（2015）渭滨民初字第00348号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-26
案件名称
原告宝鸡市渭滨区马营镇永清、陕西冠华实业股份公司诉被告宝鸡市盛华石油机械有限责任公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
宝鸡市渭滨区人民法院
所属地区
宝鸡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委会,陕西冠华实业股份公司,宝鸡市盛华石油机械有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书（2015）渭滨民初字第00348号原告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委会，住所地宝鸡市渭滨区马营镇永清村。法定代表人李周虎，系村委会主任。原告陕西冠华实业股份公司，住所地宝鸡市渭滨区马营镇永清村。法定代表人李天喜，系公司董事长。委托代理人李周虎，男，汉族，1960年6月16日生，系公司常务副总经理。共同委托代理人于林，陕西秦川律师事务所律师。被告宝鸡市盛华石油机械有限责任公司，住所地宝鸡市渭滨区马营镇永清工业园。法定代表人张泽民，系公司执行董事。委托代理人张恪，男，汉族，1983年7月28日生，系公司副总经理。委托代理人刘胜利，陕西宝吉律师事务所律师。原告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会（以下简称“永清村委会”）、陕西冠华实业股份公司（以下简称“冠华公司”）诉被告宝鸡市盛华石油机械有限责任公司（以下简称“盛华公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告永清村委会的法定代表人李周虎、原告冠华公司的委托代理人李周虎及原告的共同委托代理人于林、被告盛华公司的委托代理人刘胜利、张恪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告共同诉称，2006年1月18日，二原告与被告签订《土地房屋租赁协议》，由被告租赁原告的土地、房屋用作办公楼和生产车间。同时，协议第十条约定：“在租赁期内因国家总体规划需要拆迁时，本协议终止”。后由于国家征收拆迁，被告在接到搬迁通知后拒不搬迁，严重影响了该区段的项目开发建设，造成了经济损失达86万元。同时，被告拖欠2011年上半年的租金35万元至今未付，拖欠2014年9月至12月的水电费29557.5元未付，未能按协议约定用工优先安排永清村村民。综上，为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、解除与被告签订的《土地房屋租赁协议》，被告腾空土地和房屋并予以返还；2、被告支付拖欠的2011年上半年租金35万元，支付2014年7月1日至12月31日租金42.4万元及水电费29557.5元；3、被告支付未按期缴纳租金的违约金30万元；4、被告支付拒不搬迁造成的损失62万元；5、被告支付未按约定用工的损失10万元。被告辩称，1、其已另案起诉要求原告继续履行协议，本案并不符合协议第十条约定的终止条件，原告的行为系商业开发，并非国家总体规划；2、2011年上半年租金已支付，且原告该项请求已过诉讼时效；3、因原告7月份开始堵门，2014年7月23日之后再未使用过厂房和土地，故7月1日之后的租金及水电费由原告方承担；4、本案真正的违约方是原告，原告要求违约金30万元及不搬迁造成的损失62万元无事实和法律依据；5、被告一直优先使用永清村村民。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明，2006年1月18日，原告与被告签订《土地房屋租赁协议》，约定由被告租赁原告所有的位于宝鸡市渭滨区渭滨大道以北、高新八路以西的的土地、厂房用于生产经营。该协议第十条同时约定：“在租赁期内因国家总体规划需要拆迁时，本协议终止”。2014年7月23日，原告因被告未腾地方开始堵门后，被告停止生产。2014年8月17日原告方开始拆除厂房。另查，2011年1月永清村委会与宝鸡万胜房地产开发有限公司签订《永清村三产用地联合开发协议》。2011年4月宝鸡市万胜房地产开发有限公司取得对本案争议土地的建设用地规划许可证，同年12月宝鸡万胜房地产开发有限公司取得该块土地的使用权证。本案争议土地系政府对永清村的部分土地征收后返还给永清村委会的具有补偿性质的三产用地，永清村委会对该块土地有使用决定权（即可自行决定联合开发或自行使用）。再查，永青村合作协会未经工商登记，系永清村1707名村民以每人0.47亩土地使用权出资，2009年变更为陕西冠华实业股份公司，冠华公司承继了永青村经济合作协会的权利及义务。又查，原告自2009年开始上涨租金，具体被告租金缴纳情况如下：2009年7月2日缴纳2009年上半年租金33万元、于同年12月19日缴纳2009年下半年租金33万元；2010年11月23日缴纳2010年上半年租金30万元、2010年12月18日缴纳2010年下半年租金30万元；2011年12月30日缴纳2011年下半年租金20万元、2012年8月21日补缴2011年下半年租金15万元；2012年8月21日缴纳2012年上半年租金35万元、2012年12月15日缴纳2012年下半年租金35万元；2013年6月27日缴纳2013年上半年租金37.4万元、2013年12月10日缴纳2013年下半年租金37.4万元；2014年6月20日缴纳2014年上半年租金42.4万元。以上事实有土地房屋租赁协议、土地使用权证、建设用地规划许可证、工商营业执照、通知函、租金收据、水电费收据、庭审笔录等在卷为凭，经庭审举证、质证和本院审查，足以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告主张合同约定的终止条件成就，应当予以解除。被告辩解，原告的行为系商业开发行为，并非国家总体规划进行拆迁，而双方合同中约定的国家总体规划系国务院规划主管部门所做的全国城镇体系规划。