（2015）浦民一（民）初字第18468号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-05
案件名称
聂华哲与高菲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
聂华哲,高菲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第18468号原告聂华哲，男，1980年4月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人辛本华，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人康烨，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告高菲，女，1978年5月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人杨沛，上海融力律师事务所律师。原告聂华哲诉被告高菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月29日、8月18日两次公开开庭进行了审理。原告聂华哲及其委托代理人辛本华，被告高菲及其委托代理人杨沛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂华哲诉称，原、被告于2014年11月1日签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告将上海市浦东新区青桐路XXX弄XXX号XXX室房屋以310万元（人民币，以下币种相同）出售给原告，付款方式为银行按揭贷款。根据合同附件《付款协议》及《补充协议》约定，被告实际到手价为420万元，其中210万元通过银行按揭贷款支付，具体以贷款银行为准。合同签订后，原告累计支付了195万元，剩余15万元中2万元按约定应于交房之日支付，故原告尚未支付的价款为13万元。2015年5月4日，被告发函要求原告支付剩余房款，2015年5月8日，原告将未付的13万元转账给了被告。2015年5月14日，被告向原告发出解除合同通知。原告认为，被告的通知解除行为不符合合同约定，解除权的条件没有成就，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，要求判令：1、确认被告2015年5月14日的解除合同行为无效，2、被告继续履行与原告签订的上海市房地产买卖合同，即被告到贷款银行签字、提供符合贷款银行要求��接收贷款的账号、协助原告办理过户手续、交付房屋并结清交付前的一切费用等。审理中，原告明确诉请被告结清的费用包括水电煤费用、物业管理费、持有房屋应交的税费、有线电视费、电信宽带费，另外，要求被告在交付转移房屋占有前迁出房屋内的户口。被告高菲辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告通过中介公司居间介绍就系争房屋签订买卖合同及补充协议，约定被告到手价款为420万元，原告应在签订合同后向银行申请贷款，若贷款额度不足的，以现金补足，双方于2015年1月30日前去房产交易中心办理房屋过户手续，但原告没有在该日前取得审批通过的贷款合同，也没有以现金方式补足房款，导致无法按期支付房款，无法办理过户手续。期间，被告一直电话催促原告补足钱款，并书面要求原告在2015年5月11日前将未付的款项划到被告账号，但原��没有履行付款义务，已构成根本违约，故被告于2015年5月14日发函通知原告解除买卖合同，被告也已因此另行提起了诉讼。综上，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年11月1日，原告聂华哲作为买受人（乙方），被告高菲作为卖售人（甲方），双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由甲方将其浦东新区青桐路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，房地产转让价款共计310万元。合同第四条约定，甲方于2015年3月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，在2015年1月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的七日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除合同，并书面通知乙方，自收到之日起的七日内乙方未提出异议，合同即行解除……第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第（三）款内容处理……甲方逾期未交房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的七日内，甲方仍未交接房地产的，乙方有权单方面解除合同，并书面通知甲方，自收到之日起的七日内甲方未提出异议，合同即行解除。合同“补充条款（一）”中第4条约定，甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料（若需）、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应当承担相应责任。第10条约定，若该房地产上有户口，则甲方应于2015年3月30日前将原有户口迁出。否则，每逾期一日，应按照本合同第2条约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日止。合同附件三“付款协议”第1条约定，乙方应在2014年11月30日前向甲方直接支付部分首期房价款75万元，乙方已于2014年9月11日前通过上海中原物业顾问有限公司向甲方转付定金10万元。乙方应于2015年1月30日之前支付甲方部分首期房价款计15万元，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计100万元，尾款2万元在甲方交房给乙方验收当日直接支付。第2条约定，甲方同意乙方通过向贷款银行210万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后十日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手��（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。第3条约定，乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后五个工作日内，甲乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海中原收执收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行。贷款银行收到他项权证后七个工作日内，乙方应通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，具体以贷款银行为准。第4条约定，待乙方取得此房新房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应在2015年3月30日将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款2万元。