（2015）梨民一初字第21号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-11-25
案件名称
黄小峰与王殿文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
梨树县人民法院
所属地区
梨树县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄小峰,王殿文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百一十六条
全文
吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2015）梨民一初字第21号原告黄小峰，男，1978年6月27日出生，个体，现住梨树县。委托代理人王瑛，梨树县法律援助中心律师。被告王殿文，男，1983年1月15日出生，汉族，现住梨树县，个体。原告黄小峰诉被告王殿文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄小峰及其委托代理人王瑛，被告王殿文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月1日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，双方约定被告将自有临街门市一、二层楼房出租给原告使用，租赁期限二年，租金每年人民币20000元，付款方式采取上打租，租金一年一交，第一年房租已交。由于被告没有将租赁的楼房腾出来，致使原告无法使用，原被告多次协商未果，原告无奈诉讼至人民法院，请求人民法院判令：1、原告与被告解除楼房租赁合同，被告返还原告租金人民币20000元及利息660元，共计人民币20660元。2、利息截止到执行之日止。3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，我在榆树台镇内有门市楼一处。2012年案外人王殿伍开饭店。2014年9月22日原告以38000元承兑了王殿伍正在营业中的饭店及承兑物。双方口头约定承兑款足额交付后，王殿伍交付全部承兑物及腾出房屋。案外人王殿伍至2014年11月1日与我约定房屋租赁到期。当时原告找到我双方订立了每年租金20000元，一年一交，并且上打租，租期至2016年11月1日止的该房屋的租赁合同。原告已向我交付了租金20000元。我交付租赁房屋时，原告与案外人王殿伍因未付承兑物款发生矛盾，导致王殿伍拒绝交付房屋和承兑物。至双方订立的房屋租赁合同履行受阻。履行受阻的责任不在我方，而在原告与案外财产出兑人发生纠纷所至。因此，原告在履行房屋租赁合同中存在过错，其提出解除双方的房屋租赁合同的主张没有法律依据。请求人民法院判令双方继续履行合同，驳回原告的诉讼请求。诉讼费由原告负担。在开庭审理时，本院根据原被告的诉辩内容，总结本案争议的焦点为：1、原告和被告的租赁合同是否具备解除条件，应否予以解除？2、原告要求返还租金和利息的请求，是否合理，应否予以支持？原告在举证期间内提交的证据为：1、2014年11月1日原被告签订的房屋租赁合同，证明被告是出租人，原告是承租人。租赁期限是2年，租金一年一交，第一年租金已交给出租人。租金是上打租。被告质证认为，对合同本身没异议，租金我收到了。合同日期不对，合同是9月23日签订的，由于原来租用的合同没到期，到期时间是11月1日，所以合同就签到11月1日这天。2、5张照片，证明2015年2月5日房屋的现状。被告质证认为，原告是从原来租用我房屋的租户那兑饭店，兑完饭店我们签订的租赁合同。房子钥匙都在原承租户那。现状我不清楚，签完合同以后的事我就不知道了。被告在举证期间提交的证据为：1、刘国强证明材料一份，证明，我和王殿文、黄小峰都是本镇的邻居。2014年9月23日王殿文邀我同他一起到黄小峰家取黄小峰租用王殿伍饭店的租赁费。我在现场见证了双方订立的房屋租赁合同。在王殿文接受黄小峰的租金2万元时，黄小峰向我们说：“王殿伍在你店里的餐具、冰箱、展柜、空调、桌凳、酒水及剩余的物资物品，我和王殿伍说好了，我都兑下来，我和他算。”并在黄小峰家我们在现场黄小峰给王殿伍打的电话，说下午把承兑费给他送去。后由于王殿伍与黄小峰承兑物品未成，至王殿伍不给倒房，同王殿文无关。原告质证认为，我认为证人没到庭，不予质证。2、被告申请证人刘国强到庭证实，我跟双方都是朋友，跟被告有点亲属关系，被告的弟弟是我大舅哥的姑爷。有一天王殿文找我，要我和他去取房费，合同当时签的，签完合同我们就走了，当时黄小峰给王殿伍打的电话说你什么时候来取兑酒店物品的钱。后来我们就走了。后期也没人找我，我就不知道了。签合同之前王殿伍就把钥匙给黄小峰了，房子后来没倒，因为王殿伍和黄小峰之间有些事没谈明白。