（2015）揭中法民一终字第89号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-09-23
案件名称
王佳鸿与揭阳市大辰房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省揭阳市中级人民法院
所属地区
广东省揭阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王佳鸿,揭阳市大辰房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）揭中法民一终字第89号上诉人（原审原告）：王佳鸿，男，汉族，住揭阳市榕城区中山办事处中山。委托代理人：王建辉、胡敏，均系广东国源岭东律师事务所律师。上诉人（原审被告）：揭阳市大辰房地产有限公司。住所地：揭阳市。法定代表人：李典松，董事长。委托代理人：杜沇、杨树添，均系广东榕江律师事务所律师。上诉人王佳鸿因与上诉人揭阳市大辰房地产有限公司（下称大辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服揭阳市榕城区人民法院（2014）揭榕法东民初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年1月16日，王佳鸿与大辰公司签订了《商品房认购协议》，协议约定：大辰公司将其开发经营的位于揭阳市环市北路以南、晓翠路以东“万景豪园”第2幢601号房（建筑面积190.26㎡）以778704元出售给王佳鸿。签订协议起10日内支付首期房款、房产证及契税费，剩余70%房款通过银行按揭贷款手续支付；协议第四项约定“乙方（王佳鸿）按揭购房的，则乙方应按甲方通知的规定期限到银行办理按揭手续，由乙方与银行签订《购房抵押合同书》及签妥相关文书，取得借款，若乙方没有按以上约定办理的，超过30天的视为乙方违约，合同自行解除，甲方有权收回乙方所购房屋另行出售，乙方无权干预，在甲方将该房售出后，扣除定金，剩余款项不计利息退还乙方。”协议第十一条约定：“乙方超过规定期限交款，视为乙方自行退房，本协议自行解除。甲方有权收回乙方所购房屋另行出售，乙方无权干预。在甲方将该房售出后，扣除定金，剩余款项不计利息退还乙方。”协议第十项约定了交房时间，“甲方在乙方付清全部购房款及其他应付费用后，于2012年12月31日前将竣工验收房屋交付乙方使用。”同时约定大辰公司逾期交房应按已付房款的银行同期利率计付利息赔偿王佳鸿。协议签订之日，王佳鸿即向大辰公司支付首期款238704元（含定金20000元）及房产证、契税费24861元，合计263565元。2013年1月23日，大辰公司以发短信方式通知王佳鸿办理该房按揭手续，其中，短信内容为“请于2013年1月28日前到大辰万景豪园售楼处签订正式购房合同，并按合同办理按揭手续或付清款项，否则，公司将另行处理该房产。”同月25日，大辰公司再次发送短信给王佳鸿，通知王佳鸿于1月30日前办理该房按揭手续，但王佳鸿接到通知后没有按约定前来办理相关手续。2013年1月30日、2月22日、2月23日和3月20日，大辰公司的售房员多次电话催促王佳鸿，但王佳鸿仍不理睬。由于王佳鸿没有办理房屋按揭支付购房款，大辰公司遂于2014年7月8日以价款788704元售给第三人。2014年7月1日，王佳鸿向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除王佳鸿与大辰公司签订的商品房认购协议。2.大辰公司立即返还王佳鸿已付款项263565元。3.大辰公司赔偿王佳鸿已付款项的利息损失（按已付款项263565元的同期银行贷款利率计付，自2011年1月16日计至实际还款之日）以及王佳鸿可得利益损失（按一房二卖房款差额计）。4.大辰公司按已付房款的一倍即263565元赔偿王佳鸿。5.大辰公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：王佳鸿与大辰公司订立的《商品房认购协议》，符合自愿、合法原则，应确认有效，当事人应依约定履行义务。王佳鸿应依约定向大辰公司交付首期房款，并按大辰公司通知办理房屋按揭手续；大辰公司应依约定在王佳鸿付清全部购房款及其他应付费用后，于2012年12月31日前将竣工验收房屋交付王佳鸿使用。本案双方当事人争议的二个问题，一、大辰公司是否有通知王佳鸿办理房屋按揭手续；二、大辰公司将房屋售给第三人是否合理合法。