（2015）银民终字第762号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-28
案件名称
王磊、宁夏昊天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王磊,宁夏昊天房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十四条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）银民终字第762号上诉人（原审原告）王磊，男，汉族，1983年10月30日出生，个体，住宁夏银川市。委托代理人金琳，宁夏国信嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宁夏昊天房地产开发有限公司，住宁夏银川市金凤区阅海新天地购物广场B座24楼。法定代表人王锐，系该公司经理。委托代理人贾素文，女，汉族，1979年9月22日，系该公司职员，住宁夏银川市。委托代理人强瑞，男，汉族，1989年2月1日出生，系该公司职员，住宁夏吴忠市。上诉人王磊因商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第6268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员王建玲担任审判长并主审本案，审判员邢雪梅、代理审判员张建国组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人王磊，被上诉人宁夏昊天房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原审法院查明，2014年8月31日，原、被告签订了《银川恒大御景楼宇认购书》一份，约定原告认购被告开发的银川恒大御景13幢1201号商品房一套，豪华装修标准，获85折优惠后，按照建筑面积计算，单价为6312.11元。双方签订认购书时，原告向被告支付10000元作为定金，约定在签订商品房买卖合同时自动转入房款。被告在认购书上加盖了财务收款专用章。认购书第五条约定：房屋买受人必须在约定的付款方式和期限内到银川恒大御景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为买受人放弃购买该房屋，所付款项不予退还，出卖人无须通知买受人，可另行销售该房屋。认购书顶端印有：“按时签约折扣：在2014年9月9日-13日期间完成签署《商品房买卖合同》且办理完毕相关手续可享受额外99折优惠”。原审法院另查明，原告向法庭提交的结算确认书显示，原告为享受购买涉案商品房优惠，将购买E金券的3000元中介费支付至银川易居臣信房地产经纪有限公司指定的账户。原审法院再查明，被告于2014年2月14日、2014年4月3日取得了由银川市规划管理局颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。于2014年4月4日取得了由银川市建设局颁发的建设工程施工许可证。于2014年8月22日取得了由银川市住房保障局颁发的商品房预售许可证。2014年6月25日，被告以涉案在建工程抵押的方式向中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行进行了贷款，但抵押房屋不包括涉案房屋。被告现已将涉案房屋另行销售。原告认为被告的行为违反了相关法律规定，其为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求：1、解除双方签订的《商品房认购书》；2、被告双倍返还原告定金20000元及购买优惠券费用3000元，合计23000元；3、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，合同作为双方当事人在平等、自愿基础上意思表示一致的民事法律行为，旨在以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的。对于已经形成的合法合同，非依约定及法定事由，双方均应最大原则的信守并履行。原、被告签订的《银川恒大御景楼宇认购书》系双方真实意思表示，内容合法有效，应当受到法律的保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。原告以被告提供的房屋买卖合同非房屋行政主管部门统一制式合同及未提供商品房预售许可证原件等为由未与被告签订商品房买卖合同，其并未向法庭提交相应的证据予以证实，且被告取得商品房预售许可证的时间在双方签订《银川恒大御景楼宇认购书》之前。即使被告未在商品房预售处公示商品房预售许可证原件，其也仅仅属行政管理法律关系应予调整的范围，并不能成为原告拒绝与被告签订合同的阻却事由。原、被告签订认购书时，原告向被告支付10000元定金符合前述法律规定的情形，应适用法律关于定金的规则。本案无不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能订立，原告的行为已经构成违约，其无权要求被告双倍返还定金。同时，因双方未能签订房屋买卖合同，被告已经按照约定将涉案房屋做另行销售。原告要求解除《银川恒大御景楼宇认购书》不违反法律规定，且被告同意解除，本院对此予以支持。对于原告要求被告返还购买优惠券费用3000元的诉讼请求，因该费用已支付至银川易居臣信房地产经纪有限公司指定的账户，非本案法律关系所调整，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王磊与被告宁夏昊天房地产开发有限公司签订的《银川恒大御景楼宇认购书》；二、驳回原告王磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由原告王磊负担375元，由被告昊天公司负担100元。