针对被告的辩解，原告认为合同中约定的总体规划系当地政府所作的规划。双方对协议第十条条文中“国家总体规划”产生不同理解。对此，结合合同的全文来看，如果仅简单的理解协议第十条为因政府规划需要拆迁时协议终止，而原、被告双方在政府出台规划后仍具备继续履行合同的条件，则协议第十条的约定有失公允，且该理解也不符合双方签订合同时的本意，故对于合同第十条的约定应理解为：合同在履行过程中，产生的因国家总体规划等不可抗力的因素需要对租赁厂房、土地进行征收拆迁，致无法履行租赁合同时，该协议终止。而在本案中，经本院向宝鸡市高新区规划局核实：因政府对永清村委会的部分土地进行了征收，对高新八路以西、渭滨大道以北约56亩土地补偿给了永清村委会，本案争议土地系政府补偿给永清村委会的三产用地一部分，原告对该块土地享有自主决定权，其可以选择自行使用，也可选择联合开发，如永清村委会进行联合开发，应向规划部门提出申请，由规划部门进行审批。故本案情况并不符合合同第十条的约定，也未出现不可抗力等因素，原告对该块土地享有自主决定权，其可以选择继续履行合同。此外，原、被告双方在未能就合同解除协商一致的情况下，原告方即和宝鸡万胜房地产开发公司签订联合开发协议，协助该宝鸡万胜房地产开发公司取得土地使用权证书，原告的行为已构成违约。关于合同能否继续履行，因在本案中，宝鸡万胜房地产开发公司已经取得了该块土地的使用权，且对部分厂房已经进行了拆迁，该合同已履行不能，合同目的不能实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对原、被告之间签订的《土地房屋租赁协议》予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因本案被告已另案起诉要求赔偿损失，故本案不再就被告的损失情况进行处理。对于原告请求被告支付2011年上半年租金35万元的主张，被告辩解其已缴纳了2011年上半年租金35万元，且如果其未缴纳租金，是不可能继续生产经营的，此外，原告的该诉请已过诉讼时效，应当予以驳回。对此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条之规定：“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”，因本案中被告应当于2011年7月缴纳当年上半年租金，原告在2011年7月也应当知道被告未缴纳租金、其权利受到侵害，但其在两年的诉讼时效期限内未能主张权利，其请求已经超过诉讼时效，故对原告的该项请求本院不予支持。对于原告主张被告支付2014年7月1日至12月31日的租金42.4万元、水电费29557.5水电费的请求，因原告于2014年7月23日开始堵门，致被告无法生产经营，在此之后被告也未能在租赁场地实际生产经营，故对原告主张2014年7月24日之后租金及水电费的请求本院不予支持，但被告应当支付其实际使用期间的租赁费和水电费，即2014年7月1日至2014年7月23日的租金53435.62元（424000×2÷365天×23天）、水电费14185.95元（七月水电费19120.2元÷30天×23天）。对于2014年7月24日之后产生的水电费，因原、被告均当庭陈述系租赁场地内门面房的承租方使用产生，故原告可向实际使用人另行主张。对于原告主张被告支付未按期缴纳租金的违约金30万元的请求，从原告提供的租金收据来看，被告自2009年之后，均每年7月缴纳上半年租金、12月缴纳下半年租金，原告未提异议，并按时收取了租金。对此，应当视为原、被告以其行为对合同约定的租金支付期限进行了变更，故对原告的该项请求本院不予支持。对于原告主张被告是否拒不搬迁造成的项目损失62万元的请求，基于前述论述，原告的行为构成违约，其请求被告赔偿损失的请求无法律依据，本院不予支持。对于原告请求被告支付未按协议用工的损失10万元的请求，被告当庭辩解，其公司雇佣了部分永清村村民，并提供了证据佐证。原告在质证过程中认可被告雇佣了部分村民，但提出雇佣村民未达到80%的比例。对此，合同中并未约定被告雇佣原告方村民需达到多少比例，故对原告的该项请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会、陕西冠华实业股份公司与被告宝鸡盛华石油机械有限责任公司之间签订的《土地房屋租赁协议》。二、被告宝鸡盛华石油机械有限责任公司于本判决生效后30日内腾出租赁原告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会、陕西冠华实业股份公司的土地和厂房，并交还租赁的土地、房屋。原告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会、陕西冠华实业股份公司予以协助。三、被告宝鸡盛华石油机械有限责任公司于本判决生效后10日内支付拖欠原告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会、陕西冠华实业股份公司2014年7月1日至2014年7月23日的租金53435.62元。四、被告宝鸡盛华石油机械有限责任公司于本判决生效后10日内支付拖欠原告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会、陕西冠华实业股份公司2014年7月1日至2014年7月23日的水电费14185.95元。四、驳回原告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会、陕西冠华实业股份公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21210元，由原告宝鸡市渭滨区马营镇永清村民委员会、陕西冠华实业股份公司承担16210元、被告宝鸡盛华石油机械有限责任公司承担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长 徐文博审 判 员 李 博人民陪审员 代维恭二〇一五年九月十四日书 记 员 巩 敏 关注公众号“”