首先，2013年1月23日和25日，大辰公司以发短信方式通知王佳鸿办理该房按揭手续，有电信部门出具的证据证明，可予确认；由于王佳鸿没有在大辰公司通知的规定期限办理房屋按揭手续，存在违约，应承担违约责任。其次，大辰公司用短信和多次电话通知王佳鸿按《商品房认购协议》的约定履行到银行办理按揭手续支付购房款，但王佳鸿仍拒绝按《商品房认购协议》的约定履行，对此，大辰公司有理由认为王佳鸿没有诚意履行合同的情况下，并根据双方《商品房认购协议》的约定，将房屋另售，不构成一房二卖。因此，王佳鸿请求大辰公司按已付房款的一倍即263565元赔偿及赔偿合同履行后可以获得的利益，缺乏事实依据，予以驳回；合同解除后，大辰公司应当返还王佳鸿交付的首期款238704元（含定金20000元）及房产证、契税费24861元，合计263565元，并支付该款的银行利息。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，于二○一五年四月二十九日作出（2014）揭榕法东民初字第98号民事判决：一、王佳鸿、揭阳市大辰房地产有限公司签订的《商品房认购协议》予以解除。二、揭阳市大辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还王佳鸿已付款项263565元及利息（自2011年1月16日起至还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）。三、驳回王佳鸿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，由王佳鸿负担6400元，揭阳市大辰房地产有限公司负担5300元。王佳鸿不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项及案件受理费的内容。2.大辰公司赔偿王佳鸿263565元（按已付房款一倍计）。3.大辰公司赔偿王佳鸿的合同可得利益损失（按一房二卖房款差额计）。4.大辰公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决严重偏袒大辰公司，故意回避本案争议焦点问题：解除合同是否需履行我国《合同法》第96条规定的通知义务？涉讼合同何时通知解除？大辰公司违约在先是否有权要求解除合同？导致判决错误且严重不公。一、大辰公司违约在先，无权要求解除合同。且大辰公司没有依法书面通知王佳鸿解除合同，大辰公司主张合同自然解除，不符合《合同法》第96条的规定。1.涉讼合同第十条约定大辰公司应于2012年12月31日交房，大辰公司至本案诉讼之日仍然没有履行该项义务，已经违约。假如大辰公司工作人员于2013年1月下旬有向王佳鸿发送短信，其行为也是在已经违约的前提下实施。根据《合同法》第94条的规定，大辰公司作为违约一方无权要求解除合同。2.大辰公司当庭承认其举证的手机短信是催促办理按揭手续，而不是解除合同的通知。也就是说，大辰公司承认其没有向王佳鸿发送过解除合同的通知，涉讼合同当然不会自己解除。尤其是，涉讼合同金额巨大，该交易行为对双方特别是对购房人的影响重大。交易双方在决定交易（签约）时采取书面合同形式，在履约或毁约等重大环节，也应采取与签约时相同的交易习惯，以书面形式通知对方。假如大辰公司想通知王佳鸿解除合同，均应盖章书面通知王佳鸿。但大辰公司至今没有书面通知过王佳鸿。3.涉讼合同第4条约定的内容属于附条件解除合同的条款，该条款属于《合同法》第93条第2款规定的“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的情形。大辰公司辩称根据《合同法》第45条的规定，主张解除合同的一方无需通知对方，合同可以自动解除。该观点混淆了合同解除后的后果（失效）与合同解除的程序（通知义务）。第45条放在第三章合同效力中，其规定应理解为所附条件成就时，主张解除合同的一方履行了通知义务，合同失效。合同是否失效仍然应该由主张解除合同的一方通知对方。《合同法》第45条与第96条关于解除合同的效力及通知义务互为表里，不应混淆。4.《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。”该规定明确了附条件解除合同的条件成就时，主张解除合同的一方同样有通知义务。没有履行此项义务，合同没有解除。