（2015）宁民一终字第253号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-09-22
案件名称
马春花与青海万通物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马春花,青海万通物业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民一终字第253号上诉人（原审原告）马春花。委托代理人卢祎辰，青海恩泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青海万通物业发展有限公司。法定代表人张德树，该公司董事长。委托代理人马玉玲，青海松海律师事务所律师。上诉人马春花因与被上诉人青海万通物业发展有限公司（以下简称万通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第793号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月10日公开开庭审理了本案，上诉人马春花的委托代理人卢祎辰，被上诉人万通公司的委托代理人马玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2005年3月17日，马春花与万通公司签订一份《商铺租赁协议》，马春花将其从万通公司购买的位于西宁市五四大街万通中心建筑面积为41.01平方米的商铺返租给万通公司。协议约定马春花自愿将出资购买的万通中心第四层第Ⅱ119﹟、120﹟号铺位委托万通公司实现统一管理，统一返租，整体经营。经双方同意，在有效期内，按平方面积每月50元向马春花支付租金。租赁期限为十年，自2005年4月4日至2015年4月3日止；从第六年起，租金支付方式为按月支付。协议签订后万通公司一次性支付马春花五年租金，自2010年4月4日之后的租金一直未付。后因万通公司经营不善等原因，将包括马春花商铺在内的全部商铺出售给案外人青海新华百货商业有限公司，并于2012年1月16日办理了房屋所有权证。2013年4月10日,马春花将万通公司诉至法院，要求办理房屋所有权证，马春花称此时才得知万通公司将其商铺在内的全部商铺出售给青海新华百货商业有限公司一事。2013年7月24日，马春花起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、万通公司返还马春花已付购房款、利息及赔偿损失。该案经本院一审、西宁市中级人民法院二审、青海省高级人民法院再审，判决解除了双方签订的《商品房买卖合同》；万通公司支付马春花购房款246060元、利息33464.16元、赔偿损失246060元。现马春花认为万通公司未按《商铺租赁协议》的约定给付2010年4月至今的商铺租金，万通公司认为马春花的诉求已超过诉讼时效，导致纠纷产生。原审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，马春花按合同约定履行了交房义务，万通公司支付了五年的租金后，未按合同约定自第六年即2010年4月起按月支付租金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。2010年4月后万通公司再未支付租金，马春花的权利已被侵害，但其并未提供相关证据证明向万通公司主张过商铺租金或诉讼时效存在中止或中断之情形。2013年4月10日，马春花将万通公司诉至法院，要求办理房屋所有权证，其称此时得知了万通公司将其商铺在内的全部商铺出售给青海新华百货商业有限公司一事。2013年7月24日，马春花向法院提起诉讼，以万通公司已将其所购房屋售予他人并办理了房屋产权证，合同目的已不能实现为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》时，马春花应当知道依附于《商品房买卖合同》的《商铺租赁合同》已无继续履行的可能，但马春花亦未就商铺租金进行主张。综上，万通公司提出马春花起诉已超出诉讼时效的抗辩意见，符合法律规定，予以采信，故对马春花的诉讼请求，不予支持。遂判决驳回马春花全部诉讼请求。马春花上诉称，马春花与万通公司存在真实、有效的房屋租赁合同，双方于2005年3月17日签订的《商铺租赁协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的，且双方均应依法遵守合同约定，因万通公司无故不履行合同致使合同目的不能实现，已构成违约，其应给付合同约定的商铺租金并赔偿损失。马春花与万通公司租赁合同约定的租赁期间为2005年4月4日至2015年4月3日。合同生效后，任何一方均不得无故解除合同，至今双方的合同仍未解除，租赁合同应履行至2015年4月。一审法院从2013年4月10日马春花得知权利被侵害起算诉讼时效是没有依据的，万通公司的侵权行为一直持续，并不存在超过诉讼时效的问题，因此万通公司应给付2010年4月至2015年4月共计5年的租金。一审庭审中，马春花已明确表示一直在向万通公司主张权利，并提出有证人可以出庭作证，但未采纳，却以马春花未提供证据为由驳回诉讼请求显然是错误的。一审判决适用法律错误，本案为房屋租赁合同纠纷而不是欠付租金纠纷，不应适用《民法通则》第一百三十六条规定，应当适用二年普通诉讼时效规定。根据《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算。