（2014）乳滨民初字第355号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-22
案件名称
杨森培与赵秀琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
乳山市人民法院
所属地区
乳山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨森培,赵秀琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十一条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百三十条，第一百三十二条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2014）乳滨民初字第355号原告杨森培。委托代理人于娇，乳山持正法律服务所工作人员。被告赵秀琴。委托代理人宋一，乳山徐家法律服务所工作人员。原告杨森培诉被告赵秀琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨森培委托代理人于娇、被告赵秀琴委托代理人宋一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨森培诉称，2014年8月27日，原、被告签订房产转让协议，被告将位于乳山市银滩金长城花园81-4号别墅转让给原告，原告缴纳10000元定金及50000元房款。现原告发现被告不是房主，根本无权处置房屋。为维护原告合法权益，现诉至法院，要求一、解除原、被告签订的商品房买卖协议；二、要求被告返还购房款人民币50000元及定金人民币10000元；三、要求被告承担诉讼费用。被告赵秀琴辩称，同意解除原、被告双方签订的商品房买卖协议，对返还房款及定金因我方不存在过错，我方按照协议愿意将房屋卖给原告，因原告想解除合同，所以定金我方不应返还。又因原告的行为导致我方不能与他人继续交易，这段时间内房价下跌，造成了我方的损失，我方不同意返还购房款人民币5万元及定金人民币1万元。经审理查明，乳山市仁逸房产营销策划中心系个人独资企业，投资人为被告赵秀琴，业务范���为房屋中介、房产营销策划、房产信息咨询。2014年8月27日，原告杨森培（乙方）与被告赵秀琴（甲方）签订房产转让协议一份。协议第一条约定“经甲乙双方商定，现甲方位于金长城花园小区壹套81-4房，面积203平方米，房总价捌拾伍万元整，转卖给乙方，现付定金壹万元，房款分二次付清。2014年9月24号付伍拾万元，余款叁拾伍万元，房产过户乙方后结清全部房款。甲方承担中介费，乙方承担过户费”。协议第二条约定“甲方必须房令满5年以上，持有大产权国土证（70年使用）、房产使用证。以上如不符合证件（小产权房证），甲方退回乙方定金（双倍），如有一方返回协议，也应定金双倍返回任何一方”。协议签订后，原告杨森培给付被告赵秀琴购房定金人民币10000元及购房款人民币50000元。被告赵秀琴于2014年8月28日向原告杨森培出具收条一份，上书���收条今收到杨森培购买金长城花园别墅81-4号定金壹万元整，另收购房款伍万元整（总计陆万元整，收款人：赵秀琴2014年8月28日”。另查，金长城花园81-4号房屋于2011年11月3日办理房屋所有权登记，房屋所有权人为杜树瑞，房屋所有权证号为乳山房权证银滩字第××号。被告赵秀琴提交杜安飞与乳山市仁逸房产营销策划中心于2014年7月4日签订的售房委托书一份，拟证实被告赵秀琴作为乳山市仁逸房产营销策划中心负责人有权代理房屋所有权人杜树瑞出售金长城花园81-4号房屋。但被告赵秀琴在法定期限内未提交相关证据证实杜安飞与房屋所有权人杜树瑞的关系，亦未提交相关证据证实杜安飞与乳山市仁逸房产营销策划中心签订售房委托书时已取得房屋所有权人杜树瑞的授权或签订售房委托书后已取得房屋所有权人杜树瑞的追认。被告赵秀琴另提交其于2014年8���28日转账支付杜淑峰人民币10000元的中国建设银行转账凭条一份，拟证实其已将原告杨森培交付的定金人民币10000元支付给房屋所有权人杜树瑞。但被告赵秀琴未提交相关证据证实杜淑峰与房屋所有权人杜树瑞的关系，亦未提交相关证据证实房屋所有权人杜树瑞已授权杜淑峰代为收取定金人民币10000元。现原告杨森培以被告赵秀琴对金长城花园81-4号房屋无处分权且房屋的房龄未满5年为由要求解除与被告赵秀琴签订的房产转让协议，并要求被告赵秀琴返还定金人民币1万元及购房款人民币50000元。被告赵秀琴同意解除房产转让协议，但其不同意返还定金人民币10000元及购房款人民币50000元。本案经调解无效。上述事实有原、被告双方的陈述、房产转让协议、收条、售房委托书、转账凭条、营业执照、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋登记薄等在案为证。本院认为，原告杨森培与被告赵秀琴签订的房产转让协议是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故该房产转让协议成立并生效。合同双方当事人均应严格按合同约定履行义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告赵秀琴辩称其有权代理房屋所有权人杜树瑞出卖金长城花园81-4号房屋，但其提交的售房委托书系乳山市仁逸房产营销策划中心与杜安飞签订，且其在法定期限内未提交相关证据证实杜安飞与房屋所有权人杜��瑞的关系，亦未提交相关证据证实杜安飞与乳山市仁逸房产营销策划中心签订售房委托书时已取得房屋所有权人杜树瑞的授权或签订售房委托书后已取得房屋所有权人杜树瑞的追认，应承担举证不能的法律后果，故其抗辩主张本院不予支持。因被告赵秀琴作为出卖人既非房屋所有权人亦未取得房屋的处分权，致使金长城花园81-4号房屋的所有权不能转移，且其同意解除房产转让协议，故原告杜树瑞要求解除与被告赵秀琴签订的房产转让协议，并要求被告赵秀琴返还购房定金人民币10000元及购房款人民币50000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告赵秀琴另辩称其已将收受的定金人民币10000元交付给房屋所有权人杜树瑞，但其于2014年8月28日转账的人民币10000元系支付给杜淑峰，且其未提交相关证据证实杜淑峰与房屋所有权人杜树瑞的关系，亦未提交相关证据证实房屋所有权人杜树瑞已授权杜淑峰代为收取定金人民币10000元，应承担举证不能的法律后果，故其抗辩主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：解除原告杨森培与被告赵秀琴签订的房产转让协议；二、被告赵秀琴于本判决生效之日起十日内返还原告杨森培购房定金人民币10000元及购房款人民币50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告赵秀琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 侯现章审 判 员 孙文星人民陪审员 张胜夕二〇一五年九月十四日书 记 员 宋玉静 来源：百度搜索“”