本案大辰公司在没有通知王佳鸿解除合同、合同尚未解除的情况下，一房二卖，严重违约。一审判决仅认定大辰公司的员工有打电话及发短信催办按揭手续，却以此为由得出合同已经解除，开发商可以一房二卖的结论。可见，一审判决既违背《合同法》第96条规定，也严重偏袒大辰公司自恃财大气粗便可恣意妄为，恶意圈钱后任意撕毁合同一房多卖牟利的违法违约行为。二、大辰公司违法且严重违约，应承担违约责任，赔偿王佳鸿全部经济损失。王佳鸿的诉讼请求合法合理，一审判决予以驳回，是错误的。第一，大辰公司在没有取得预售许可证的情况下销售房屋，行为违法，依法应没收其违法所得并罚款。恳请法院出具司法建议书，要求揭阳市住建局等相关行政执法部门，依法立案，制裁大辰公司违法行为，规范商品房市场秩序，保护购房人的合法权益。第二，涉讼合同第十条约定大辰公司应于2012年12月31日交房。但是，大辰公司至本案诉讼之日，并没有履行交房义务。大辰公司已经违约。第三，大辰公司将合同约定出售给王佳鸿的涉讼房产再次出售给案外人并进行合同备案，并且故意隐瞒价差，以虚假的合同价格骗取备案，偷漏税收。恳请法院出具司法建议书，要求相关行政机关予以立案并追究其法律责任。大辰公司一房二卖的行为严重违背法律规定的诚实信用，严重违约。综上，根据《合同法》第96条、第107条、第113条、最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释二》第15条以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条、第8条第2款、第17条、第18条的规定，大辰公司除应立即付还王佳鸿已收房款税费定金并赔偿王佳鸿已付款项的同期贷款利息损失外（已判），还应依法赔偿王佳鸿已付款项一倍的经济损失以及《合同法》规定的合同可得利益损失（即一房二卖的差价）。恳请法院主持公道，制裁大辰公司故意一房二卖严重违约行为，维护购房人的合法权益，支持王佳鸿的全部诉讼请求。大辰公司答辩称：一、原审认定王佳鸿在接到通知后没有依照约定办理按揭手续交付购房款，合同约定的解除条件成就，事实清楚，证据充分，据此原审依据双方均主张有效的《商品房认购协议》第四条和第十一条规定，确认合同已经失效，合理合法。原审认定大辰公司于2013年1月23日，以发短信方式通知王佳鸿办理按揭手续，短信内容是：“请于2013年1月28日前到大辰万景豪园售楼处签订正式购房合同，并按合同办理按揭手续或付清款项，否则，公司将另行处置该房产。”同月25日，大辰公司再次发短信给王佳鸿，通知王佳鸿于2013年1月30日前办理该房按揭手续，但王佳鸿接到通知后没有按约定办理相关手续。2013年1月30日、2月22日、2月23日和3月20日，大辰公司的售楼员多次电话催告王佳鸿，但王佳鸿仍不理睬。以上事实，有发短信的手机（保留着短信的完整内容和发短信时间、对方号码）、电信公司的通话记录和出庭作证的大辰公司的的售楼员的证言为证，事实清楚、证据充分确凿，王佳鸿在上诉状中也没有提出异议，毫无疑问应当予以认定。本案大辰公司和王佳鸿双方均主张《商品房买卖合同》有效，该合同第四条约定：“乙方按揭购房的，则乙方应按甲方通知的规定期限到银行办理按揭手续，由乙方与银行签订《购房抵押合同借款合同书》及签妥相关手续，取得借款，若乙方没有按以上约定办理的，超过30天的视为乙方违约，合同自行解除，甲方有权收回乙方所购房屋另行出售，乙方无权干预，在甲方将该房售出后，扣除定金，剩余款项不计利息退还乙方。”合同第十一条“违约责任”第2点中更加明确约定：“乙方超过规定期限交款，视为乙方自行退房，本协议自行解除。甲方有权收回乙方所购房屋另行出售，乙方无权干预。在甲方将该房售出后，扣除定金，剩余款项不计利息退还乙方。”因此，原审判决认定合同解除条件已经成就，《商品房买卖合同》失效合理合法。二、王佳鸿主张《合同法》45条规定附解除条件的合同，在解除条件成就时仍需依照《合同法》96条的规定通知对方合同才解除，其错误在于没有弄清附解除条件的合同与合同约定一方解除权的区别。解除条件又称消灭条件，是指对具有效力的合同，当合同约定的条件成就时，合同的效力归于消灭。根据《合同法》第45条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，双方可以约定合同解除的条件，只要条件成就时合同即自行失效，合同的失效仅仅与条件是否成就有关，与双方当事人是否同意无关，也不存在着通知对方的问题。