屋转让合同书》、《资金托管协议》、《收据》、《关于不同意出售半岛城邦花园2期5栋2-17B、C房产的函》等证据及庭审笔录等在卷佐证，资足认定。邓xx在原审中诉请，1、双方解除《房屋转让合同书》；2、吕x和吕某按双方签署《房屋转让合同书》第11条双倍返还邓xx定金10万元；3、吕x和吕某承担本案诉讼费及律师费。原审法院认为，吕x与邓xx签订的《房屋转让合同书》，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，属有效合同。吕某虽系未成年人，但作为占有涉诉房屋99%份额的所有权人，对于转让其名下房产等重大资产的处分行为，必须征得其同意，因其已明确表示不同意出售涉诉房屋，故吕x作为部分共有人擅自出卖共有房屋的行为对被告吕某不发生效力。吕x未取得处分权擅自出卖共有房屋，导致《房屋转让合同书》客观上无法继续履行，邓xx请求解除合同并由其承担双倍返还定金的违约责任的请求，原审法院依法予以支持。邓xx的起诉状于2015年3月24日送达吕x，故《房屋转让合同书》于该日解除。xx物业代理（深圳）有限公司已向邓xx退还其代管的定金10万元，故吕x应再向邓xx返还定金10万元。邓xx主张吕某承担违约责任，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决，一、邓xx与吕x于2014年12月24日签订的《房屋转让合同书》于2015年3月24日解除；二、吕x应于判决生效之日起十日内向邓xx返还定金10万元；三、驳回邓xx其它的诉讼请求。吕x不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求判令：一、维持深南法民三初字第224号民事判决第一、三项；二、撤销深南法民三初字第224号民事判决第二项；三、驳回邓xx对吕x的诉讼请求；四、一、二审诉讼费用全部由邓xx承担。上诉事实和理由：原审判决在认定事实基本清楚的情况下，适用法律严重错误。一、涉案房屋转让合同书没有成立。原审判决己然认定涉案房屋系吕x、吕某共有，而卖方只有吕x一人签名。在该合同书签名栏中留有委托代理人签名处，而该处空白，事实充分证明吕某本人及其法定代理人均未对邓xx做出卖房承诺，更未与邓xx缔结合同，吕x仅作为共有权人之一与邓xx缔约。根据《合同法》第25条之规定，合同没有成立。二、涉案房屋转让合同书无效。如前所述，合同既然没有成立，也就不需讨论合同效力的问题。原审判决充分、正确地认定了“被告吕x未取得处分权擅自出卖共有房屋”（第5页第7行），如此则根据《合同法》第51条之规定，权利人吕某既未追认、吕x亦未取得处分权，该合同书无效！三、判令吕x返还定金属于重大错误！原审判决在错误认定合同有效的前提下以合同无法履行为由判令吕x返还定金，该判决完全没有厘清合同的成立、效力、履行之间的法理关系。事实上邓xx在已明知（且房产中介xx物业代理（深圳）有限公司蛇口港分公司亦知晓并告知过邓xx）所购房产为吕x、吕某共有的前提下，未经合同成立，即擅自提前向房产中介xx物业代理（深圳）有限公司蛇口港分公司支付了定金，其行为后果理应自行承担。邓xx辩称，1、吕x主张合同无效不符合合同法第52条规定。本案吕x和邓xx签订的房屋买卖合同，是双方真实的意思表示，依法成立。吕x以吕某无行为能力为由认定合同无效不属于上述法律规定的任何合同无效情形。2、吕x所称自己未能征得吕某同意出售房屋理由不能对抗合同的相对方（即邓xx），所产生的后果应当自行承担。涉诉房产登记在吕建和吕某名下，吕某作为限制行为能力人只能从事与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动。限制行为能力人进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同。在本案双方签订买卖合同时，吕x出示的监护人公证书（见附件）及吕x和吕某之间特殊的身份关系都使邓xx有充分理由相信吕x作为吕某的父亲及房产共有人有权签订涉诉房屋买卖合同，符合表见代理构成要件，因此，该房屋买卖合同有效。3、依据合同法及物权法有关规定，吕某尚未成年，其父母均在签订合同现场见证（吕x在一审中已提交照片为证），吕x作为吕某的法定代理人处分与女儿共同共有的房产行为构成表见代理，该代理行为直接发生法律效力。邓xx作为善意相对人没有任何过失，已按合同约定约定金，再从双方的交易价格看，并未明显低于正常的市场价格，双方买卖合同真实有效。4、吕x称邓xx“擅自提前向房产中介”支付定金，故吕x不应当承担双倍返还定金义务。该上诉请求既不符合事实也没有法律依据。事实是在双方签约后当事人均在现场时，邓xx依约缴纳定金的（吕x在一审中已提交照片为证），吕x以自己购买三处商铺急缺现金为由多次催促邓xx尽快交清剩余房款，吕x甚至将其新购买商铺的定金收据出示给邓xx要求邓xx尽快缴纳房款（有附件为证）。而在邓xx准备好剩余房产欲交清剩余款项时却因吕x认为其房产已升值拒绝继续履行合同。原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋转让合同是否有效，能否履行，以及责任承担问题。原审关于涉案合同合法有效的认定正确，应予维持。涉案合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同一经签字，即已成立，对各方均有约束力。然本案合同成立后由于共有产权人吕某不愿意转让而使合同履行不能，但该履行不能的责任在吕x一方。因此，吕x应承担违约责任，其应就合同约定的双倍返还定金承担责任。原审就此判定正确，应予维持。吕x上诉理由不成立，应予驳回。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案件二审诉讼费用2300元，由吕x承担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 许 莹 姣代理审判员 周 敏二〇一五年九月十四日书 记 员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”