宣判后，王磊不服，上诉称，第一，原审法院认定事实不清，判决证据不足。由于被上诉人在与上诉人签订认购书时，没有出示证照的原件，也没有向上诉人提供由房屋行政主管部门制定的统一制式合同，而只是向上诉人出示了一份第三人已签订好的商品房买卖合同，要求上诉人签订与之相同的合同。并且也没有向上诉人详细告知该合同已在房屋行政管理部门备案。因上诉人考虑到房地产开发商可能会将预售许可证抵押或使用复印件作假将会给上诉人造成经济损失，故上诉人没有与被上诉人签订商品房买卖合同，而被上诉人也没有积极的向上诉人提供相关的手续，依法应承担违约责任，故上诉人要求双倍返还定金的诉请符合法律规定，应得到支持；第二，原审法院适用法律错误。原审认为被上诉人未公示各项许可证原件，属于行政管理法律关系调整的范围，不能成为上诉人拒绝签订合同的阻却事由是错误的。上诉人在签约过程中并无违约行为，2014年9月13日上诉人到被上诉人处，通过向一审法院提交的证据可以证实，上诉人已将购房所需的购房款带齐，只是因为被上诉人原因致使合同无法签订，故上诉人的行为不存在违约；第三，上诉人在签订购房协议时应被上诉人的要求支付了3000元的“E金券”，虽然在收据上出现了第三方中介公司“银川易居臣售房地产经纪有限公司”的字样，但上诉人认为该第三方在此交易中并未出现，也没有存在的必要，而且上诉人交付的3000元费用也是交给被上诉人公司财务的，收据也是被上诉人以他人名义出具的，是被上诉人捆绑销售的一种手段，并且受益的仍然是被上诉人，所以此费用在认购协议解除后应由被上诉人公司退还。请求：1、撤销（2014）兴民初字第6268号民事判决书第二项，发回重审或依法改判对被上诉人双倍返还上诉人定金20000元及购买优惠券费用3000元，合计23000元。2、请求法院依法判决被上诉人承担二审诉讼费用。被上诉人宁夏昊天房地产开发有限公司答辩称，第一，原审法院认定事实清楚，判决证据确凿。上诉人与被上诉人双方签订认购书之后由于上诉人的原因未能按照认购书的约定签订正式的商品房买卖合同，被上诉人具备签订合同的全部证照并放置于售楼处醒目位置。上诉人提出被上诉人未能出示证照原件而不予签订商品房买卖合同的理由没有事实依据。第二，法律并没有明文规定开发商放置于售楼处的证照必须是正本原件，被上诉人将商品房预售的所需证照的副本或复印件放置于售楼处醒目位置完全符合法律规定。根据一审庭审情况反应，在上诉人提出异议时被上诉人的现场工作人员也同意带领上诉人到公司查阅原件，因此被上诉人已尽到了最大的解释义务，而上诉人仍不予签订商品房买卖合同，因此未能签约的责任完全在于上诉人本人。第三，原审法院适用法律正确。本案是由于上诉人的原因未能签订商品房买卖合同，上诉人是给付定金的一方，根据最高院担保法司法解释第一百一十五条规定“给付定金的一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金”，因此根据庭审调查的情况，原审法院适用法律正确。第四，3000元购买“E金券”的费用不应当由被上诉人退还。因为该购买关系是上诉人与第三方中介公司之间的法律关系，与被上诉人无关。3000元“E金券”通过一审提交的结算确认书可以证明该笔费用是上诉人交给中介公司银川易居臣信房地产经纪有限公司，而并非上诉人所称交给被上诉人财务，被上诉人也没有相关证据证明将该笔费用交给了被上诉人。综上，因此一审法院的认定事实清楚，法律适用正确，判决无误，请求二审法院维持原判。二审查明的事实与原审查明的一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人王磊要求被上诉人宁夏昊天房地产开发有限公司返还定金的理由是宁夏昊天房地产开发有限公司未向其出示商品房预售许可证的原件以及宁夏昊天房地产开发有限公司所提供的房屋买卖合同非统一制式合同等，但事实上宁夏昊天房地产开发有限公司已在双方签订认购书之前就已实际取得商品房预售许可证，王磊如对宁夏昊天房地产开发有限公司的商品房预售许可证存有疑虑，可到相关部门进行查询或要求宁夏昊天房地产开发有限公司配合对原件进行核实，而要求退还定金没有法律依据。在法律没有对售房合同的制发单位及制定格式进行明确规定的前提下，只要具备了建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，并且在房管部门进行过备案的合同均是合法的。故王磊认为银川恒大御景销售中心未向其出示相关证件原件以及宁夏昊天房地产开发有限公司提供的售房合同非统一制式合同而要求退还定金的主张无法律依据，在王磊无证据证明其与宁夏昊天房地产开发有限公司未签订售房合同的过错在宁夏昊天房地产开发有限公司一方的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，王磊无权要求宁夏昊天房地产开发有限公司返还定金。因王磊支付的3000元优惠券并未由宁夏昊天房地产开发有限公司实际收取，而是按照中介公司的要求支付给了银川易居臣信房地产经纪有限公司，收款人并非宁夏昊天房地产开发有限公司，故王磊要求宁夏昊天房地产开发有限公司返还其3000元优惠券费用的要求亦无事实依据。综上，上诉人上诉主张无事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人王磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 王建玲审 判 员 邢雪梅代理审判员 张建国二〇一五年九月十四日书 记 员 季瑞娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 微信公众号“”