（2015）湖民初字第1577号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-03-04
案件名称
厦门市厦禾旧城改造物业管理公司与厦门同吉建设开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门市厦禾旧城改造物业管理公司,厦门同吉建设开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款，第三十五条第一款，第四十一条，第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第1577号原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司，住所地厦门市思明区。法定代表人黄嘉辉，公司总经理。委托代理人王秀爱、蔡爱芳，福建金方正律师事务所律师。被告厦门同吉建设开发有限公司，住所地厦门市同安区。法定代表人熊彪。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司（下称厦禾物业公司）与被告厦门同吉建设开发有限公司（下称同吉开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告厦禾物业公司的委托代理人王秀爱到庭参加诉讼，被告同吉开发公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告厦禾物业公司诉称，原告系五缘湾商务运营中心（同安园）的物业管理公司，被告同吉开发公司系该园623号2号楼4C单元的业主，应依约及时向原告缴纳物业管理费、公共维修金、车位管理费和水电费、公摊水电费等费用。但被告未交2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、公共维修金、水费。原告多次向被告催缴未果。故原告请求判令：1、被告立即向原告支付2013年10月1日至2014年12月31日期间的厦门市湖里区五缘湾泗水道623号2号楼4C单元的物业管理费30151.8元以及逾期交纳的违约金（以欠费本金为基数，按日千分之一分段计算，自逾期之日起计算至实际付款之日止，从2013年10月1日暂计至2014年12月31日为13779元）；2、被告立即向原告支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的公共维修金4020.24元以及逾期交纳的违约金（以欠费本金为基数，按日千分之一分段计算，自逾期之日起计算至实际付款之日止，从2014年1月1日暂计至2014年12月31日为1467元）；3、被告立即向原告支付2014年7月1日至2014年10月31日期间车位管理费640元以及逾期交纳的违约金（以欠费本金为基数，按日千分之一分段计算，自逾期之日起计算至实际付款之日止，从2014年7月1日暂计至2014年10月31日为79元）；4、被告立即向原告支付电费7191.75元、公摊电费2107.83元、水费121.5元、公摊水费45.46元，扣除预交电费101.2元，共计9365.34元；5、本案诉讼费由被告承担。被告同吉开发公司未作答辩。经审理查明，2008年10月10日，厦门市同安区建设局（甲方）与原告（乙方）签订《五缘湾运营中心（同安园）前期物业服务合同》，约定：在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对“五缘湾运营中心（同安园）”提供前期物业管理服务事宜，订立合同。其中合同第一条约定乙方提供服务的受益人为五缘湾运营中心（同安园）的全体业主和物业使用人，五缘湾运营中心（同安园）的全体业主和使用人均对履行本合同承担相应的法律责任；合同第二章约定了服务内容与质量；合同第三章约定了物业管理服务费收费标准为每平方米6元／月、房屋公共维修金每平方米1元／月、地下车位管理费为80元／位·月、车位公共维修金每平方米1元／月，公共水电费由全体业主／物业使用人按照国家相关规定另行分摊，每月分摊一次，车位产生的公共水电费按每月实际用量分摊给车位业主或车位使用人。首次交纳物业服务费按季度预交，以后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳当期的物业服务费；合同第七章约定甲方或该项目开发商、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业管理服务费）的，每逾期一日应按欠交总额的1‰的标准向乙方支付违约金；合同第八章约定合同期限为竣工验收后十日起至业主委员会成立后三十日止；合同还对其他事项作了约定。2014年11月12日，原告委托福建厦门金方正律师事务所出具律师函向被告催讨相关物业服务等费用，并用挂号信的方式送达被告。另查明，同吉开发公司系五缘湾运营中心（同安园）业主，其房屋坐落于厦门市湖里区泗水道625号403单元，建筑面积为341.75平方米；其车位坐落于厦门市湖里区泗水道621号地下二层第191号以及192号，建筑面积分别为47.97平方米以及46.37平方米。同吉开发公司未缴交自2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费，2014年1月1日至2014年12月31日期间的公共维修金，2014年7月1日至2014年10月31日期间车位管理费等。以上事实，有原告提供的《五缘湾运营中心（同安园）前期物业服务合同》、土地房屋登记卡3份、律师函、挂号信以及庭审笔录为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关抗辩权利。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在业主大会选聘物业服务企业前，建设单位厦门市同安区建设局委托原告提供前期物业服务符合法律规定，厦门市同安区建设局与原告签订的《五缘湾运营中心（同安园）前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。作为小区业主，被告应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付欠缴的2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费30757.5元（341.75平方米×6元／平方米·月×15个月），2014年1月1日至2014年12月31日期间的房屋公共维修金4101元（341.75平方米×1元／平方米·月×12个月），2014年7月1日至2014年10月31日期间车位管理费640元（80元／位·月×2位×4个月）。原告要求被告支付2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费30151.8元，2014年1月1日至2014年12月31日期间的房屋公共维修金4020.24元，低于上述标准，本院予以照准。被告逾期付款，依约还应向原告支付违约金。《五缘湾运营中心（同安园）前期物业服务合同》约定业主或物业使用人应于每月5日前向原告交纳当期的物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费用（物业管理服务费）的，每逾期一日应按欠交总额的1‰的标准向乙方支付违约金。因此，被告应支付逾期交纳物业管理费的违约金（违约金计算标准为：以每月拖欠物业管理费为基数，按日千分之一计算，自逾期之日起计算至实际付款之日止）。支付水电费是每位业主的义务，但水电费并非物业公司的营业性收入，本案中原告未能举证证明其已经代缴上述费用，亦未能举证证明上述费用的计算方式及收取依据，故对原告要求被告支付水电费的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告厦门同吉建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费30151.8元及违约金（违约金计算标准为：以每月拖欠物业管理费为基数，按日千分之一计算，自逾期之日起计算至实际付款之日止）。二、被告厦门同吉建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司2014年1月1日至2014年12月31日期间的房屋公共维修金4020.24元。三、被告厦门同吉建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司2014年7月1日至2014年10月31日期间车位管理费640元。四、驳回原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司的其他诉讼请求。如果被告厦门同吉建设开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1288元，由被告厦门同吉建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 王 蕊人民陪审员 杨红霞人民陪审员 陈馨阳二〇一五年九月十四日书 记 员 许 隽附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度“”