（2015）一中民终字06455号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-12
案件名称
王瑞彬与北京中海地产有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王瑞彬,北京古城兴业置业有限公司,北京中海地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第六十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字06455号上诉人（原审原告）王瑞彬，男，1943年12月18日出生。委托代理人王立新（系王瑞彬之女），女，1970年10月30日出生。被上诉人（原审被告）北京古城兴业置业有限公司，住所地北京市石景山区古城西路66号院1号楼103。法定代表人欧阳国欣，董事长。被上诉人（原审被告）北京中海地产有限公司，住所地北京市密云县西大桥路69号密云县投资促进局办公楼316室—518。法定代表人欧阳国欣，董事长。二被上诉人共同委托代理人高尉泷，北京市中伦律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人李冲，北京市中伦律师事务所律师。上诉人王瑞彬因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2014)石民初字第9379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案开庭进行了审理，书记员刘芳芳、田星担任记录。上诉人王瑞彬及其委托代理人王立新，被上诉人北京古城兴业置业有限公司（以下简称古城兴业公司）和北京中海地产有限公司（以下简称中海地产公司）共同委托代理人高尉泷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑞彬在原审法院起诉称：2013年5月23日王瑞彬与古城兴业公司达成拆迁安置协议及购买古城兴业公司所售房屋事宜，在选房现场，王瑞彬按照古城兴业公司提供的房号及户型宣传品选房，并告知户型宣传品当中75平米C2户型就是王瑞彬选的74.25平米的户型。故王瑞彬据此选择了房号和户型，并与古城兴业公司签订拆迁安置及房屋购买协议（见协议编号：C-118第3份协议第二条的第2点后半部明确写明王瑞彬支付古城兴业公司购房款2,438,995元，第二份协议写明购买4套安置房的面积及购房款），所选的83.58平方米房屋与宣传品中85平米D1户型的房屋户型也发生变化，由一道门边更为二道门。约定2015年交工，现房屋已临近竣工交付，王瑞彬发现建筑结构的户型与所提供的宣传品户型完全不一致，有欺诈行为，依据消费者权益保护法规定，王瑞彬请求古城兴业公司和中海地产公司按照选房协议的306.33平方米面积的3倍赔偿，因306.33平方米的房屋户型与宣传不一致，亦应赔偿，北京中海地产有限公司为北京古城兴业置业有限公司的股东，应承担连带责任，故诉至法院。诉讼请求：1、要求古城兴业公司和中海地产公司连带赔偿总面积1225.32平米的14套房屋，包括6套91.48平方米户型的房屋（3单元1501、1601、1701、1801、1901、2001的房屋）、1套84.78平方米的房屋（1单元2003号房屋）、4套84.85平方米的房屋（2单元1703、1803、1903、2003）、3套84.65平方米的房屋（2单元1701、1901、2001）；2、请求判令古城兴业公司和中海地产公司连带赔偿王瑞彬两年的物业管理费共计490128元（计算标准：以200元/年的物业费标准计算面积为1225.32平方米）；3、诉讼费用由古城兴业公司和中海地产公司共同承担。古城兴业公司、中海地产公司在原审法院共同答辩称：古城兴业公司、中海地产公司均不同意王瑞彬的诉讼请求。第一，王瑞彬的请求没有法律依据，中海地产公司和古城兴业公司均认为本案不适用消费者权益保护法，王瑞彬的诉求也不符合消法的规定，中海地产公司和古城兴业公司也没有任何欺诈的行为。第二、宣传材料是王瑞彬在古城兴业公司、中海地产公司不知情的情况下自行领取的，实际要交付的房屋与王瑞彬期望的户型没有实际区别，王瑞彬没有因此受到实际的损失。第三，中海地产公司和古城兴业公司是独立的法人，中海地产公司和王瑞彬没有任何法律关系，因此不应在本案中承担任何责任。原审法院经审理查明：2013年5月23日，王瑞彬（乙方、被拆迁人）与古城兴业公司（甲方、拆迁人）签订北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议。协议约定：甲方因综合改造土地一级开发项目建设，需拆迁乙方82号所有的房屋及附属物。被认定补偿房屋建筑面积144.01平方米，未被认定补偿房屋建筑面积361.03平方米，土地面积144.01平方米。