（2015）爱民初字第74号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-02-25
案件名称
李力科与杜凤君房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
牡丹江市爱民区人民法院
所属地区
牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李力科,杜凤君
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百三十条
全文
黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民 事 判 决 书（2015）爱民初字第74号原告李力科，男，1959年3月出生，汉族，住所地牡丹江市西安区。委托代理人孟庆伟，男，1962年11月出生，满族，牡丹江市西安区先锋法律服务所法律工作者，住所地牡丹江市西安区。被告杜凤君，男，1955年3月出生，汉族，住所地牡丹江市爱民区。原告李力科与被告杜凤君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法由审判员丁玲适用简易程序于2015年3月26日公开开庭进行了审理。后因本案双方当事人争议较大，本院将此案变更为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告李力科及其委托代理人孟庆伟，被告杜凤君到庭参加诉讼。2015年2月10日至2015年3月6日，本案依原告李力科申请中止审理。本案经本院院长批准延长审限6个月，本案现已审理终结。原告李力科诉称：原、被告于2008年10月19日签订房屋买卖协议，被告将其购买并占有使用（未办理产权过户手续）的位于牡丹江市爱民区、建筑面积22.80平方米的房屋出售给原告，原告于当日支付购房款5500元。现因该房屋被征收，该房屋的产权登记人以自己的名义与征收部门达成产权调换补偿协议，致使原告无法取得该房屋的所有权也无法继续使用。故原告诉至法院，要求判令解除原、被告于2008年10月19日签订的购房协议；要求被告返还原告购房款5500元及赔偿原告损失（该房屋因升值产生的房屋差价款）24738元，共计30238元；诉讼费由被告承担。被告杜凤君辩称：同意解除原、被告于2008年10月19日签订的购房协议；但原、被告在签订购房协议时均存在过错，故被告不同意将5500元的购房款全部返还给原告，被告亦不同意赔偿原告损失；被告也要向出售给其房屋的出卖人主张权利，获得的赔偿全部支付给原告。本案争议的焦点：一、原、被告签订的《购房出卖协议书》是否合法有效，原告要求解除该协议是否有事实及法律依据，被告是否应返还原告购房款，并赔偿原告的损失。审理中，原告李力科为支持其主张，向法庭举证、被告质证、本院认证如下：证据1.购房协议书复印件（与原件核对无异）1份。证明2008年10月19日原、被告签订了购房协议书，原告支付被告购房款5500元购买了被告的房屋。被告对此份证据没有异议，本院予以采信。证据2.牡丹江市爱民区人民法院（2013）爱初字第578号民事裁定书复印件（与原件核对无异）、（2014）爱民初字第489号民事判决书复印件（与原件核对无异）、（2015）牡民终字第160号民事判决书复印件（与原件核对无异）各1份。证明诉争房屋的产权登记人于某某曾向本案原告主张权利；原告购买被告房屋后出售给案外人杨某，因诉争房屋的产权人于某某已与产权部门达成产权调换协议并领取了相应的补偿款，杨某无法实现产权过户目的，故杨某起诉李力科，要求李力科依法返还杨某购房款，并支付相应赔偿款。被告杜凤君质证称，被告仅认可被告以5500的价格将涉案房屋出售给原告，其他问题与被告无关。本院认为，原告举示的该组证据均系已生效的法律文书，且该组证据能够证明原告欲证明的问题，故对该组证据本院予以采信。被告杜凤君未举示证据。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：原、被告于2008年10月19日签订了《购房出卖协议书》，被告以5500元的价格将位于牡丹江市爱民区（产权证号XX、建筑面积22.8平方米、产权人为于某某，被告杜凤君称该房屋系被告杜凤君从案外人金某某处购得）出售给原告，并向原告交付了诉争房屋及产权证、土地使用权证，但未办理产权过户手续。2009年7月30日，原告将诉争房屋以6300元的价格出售给案外人杨某，亦将诉争房屋及产权证、土地使用权证及本案原、被告签订的房屋买卖协议交付给案外人杨某。诉争房屋由杨某占有、使用至房屋被拆迁。