而一方解除权的合同是合同约定一方解除合同的条件，条件成就时，一方享有解除权。《合同法》第93条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”可见，附解除条件合同和合同约定一方解除权是不一样的：前者条件成就，合同即失效，不取决于任何一方的意愿，所以不存在一方通知另一方的问题。后者条件成就时，解除权人一方可以行使解除权，也可以不行使解除权，合同是否解除，取决于解除权人一方。所以，当他决定行使解除权时，就应当通知对方。《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”该条规定得明明确确：第一，只有依照第93条第2款“约定一方解除合同”和第94条“法定的一方解除权”主张解除合同时，才适用该条规定，第45条附解除条件的合同根本不适用。第二，该条规定“合同自通知到达对方时解除”与第45条“自条件成就时失效”完全不同。王佳鸿称“该条应理解为所附条件成就时，主张解除合同的一方履行了通知义务，合同失效，合同是否失效仍然应由主张失效的一方通知对方”，大辰公司真不知道王佳鸿是如何理解的。本案《商品房认购协议》第四条明确约定“逾期30天视为乙方违约，合同自行解除”，而不是“逾期30天甲方可以解除合同”，毫无疑问是附解除条件的合同，合同自解除条件成就时失效，无需依照《合同法》第96条的规定通知对方解除合同。三、购房合同约定交房的前提是王佳鸿付清全部购房款和其他应付费用后，王佳鸿在没有付清购房款的情况下，主张大辰公司没有在2012年12月31日前交房违约，明显不能成立。《商品房认购协议》第十条约定：“甲方在乙方付清全部购房款和其他应付费用后，于2012年12月31日前”交房。本案王佳鸿至今没有按照协议约定办理按揭手续付清购房款及其他应付费用，交房前提条件没有满足，根本无权要求交付房屋。王佳鸿提出大辰公司没有在2012年12月31日前交付房屋违约在先，根本就不能成立。综上，大辰公司和王佳鸿均主张有效的《商品房买卖合同》，约定王佳鸿在接到通知后没有按期办理按揭手续交付房款超过30天合同自动解除，是附解除条件的合同。本案大辰公司以短信和电话方式通知王佳鸿办理按揭手续，但王佳鸿一直没有办理，已远远超过30天，合同解除条件已经成就，合同已经失效，大辰公司不存在违约行为。王佳鸿主张附解除条件的合同约定之解除条件成就时，仍然应由主张失效的一方通知对方合同才失效，违反合同法的规定，依法不能支持，其无理上诉应予驳回。大辰公司也不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，改判王佳鸿已付款项263565元，在扣除定金2万元后不计利息，由大辰公司予以返还，本案的一、二审诉讼费用由王佳鸿承担。事实与理由：一、原审认定《商品房认购协议》有效，且违约的是王佳鸿，却没有依照协议约定判决王佳鸿承担违约责任，适用法律明显错误。大辰公司与王佳鸿签订的《商品房认购协议》第四项明确约定：“乙方按揭购房的，则乙方应按甲方通知的规定期限到银行办理按揭手续，若乙方没有按以上约定办理的，超过30天的视为乙方违约，合同自行解除，甲方有权收回乙方所购房屋另行出售，乙方无权干预，在甲方将该房售出后，扣除定金，剩余款项不计利息退还乙方。”本案对于协议有效，双方没有争议，原审判决也予以确认，而大辰公司已通过电话、短信方式通知王佳鸿。王佳鸿没有按大辰公司通知的期限办理按揭手续，超过30天，已构成违约，依照协议的约定，合同解除条件已经成就，合同已经解除，原审判决也已经认定。因此，本案对王佳鸿已付款项，应当依照协议的约定“扣除定金2万元后，不计利息返还”，这是理所当然的。但是，原审却判决大辰公司应全额返还王佳鸿已付款项263565元，并按贷款利率计算利息，明显违反已经被确认有效的合同的约定，而且判决从付款之日起而不是从合同解除之日起计算利息，更毫无道理。二、王佳鸿隐瞒大辰公司多次通知其办理按揭的事实起诉，且故意提出明显不合理的巨额诉讼请求，应当承担全部诉讼费。原审认定王佳鸿拒绝按协议约定履行，构成违约，导致合同解除。在合同解除后，大辰公司一直同意根据双方合同约定退还已付款项，但王佳鸿一直不接受，而且提出了高达已付款项3倍多的诉讼请求，导致一审案件受理费高达11700元，诉讼责任完全在王佳鸿一方，应由其承担全部诉讼费。原审判决大辰公司承担将近一半的诉讼费，根本就没有分清是非责任，应予改判。原审认定《商品房认购协议》有效，且违约的是王佳鸿，却没有依照协议约定判决王佳鸿承担违约责任，适用法律明显错误。