本案中，最后一期履行期限为2015年4月，而不是得知权利受到侵害的2013年4月，诉讼时效并未超过。为此请求依法撤销西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字793号民事判决书，改判支持马春花的一审诉讼请求。万通公司辩称，马春花与万通公司于2005年3月17日签订《商品房买卖合同》，现时又签订了《商铺租赁协议》，并向马春花一次性支付了5年的租金123030元。后因万通公司出现无法预料且无法克服的不可抗力因素，导致商铺无法经营，在将购买商铺业主和出租户造成损失情况下，向所有300余户业主发出通知，要求解除二份合同，绝大多数商户给予理解和配合，陆续解除了二份合同，万通公司亦分别给予适当补偿，马春花明知现实情况和其商铺不能独立经营收益，而有意拖延避而不见，致使合同既不能及时解除，又无法独立经营，对双方都造成损失，而马春花对损失的扩大有明显责任。马春花主张租赁费及利息损失已超过诉讼时效，其胜诉权已丧失。商铺租赁费的支付是建立在马春花具有商铺产权基础上，而双方所签订的《商品房买卖合同》所涉的商铺已于2012年1月16日过户至善意第三人青海新华百货商业公司，此时马春花已丧失了该商铺的所有权和出租收益权，马春花的上诉请求没有依据。2005年4月4日万通公司支付了马春花5年的租金，之后马春花未向万通公司主张过租金请求权，2013年3月10日马春花提起办理房屋产权之诉至一审、二审和再审亦未主张过租金之诉，期间长达5年，其诉权确已丧失。涉案诉讼在一审期间马春花未提供诉讼时效中止、中断情形的证据，应承担举证不能的后果。根据《民法通则》第一百三十六条第三款规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，由此足以证实，马春花的诉求被一审法院驳回事实清楚、证据充分、有法可依，二审法院理应维持。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，应予确认。本案争议焦点为：一、马春花在《商品房买卖合同》解除后，能否依《商铺租赁协议》主张未支付的租赁费；二、马春花的起诉是否超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除的法律后果使当事人权利义务关系恢复到合同订立前的状态。恢复原状作为合同解除的首要责任，其目的就在于通过当事人之间相互返还已履行的财产，恢复当事人的财产原始状态。如果通过返还财产的方式仍不足以使当事人的财产关系恢复到原来状态，还有因订立、履行合同或返还财产等实际支出的费用，也即所受损失。本案中，万通公司于2012年1月16日将马春花购买的房屋出售给第三人青海新华百货商业有限公司，并办理了房屋产权手续，万通公司构成根本违约。该案经青海省高级人民法院以（2014）青民提字第27号判决解除马春花与万通公司的《商品房买卖合同》，由万通公司支付马春花购房款、利息及赔偿损失计525584.16元。自此马春花与万通公司的权利义务关系消灭，基于涉案房屋签订的《商铺租赁协议》的权利义务也随之消灭，因此马春花要求万通公司支付涉案房屋租金的请求无法律依据，本院不予支持。关于马春花的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间不行使权利，当时效期间届满时，权利人将失去胜诉权利，即胜诉权利归于消灭。本案中，马春花与万通公司签订《商品房买卖合同》，后马春花将购买的商铺返租给万通公司经营，万通公司给付5年的租金，自2010年4月后的租金按月支付，但万通公司未按约定支付后期租金。2012年万通公司将马春花在内的商铺出售给青海新华百货商业有限公司，并办理了物权变更登记手续。2013年4月10日马春花起诉万通公司要求办理房屋产权手续，因万通公司将房屋出售给第三人撤回起诉。2013年7月24日马春花起诉万通公司以将其房屋出售给第三人，合同目的无法实现为由，要求与万通公司解除合同并赔偿损失。该案经西宁市城西区人民法院一审、本院二审和省法院再审业已结案。但马春花在上述诉讼期间并未就商铺租金提出主张。虽然在本院（2014）宁民一终字第30号判决书中认为，因双方签订的《商品房买卖合同》由于万通公司的根本性违约，致合同无法再履行被解除，从而还导致双方签订的《商铺租赁协议》亦无法履行，致使马春花无法依租赁合同取得2010年4月至3013年4月的租金73818元及利息，并判决由万通公司予以赔偿。该案件经省法院再审认为，马春花在诉求万通公司解除《商品房买卖合同》及赔偿损失的诉讼中并没有要求万通公司给付商铺租金损失的诉求，二审中，马春花并未变更诉讼请求，二审法院对此径行判决，超越了马春花的诉求，二审判决对此问题审理超出诉讼请求范围，应予纠正。涉及《商铺租赁协议》的问题，马春花可另案诉讼解决。据此可以看出，马春花自2012年1月6日房屋产权变更其权利受到侵害及主张解除房屋买卖合同的诉讼期间并未提出商铺租金损失的主张，因此马春花在法定诉讼时效期间并未提出租金请求权，超出《民法通则》第一百三十六条规定的延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定，马春花的起诉超过诉讼时效，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3669元由马春花负担。本判决为终审判决。审判长 付元泰审判员 王 鹏审判员 纳 敏二〇一五年九月十四日书记员 张 媛附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 搜索“”