乙方自愿在“被认定补偿房屋建筑面积”中，以144.01平方米作为选房面积，选择定向房屋安置。对于上述“选房面积”乙方可以在综合改造项目定向安置房小区，购买一套或多套定向安置房，合计可选“政策性定向安置面积”上限为172.81建筑平方米。乙方在签订本协议，并按规定时间完成搬迁及向甲方交房，甲方奖励乙方自定向安置房通知入住之日起，为期两年的定向安置房物业管理费。同日，王瑞彬（乙方）与古城兴业公司（甲方）签订了北京市住宅房屋拆迁安置补充协议，拆迁人古城兴业公司，被拆迁人王瑞彬，协议约定，甲方对乙方拆迁安置的拆迁补偿总款为2061811元。根据甲、乙双方签订的《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议》第五条以及《北京市拆迁定向安置选房协议》（协议编号1-404号），乙方选购定向安置房套型、数量为：二居室4套。王瑞彬（乙方）与古城兴业公司（甲方）于2013年5月23日又签订了北京市拆迁定向安置房选房协议，协议约定，乙方自愿购买定向安置房如下：1、804室。房屋设计建筑面积为83.58建筑平方米（含公摊）；2、1102室。房屋设计建筑面积为74.25建筑平方米（含公摊）；3、1103室。房屋设计建筑面积为74.25建筑平方米（含公摊）；4、1002室。房屋设计建筑面积为74.25建筑平方米（含公摊）；共计4套，总建筑面积306.33建筑平方米（以下简称涉案房屋）。经甲、乙双方协商，乙方同意以甲、乙双方于2013年5月23日签订的《北京市住宅房屋拆迁安置补充协议》中第一条约定的“拆迁补偿总款”，向甲方交纳全额购房款。不足部分乙方应当自签订本协议起15个工作日内，将补交房款交至甲方。2013年9月23日，清华大学建筑设计研究院有限公司出具北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书，内容为：工程名称：1#住宅楼及配套用房等6项（综合改造项目D地块二类居住（配建公共租赁住房）（本次仅1#及4#住宅楼），建设单位：北京中海金石房地产开发有限公司，建设地点：石景山区古城，建设规模：23474.5800㎡，建设工程规划许可证文号为2013规（石）建字0014号。审查机构意见：建设单位提供的文件和资料符合程序审查要求。对施工图设计文件中有关地基基础和主体结构安全，以及违反工程建设标准强制性条文等问题，原设计单位已进行了修改。经过对修改后的设计文件的复审，本工程施工图设计文件符合工程建设强制性标准要求，地基基础和主体结构安全。施工图设计文件的技术性审查合格。古城兴业公司表示与王瑞彬签订北京市拆迁定向安置房选房协议时，王瑞彬所选房屋均位于D地块。当时D地块的规划手续未审批完毕，2013年9月23日D地块设计审查完毕后，才能确定具体的房屋户型，故签订北京市拆迁定向安置房选房协议时古城兴业公司并未出具具体的户型图，只是介绍房屋的楼层、面积、朝向、格局等情况，选房时主要挑选房屋面积及楼层。王瑞彬在北京市拆迁定向安置房选房协议中选定的83.58平方米房屋为南北向的两室两厅一卫，74.25平方米房屋为南向的两室一厅一卫。王瑞彬在涉案房屋施工期间曾去施工现场查看涉案房屋，王瑞彬表示古城兴业公司提供的宣传图册中75平方米C2户型一进门是客厅，厨房朝南，卧室朝南。北京市拆迁定向安置房选房协议中74.25平方米的在建房屋户型与C2户型产生了差异，一进门是卫生间，遮挡大厅，厨房朝东，与卧室使用同样的夹道采光。宣传图册中85平方米D1户型为两室两厅一卫，一进门即是餐厅和起居室，北京市拆迁定向安置房选房协议中83.58平方米的在建房屋户型与D1户型产生了差异，由仅有屋门一道门变更为屋门内又增加了一道门，共二道门。古城兴业公司认可王瑞彬出示的85平方米D1户型的户型图以及75平方米C2户型的户型图于2007年左右开始拆迁时即发行，但是针对A、B地块的户型图，古城兴业公司并没有将此套户型图提供给D地块的被拆迁人选择户型。各方均认可北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议及补充协议和北京市拆迁定向安置房选房协议上均未附着74.25平方米以及83.58平方米的房屋户型图。截至本案法庭辩论终结前，涉案房屋尚未交付王瑞彬。另查：涉案房屋系北京中海金石房地产开发有限公司开发建设。原审法院认定上述事实，有北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议及补充协议、北京市拆迁定向安置房选房协议、北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书以及当事人陈述等证据在案佐证。原审法院判决认定：王瑞彬以宣传图册中75平方米C2以及85平方米D1的户型图为依据认为与北京市拆迁定向安置房选房协议中的拆迁安置房屋户型不一致，要求依据中华人民共和国消费者权益保护法赔偿三倍房屋面积，因为王瑞彬与古城兴业公司签订的北京市拆迁定向安置房选房协议中并未涉及王瑞彬提供的宣传图册户型，且目前房屋尚未交付王瑞彬。