牡丹江市某某集团房屋征收实施中心委托黑龙江某某房地产估价事务所有限责任公司对诉争房屋征收时的市场总价进行估价，估价结果为诉争房屋在2013年8月15日（房屋征收决定日期）的市场单价为每平方米2170元，市场总价为49476元。牡丹江市某某集团房屋征收实施中心于2013年8月21日与案外人杨某签订了《国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书》（编号XX）。后因产权人于某某登报声明诉争房屋的产权证丢失，牡丹江市某某集团房屋征收实施中心于2014年6月28日出具声明将编号XX号《国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书》作废，并与于某某重新签订国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书（编号XXX、落款日期2013年8月21日），协议约定于某某以产权调换的方式取得拆迁房屋的各项权益。2013年11月4日，本院立案受理了原告于某某与被告牡丹江市某某集团有限公司、杨某，第三人李力科、杜凤君房屋买卖合同纠纷一案，2014年1月23日本院作出（2013）爱民初第578号民事裁定，裁定准许原告于某某撤回起诉。2014年9月24日，本院立案受理了原告杨某诉被告李力科房屋买卖合纠纷一案。在诉讼中，李力科提起反诉，本院予以受理。本院于2014年12月12日作出（2014）爱民初字第489号民事判决，判决：一、解除原告杨某与被告李力科于2009年7月30日签订的房屋买卖协议；二、被告李力科自判决生效之日起十日内返还原告杨某购房款6300元、赔偿杨某经济损失24738元，共计31038元；三、驳回原告杨某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李力科的反诉请求。李力科不服，上诉于牡丹江市中级人民法院，牡丹江市中级人民法院于2015年3月2日作出（2015）牡民终字第160号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案原、被告于2008年10月19日签订房屋买卖协议时，该房屋的实际产权人系于某某。被告在未取得诉争房屋所有权或者处分权的情况下，将该房屋卖与原告，原告购买诉争房屋后又将其出卖给案外人杨某，杨某因无法实现合同目的将李力科诉至法院，法院判决解除李力科与杨某签订的房屋买卖协议，李力科返还杨某购房款并赔偿经济损失。因诉争房屋已被征收，案外人于某某以诉争房屋产权登记人的身份取得拆迁房屋的各项权益，故李力科返还原告购房款后也无法获得诉争房屋的所有权、使用权等相关权利。综上，本案属出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的情形，原告李力科要求解除与被告杜凤君的房屋买卖协议，符合上述法律规定，被告亦同意解除合同，故本院对原告要求解除原、被告于2008年10月19日签订房屋买卖协议的主张予以支持。原、被告签订的房屋买卖协议解除后，根据合同履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的房屋买卖协议解除后，原告因不能实现合同目的要求被告返还购房款5500元的主张符合法律规定，本院予以支持。关于被告是否应赔偿原告损失（该房屋因升值产生的房屋差价款）24738元的问题。本案被告杜凤君在将涉案房屋出卖给本案原告李力科时并未取得诉争房屋的所有权或者处分权，故原告李力科要求被告杜凤君赔偿损失，本院予以支持。（2014）爱民初字第489号民事判决已生效，该民事判决书判决李力科赔偿杨某经济损失24738元，李力科以此为由要求杜凤君赔偿经济损失24738元，其主张符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，因此，本院对原告要求被告赔偿原告损失（该房屋因升值产生的房屋差价款）24738元的主张予以支持。综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除原告李力科与被告杜凤君于2008年10月19日签订的《购房出卖协议书》；二、被告杜凤君于本判决生效之日起十日内返还原告李力科购房（位于牡丹江市爱民、房屋产权证号**、建筑面积22.8平方米、产权人为于某某）款5500元、赔偿原告李力科经济损失24738元，共计30238元。如果被告杜凤君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元，由被告杜凤君负担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长 丁 玲审 判 员 刘凤羽人民陪审员 刘淑芝二〇一五年九月十四日书 记 员 耿云蕾 更多数据：搜索“”来源：