合同附件四中约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。当天，原、被告又签订了一份《补充协议》，其中第一条约定，双方买卖该房地产的实际成交价格420万元，该房价为出售方净到手价。第二条约定，签订买卖合同同时的转让价款计310万元为双方买卖该房地产的名义成交价格，因上述名义成交价格低于实际成交价格的差额部分为房屋补偿款，乙方应于签订合同以后于2015年1月30日前直接向甲方一次性（支付）补偿款110万元。第三条约定，乙方承诺乙方的付款义务仅以本协议书第一条所述的实际成交价格为限，乙方无权按该买卖合同中约定的合同成交价格承担付款义务。乙方承诺根据国家法律法规规章政策等规定（承担）本次交易所产生的甲乙双方所有税费。上述合同及补充协议签订以后，原告共计向被告支付了208万元，其中10万元通过中介公司转交给被告，185万由原告以转账方式支付至被告户名的中国银行账户中（账号为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX），13万元转账支付至被告户名的另一中国银行账户中（账号为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX），该13万元的支付时间为2015年5月8日。另查明，2015年5月4日，被告向原告发送《催款函》，表示原告至今未付清第二期210万元房款以及首付款15万元，共计225万元，故根据合同第九条书面催告通知原告于2015年5月11日之前，将上述逾期未付房款汇入被告账号或以现金方式支付，否则被告将按合同第���条约定解除该购房合同，并视情况收取违约金。2015年5月6日，原告发函给被告，表明原、被告之间签订的合同合法有效，原告已根据合同约定于2014年9月11日前通过上海中原物业顾问有限公司转付给被告定金10万元，于2014年12月1日之前转账支付给被告75万元，于2015年2月2日前转账给被告110万元，尚余的15万元其中2万元是房屋尾款，应于交房之日支付，其余13万元经被告同意暂未支付，故原告不存在逾期履行的违约行为；至于第二期房款，双方约定由原告通过银行贷款方式支付，但合同没有约定具体是哪家贷款银行，申请银行贷款需要出售人配合到银行办理签字、照相、提供银行账号等相关手续，并不是申请人一方的事情，故原告在支付第二期房款方面目前也不存在违约行为。同时，原告通知被告：于接到律师函之日起尽快与原告律师取得联系，就补充协商���容尽快达成一致，签署新的补充协议；于接到律师函十日内到中国农业银行金桥支行配合原告办理按揭贷款所需的需要被告办理的全部手续；于贷款通过后，按照原告的书面通知或电话、短信等方式之一及时携带相关材料到房地产登记处共同申请办理房屋产权过户登记；在贷款发放之日起五日内做好交房的准备，以便按照合同约定及原告的通知办理交接手续；停止一切不利于合同履行的行为，如未经原告允许，被告擅自实施上述行为的，因此造成的一切法律后果均由被告承担。又查明，2015年5月7日晚上，原告先后两次发送信息给被告，要求核对银行卡号是否正确，2015年5月8日，被告回复信息称账号早已给原告，原告又发送信息要求被告核对账号是否正确，没问题的话就转账过去，当天晚上，原告发送信息给被告称13万已转账，要求被告注意查收，收到了���复。2015年5月11日，原告又发送信息给被告，告知被告原告的贷款银行是交通银行，要求被告帮忙提供一个交行的卡号用于放款使用。2015年5月14日，被告发送《通知函》给原告称，对于第二笔房款210万元，原告有义务在2015年1月30日前取得由银行审批通过的贷款合同，或者以现金方式补足，但原告在约定的最后过户日期前既没有取得银行审批通过的贷款合同，又没有以现金补足房款，导致交易迟延。原告在收到书面催告后的宽限期内仍未完成付款义务，致使该房地产买卖交易至今无法正常进行，原告的行为已经构成根本违约。基于原告的违约行为，郑重通知原告：解除原、被告之间的房地产买卖合同及补充协议，另根据合同第九条约定，原告应当承担总房价款20%（计62万元）的违约责任，被告保留追究原告其他法律责任的权利，且被告将另行处置该房��产。2015年5月26日，原告提起诉讼，诉请如前。审理中，原告称，根据合同约定，13万元应该在2015年1月30日前支付，但经中介公司居间与被告沟通后，被告同意原告在春节之后支付，因原告当时手头没钱，所以没有马上支付，原告不存在逾期支付房款的情况；至于办理按揭贷款的问题，合同没有约定办理贷款的时间，虽然被告向其提供了几个中国银行的账号，但仍应配合原告办理贷款手续，不管是原告要求的农业银行或交通银行的账号信息，被告均没有提供给原告，考虑到贷款利率的问题，原告最后选定了交通银行办理按揭贷款，并于2015年5月4日向交通银行浦东分行递交了贷款申请，银行工作人员告知原告需要被告配合办理相关手续，原告已通过短信方式要求被告提供交通银行账号，因被告没有配合，所以贷款申请尚未审批通过。综上，原告并���逾期支付房款的行为，贷款申请未能通过的原因在于被告，故要求被告继续履行合同。被告则表示，其从未同意过原告迟延支付13万元，中介也没有参与调解过，根据合同约定，原告应在2015年1月30日之前拿到审批通过的银行贷款合同，否则应以现金方式补足，但原告至今没有通过贷款审批或者以现金方式补足应付款项，也从未通知过被告前往贷款银行办理签字手续，无法按期过户的责任在于原告，经被告书面催讨，原告在宽限期内仍未完成付款义务，被告已经发函通知中介及原告解除涉案买卖合同，并已提起诉讼要求确认双方之间的合同及补充协议已于2015年5月14日解除，并要求原告依约支付违约金62万元。上述事实，由原、被告的陈述及《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》、《招商银行跨行实时转账业务回单》、《催款函》、《律师函》、《通知函》、短信等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面切实履行。根据合同约定，原告应于签订涉案合同后十日内向贷款银行申请贷款，若原告之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则原告应于双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件）当日补足。本案中，原、被告约定通过贷款支付的房款数额为210万元，并约定在2015年1月30日之前办理房屋转让过户手续，但原告既没有在合同约定的十日内办理贷款手续，也没有按约补足第二期房款210万元，经被告催促后，原告仅于2015年5月8日支付了首付款中的13万元，仍未��付210万元，故被告发函通知原告解除合同具有合同依据和法律依据，双方之间的买卖合同及补充协议应予解除，原告要求继续履行合同的请求本院不予支持。因被告已另案起诉确认合同及补充协议解除，故对合同解除问题本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告聂华哲的全部诉讼请求。案件受理费31，600元，减半收取计15，800元，财产保全费5，000元，共计20，800元，由原告聂华哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 倪军燕二〇一五年九月十四日书 记 员 杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 来源：