亦因涉案房屋系通过拆迁安置取得，被安置的房屋具有政策性，并不属于中华人民共和国消费者权益保护法的调整范围，王瑞彬与中海地产公司之间不存在合同关系，故对王瑞彬请求古城兴业公司、中海地产公司连带赔偿总面积1225.32平米的14套房屋的诉讼请求，法院不予支持。因王瑞彬的拆迁安置房屋尚未交付，亦未产生物业费，故王瑞彬请求古城兴业公司、中海地产公司共同赔偿1225.32平方米面积房屋的物业费没有依据，法院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王瑞彬的诉讼请求。王瑞彬不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判古城兴业公司、中海地产公司共同赔偿王瑞彬2套两居室。上诉理由：被上诉人欺骗上诉人，误导上诉人作出错误的选房决定并签署了拆迁补偿协议及选房协议。根据《广告法》、《消费者权益保护法》和《合同法》，被上诉人应当对上诉人进行赔偿。古城兴业公司、中海地产公司服从原审法院判决，针对王瑞彬的上诉答辩称：被上诉人没有提供过关于涉案房屋的任何不实信息。本案实际是拆迁争议附随案件。选房协议不是正常的买卖。在本案的拆建补偿协议签署时，回迁房的设计图纸没有确定，户型没有确定。被上诉人也不可能在户型不明确的情况下给上诉人提供虚假信息。上诉人起诉所依据的户型图纸与本案没有关系，是另外一个小区的户型图。上诉人依据另一个小区的户型图说被上诉人存在欺诈不符合事实。中海地产公司和本案没有实际关系。用于补偿的房屋是被上诉人向其他公司购买的，专项用于安置被拆迁人的。上诉人依据拆迁补偿协议取得房屋，不适用《消费者权益保护法》的规定。现在房屋已经即将交付，实际的补偿房屋户型与上诉人期待的户型并没有本质区别，不会给上诉人造成不利影响。上诉人在此情况下主张索赔，在事实上也不应该得到支持。二审中，上诉人王瑞彬请求松松拆迁公司的何月明出庭作证。何月明当庭陈述让王瑞彬选房时并没有明确的户型，当时只有2009年拆迁时的户型图供参考。上诉人不认可证人的当庭陈述，被上诉人认可证人证言。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述以及证人证言在案佐证。本院认为：本案的争议焦点有二：其一为是否构成欺诈，其二为本案是否可以适用《消费者权益保护法》。首先，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。从该条规定可以看出，构成民事欺诈的构成要件为：1、欺诈人有欺诈的故意；2、欺诈人实施了欺诈行为；3、被欺诈人因欺诈而陷入认识错误；4、被欺诈人因认识错误而为意思表示。就本案而言，现王瑞彬没有证据证明其与古城兴业公司签订选房协议时，古城兴业公司隐瞒将来交房的户型图而用2009年拆迁时回迁房户型图欺骗其签订选房协议，王瑞彬提交的与拆迁员何月明的电话录音也显示在王瑞彬选房时日后交房的户型图还没有出来，之前的回迁房户型图可以参考。而且王瑞彬的女儿承认以前的回迁房户型图是其自行取得的。现在回迁房的户型与2009年回迁房户型不同，不能证明古城兴业公司存在欺诈的故意并实施了欺诈行为。王瑞彬虽一再强调现在的户型与其选房时的户型大不一样，但协议中并无房屋的户型图，且协议亦是其本人签字，对因户型不明确的协议其在签订时并未提出异议。因此法院无法认定王瑞彬是在古城兴业公司隐瞒真实回迁房户型而提供虚假户型图的情况下作出签订选房协议的错误意思表示，在拆迁单位并未保证回迁房应该是何种户型的情况下，具体争议的问题在于选房时古城兴业公司是否提交了可供王瑞彬选择的户型图，因现有证据无法证明在王瑞彬选房时已经知晓回迁房的户型，无论是合同中的约定还是王瑞彬提交的王瑞彬及其女儿与拆迁员何月明的电话录音，均不能证明王瑞彬选择回迁房的户型为其本案庭审中提交的户型图的户型。因此，王瑞彬以现在即将交房的户型与其庭审中提交的户型图不一致，即构成欺诈的说法不符合欺诈的构成要件，本院不予采信。其次，《消费者权益保护法》是消费者购买的商品发生纠纷时的法律依据。就本案而言，古城兴业公司提供给王瑞彬的安置房并非商品，而是带有政策补偿性质的回迁房。双方就回迁房屋产生的纠纷，不适用《消费者权益保护法》的规定。因此王瑞彬根据《消费者权益保护法》提出的三倍赔偿的主张，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费八千六百五十元，由王瑞彬负担(于本判决生效后七日内交纳)。二审案件受理费八千六百五十元，由王瑞彬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 洁 芳审 判 员 刘 国 俊代理审判员 刘 磊二〇一五年九月十四日书 记 员 刘芳芳书记员田星 来自：