判决大辰公司承担将近一半的诉讼费，根本就没有分清是非责任，应予改判。王佳鸿答辩称：一、大辰公司严重违约的事实清楚、证据充分。1.大辰公司逾期交房。《商品房认购协议》第十条约定，大辰公司应于2012年12月31日将竣工验收房屋交付王佳鸿使用。但是，涉讼楼房直到2013年8月23日才完成竣工验收备案，具备交付房屋的条件（详见揭阳市房产管理局于2014年7月7日的说明函）。因此，大辰公司违约在先，通知办理按揭手续在后（2013年1月下旬）。大辰公司违约行为不容抵赖。2.协议约定附条件解除合同。但是，当所约定条件成就时，大辰公司并没有按照《合同法》第96条的规定履行通知解除合同的义务。在涉讼合同没有依法解除前，大辰公司将已经卖给王佳鸿的房屋再次卖给他人牟利，大辰公司一房二卖的行为，毫无诚信可言，严重违约且违法。二、涉讼房屋没有办理按揭手续，责任在大辰公司。大辰公司虽然通过员工个人发短信和打电话的方式通知王佳鸿办理按揭手续，但是，当2013年5月底、6月及7月，王佳鸿前往大辰公司办理按揭手续时，大辰公司却告诉王佳鸿“公司已经冻结办理按揭手续”，拒绝为王佳鸿办理按揭手续。可见，涉讼房屋没有办理按揭手续，责任在大辰公司。三、王佳鸿根据大辰公司逾期交房及一房二卖的违约事实，依法提出的诉讼请求，合法有据。大辰公司除应依法赔偿王佳鸿全部损失及退款外，承担诉讼费用是其法定义务。综上，严重违约的大辰公司提出的上诉请求及理由不能成立，依法应予驳回。本院经审理查明：原审法院对本案查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。二审围绕上诉争议的问题进行审理。关于大辰公司是否应赔偿王佳鸿已付房款的一倍及合同可得利益损失的问题。王佳鸿与大辰公司签订的《商品房认购协议》合法有效，双方均无异议。该协议第四条约定，王佳鸿应按大辰公司通知的规定期限到银行办理按揭手续，由王佳鸿与银行签订《购房抵押合同书》及签妥相关文书，取得借款。若王佳鸿没有按以上约定办理的，超过30天的视为王佳鸿违约，合同自行解除，大辰公司有权收回王佳鸿所购房屋另行出售。根据查明的事实，大辰公司于2013年1月23日和25日，以发短信方式通知王佳鸿办理按揭手续，但王佳鸿接到通知后没有按约定办理相关手续。2013年1月30日、2月22日、2月23日和3月20日，大辰公司的售楼员多次电话催告王佳鸿，但王佳鸿仍不理睬。王佳鸿违反了双方签订的《商品房认购协议》的约定，已构成违约，大辰公司有理由认为王佳鸿没有诚意履行合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”大辰公司在多次催告王佳鸿办理银行按揭手续，王佳鸿均不理睬，已远远超过30天的约定期限的情况下，收回王佳鸿所购房屋另行出售，不违反双方签订《商品房认购协议》的约定，也符合法律规定，不构成一房二卖。故王佳鸿请求大辰公司赔偿已付房款的一倍及合同可得利益损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于大辰公司返还王佳鸿已付款项是否要扣除定金和计算利息的问题。《商品房认购协议》第十项约定大辰公司在王佳鸿付清全部购房款及其他应付费用后，于2012年12月31日前将竣工验收房屋交付王佳鸿使用。但大辰公司于2013年1月23日才通知王佳鸿办理银行按揭手续，也存在过错。原审判决大辰公司返还王佳鸿已付款项263565元及利息并无不当，本院予以维持。关于诉讼费的问题。诉讼费的负担由人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》以及当事人在案件中胜、败诉的具体情况决定，大辰公司主张其不应承担诉讼费，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王佳鸿和大辰公司的上诉理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7350元，由王佳鸿负担5050元，揭阳市大辰房地产有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审 判 长 卢树君审 判 员 黄小贺代理审判员 郑宋玲二〇一五年九月十四日书 记 员 方敏君附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”