（2015）昌民初字第12938号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-02-14
案件名称
张鹏与北京罗顿沙河建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张鹏,北京罗顿沙河建设发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第12938号原告张鹏，男，1985年9月24日出生。被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人李维，董事长。委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生。原告张鹏与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告张鹏、被告罗顿公司之委托代理人樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏诉称：根据原告与被告签订的北京市商品房预售合同中的相关内容，第十一条约定“出卖人应当在2009年5月30日前向买受人交付该商品房”，第二十一条约定“如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”按照合同约定，原告应当在2010年5月15日取得房屋所有权证书，原告实际取得房屋所有权证书日期为2011年9月6日，已延期490天。至今2014年8月23日被告尚未支付原告房屋所有权证书的违约金。自2012年12月起，原告数次与被告沟通协商无果。被告至今尚未依照合同赔付原告房屋所有权证书违约金。故原告诉至法院，要求判令：1.被告赔偿原告房屋所有权证书违约金84000元，自判决生效起即刻赔付；2.被告返还代收的多余房屋0.5%的契税5579元；3.被告承担本案诉讼费用。被告罗顿公司辩称：首先，原告主张支付逾期办理转移登记违约金的请求已过诉讼时效，我公司不同意支付。原告提出主张预售合同约定的转移登记违约金的请求，距离商品房预售合同约定和《民法通则》规定的“知道或者应当知道权利被侵害时”已过数年之久，远远超过了法律规定的诉讼时效，而原告在这期间也没有诉讼时效中断、中止等法定事由，所以我公司不同意向原告支付违约金。其次，如果我公司关于诉讼时效抗辩未予采纳，我公司请求法院对预售合同约定的转移登记逾期办理违约金予以减少，理由有三：第一，我公司按照合同约定交付房屋，原告完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因为房屋转移登记逾期照成任何实际损失。第二，根据《中国人民共和国合同法》第114条的规定，“当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。另外，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金的数额应以实际损失为基础，鉴于本案原告无任何实际损失，请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。我公司的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非赢利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利。我公司在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据我公司的过错程度、获得利润情况，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少。本案中，原告所购买的房屋总房款为557977元，原告于2009年8月22日收房，依照合同约定应予2011年8月12日之前办理产权证，而该房实际产权登记日期为2011年9月6日，逾期办理天数为25天。经审理查明：2007年4月1日，张鹏与罗顿公司签订编号为Y434739的《北京市商品房预售合同》，约定张鹏购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇A-18#15层4单元1803号房屋。双方在合同中约定了房屋面积、价款等相关事项。合同第十一条约定，出卖人应当在2009年5月15日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定了逾期交房责任。合同第二十条对产权登记约定如下：“……（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付……”。合同签订后，张鹏实际向罗顿公司支付了购房款557977元。2009年8月22日，罗顿公司向张鹏交付了房屋并向张鹏支付了逾期交房违约金12547元。后，北京市住房和城乡建设委员会为该房屋办理了房屋所有权证书，房屋所有权证号为X京房权证昌字第5037**号，房屋所有权人为张鹏，房屋坐落为昌平区北街家园一区18号楼15层4单元1803，登记时间为2011年9月6日。2012年9月5日，张惠英代替张鹏从罗顿公司领走前述房屋所有权证书。经询问，张鹏称其提起要求罗顿公司支付违约金的诉讼时间为2015年6月5日，此前从未就支付违约金一事找过罗顿公司。另查，罗顿公司代收张鹏契税款8369.66元，实际交纳契税5579.77元，罗顿公司认可应有2789.89元退还张鹏。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、购房发票、资料／钥匙签收记录表、收据、签收记录、契税专用税收缴款书以及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，张鹏实际领取房屋所有权证书的时间为2012年9月5日，而合同约定的逾期办理房屋所有权证书的违约金应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付，即罗顿公司向张鹏支付逾期办理房屋所有权证书的违约金的期限应为2012年10月5日之前。但张鹏在2015年6月5日之前未向罗顿公司主张相应权利，该期间已经超过二年，故张鹏要求罗顿公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，且罗顿公司以此作为答辩意见，故本院对其该项诉讼请求不予支持。罗顿公司认可其应有2789.89元的代收契税款退还张鹏，且同意退还，本院对此不持异议。张鹏要求退还5579元契税款的请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内给付原告张鹏多收契税款项二千七百八十九元八角九分；二、驳回原告张鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零二十元，由原告张鹏负担九百九十五元（已交纳），由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担二十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇一五年九月十四日书记员 李思伟 微信公众号“”