黄小峰和王殿伍之前就已经商量兑饭店的事，我给联系的，黄小峰和另一位朋友在王殿伍搬家之前一两天找我，初步定4万左右，这个时候我在黄小峰面前给王殿伍打电话，我就跟王殿伍说，你饭店要是想兑你就再少点，定的3.8万元，隔了一两天就见面了，当时在场的有王殿伍、王殿文、黄小峰、还有黄小峰俩朋友，还有王殿文的父母和王殿文的媳妇。这天饭店已经兑成了，王殿伍已经搬家了，到一起就商量王殿文这个房子的房租，是一年一交，还是两年一交。钥匙当天就交了。原告质证认为，我没和王殿伍达成承兑饭店的协议。当时谈的3.8万元含一年房费。我交钱时候说不含房费3.8万元，要这样我就不能同意了。3、证人王殿伍出庭证实，我跟原告没关系，我跟被告是亲兄弟。2014年9月22日，黄小峰和中间人刘国强找我，要兑我的饭店，当时谈成的价格是3.8万元，之后他就谈房子的事，我给王殿文打的电话，当时在场的有我、王殿文、还有我父母、黄小峰和黄小峰的两个朋友。当时是2万元达成的租房协议，当时没签合同，后来我跟黄小峰也没签合同，钥匙在当天我就给黄小峰了，当时我就搬走了，9月23日他俩签的合同，签合同的时候我不在场，当时黄小峰给我打电话，电话里说我跟王殿文之间签完合同了，要我回来之后到他家取兑饭店的钱。我从四平回来之后，就给黄小峰打电话跟他说我回来了，黄小峰跟我说他今天有事，明天再去取钱。第二天我去黄小峰家，他给我拿了1.8万元，之后我问他，这也不够啊，他说那2万元给王殿文了，这3.8万元当中含房费2万元，我说不对啊，饭店单独就是3.8万元，黄小峰说我就是那么认为的，之后我就把那1.8万元放那我就走了。后来他找人找我谈，我没达成协议。在2014年9月22日之后，我没经营饭店，也没使用争议的房屋。因为钥匙给黄小峰了，我再也没进去过。黄小峰在9月24日之后找过我好几次，要我便宜点兑给他，我没同意。原告质证认为，有异议，证人与被告有利害关系，不能作为定案的依据。我一直也没跟王殿伍达成协议。钥匙是在我这，是王殿伍、王殿文各给我一把都交给我了。经审理查明：2014年9月22日，原告黄小峰和中间人刘国强找到案外人王殿伍，要承兑王殿伍饭店，双方口头达成一致意见，由黄小峰承兑王殿伍饭店，价格3.8万元。由于王殿伍使用的饭店系在被告王殿文处租赁，将王殿文找到场，并口头协商租用饭店事宜。当日，王殿伍将生活用品搬走，留下饭店用品，并将钥匙交给黄小峰，被告王殿文也将其持有的钥匙交付给黄小峰。9月23日，被告王殿文在黄小峰家签订了房屋租赁合同，合同约定“甲方王殿文自有房屋租给乙方黄小峰，租赁年限：租期二年，从2011年11月1日起，至2016年11月1日止，共计24个月，租金一年一交；租金结算方式：年租金20000元。”合同签订后，黄小峰将房屋费20000元交付给王殿文。黄小峰电话通知王殿伍到其家取兑饭店的钱，9月24日，王殿伍到黄小峰家取款，黄小峰给王殿伍1.8万元，认为房费2万元包含在3.8万元之内，王殿伍则认为3.8万元不包括房费2万元，故王殿伍当时未收取1.8万元。之后，几方均未使用争议的房屋。本院认为，原告黄小峰与被告王殿文签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，双方房屋租赁合同关系合法成立，黄小峰在合同签订后交付了约定的第一年租赁费20000元，已经按照合同履行了合同义务，而被告王殿文也将房屋的钥匙交付了原告黄小峰，但由于黄小峰与案外人王殿伍之间的承兑饭店事宜未协商一致，房屋中仍留有王殿伍经营饭店的物品，致使本案原告一直未能使用租赁合同中约定的房屋。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，被告王殿文未能实际交付房屋已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告解除房屋租赁合同的请求符合法律规定，应予支持。合同解除后，被告王殿文已经收取的20000元租金应予返还，但原告黄小峰与案外人王殿伍之间的缔约未达成一致，也是导致本案房屋租赁合同最终没有履行的原因之一，故此原告给付20000元租金利息损失的请求没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十六条，判决如下：一、解除原告黄小峰与被告王殿文签订的房屋租赁合同。二、被告王殿文返还原告黄小峰租赁费20000元（于本判决生效后十日内给付）。三、驳回原告黄小峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416元，由被告王殿文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长 王立新审 判 员 王抒芳人民陪审员 孙淑芳二〇一五年九月十四日书 记 员 张可维 微信公众号“”