（2015）甬余民初字第2196号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-09-23
案件名称
余姚舜大财富广场经营管理有限公司与吕霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
余姚市人民法院
所属地区
余姚市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余姚舜大财富广场经营管理有限公司,吕霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2015）甬余民初字第2196号原告：余姚舜大财富广场经营管理有限公司。法定代表人：赵文伟。委托代理人：钱荣麓，浙江阳明律师事务所律师。委托代理人：范庆波，浙江阳明律师事务所律师。被告：吕霞，自由职业。委托代理人：沈文娟。原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司（以下简称舜大财富公司）与被告吕霞房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月17日向本院起诉后，依法由代理审判员唐萍于2015年7月15日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舜大财富公司的委托代理人范庆波到庭参加诉讼，被告吕霞的委托代理人沈文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舜大财富公司起诉称：原、被告于2013年签订合同编号为2013036B1F004的《余姚舜大财富广场房屋租赁合同》一份，合同约定：被告承租原告所有的位于余姚市南河沿路33-1号，B103-104的宁波舜大财富广场B区第1层004室的房屋。合同对房屋的面积、租赁期限、租金、物业管理综合服务费等相关费用以及双方当事人的权利义务和违约责任作了相关约定。合同签订后，原告按约将相关房屋交付给被告，并履行合同的相关义务。但被告未经原告书面同意及商场撤离流程的批准，于2014年8月20日擅自将店内商品撤离后闭店。为此，原告多次与被告联系，要求其缴清所欠费用并尽快恢复营业。而时至今日，被告未缴清所欠费用，也未恢复正常营业。被告的上述行为，明显违反合同第十一条11.2.2、11.2.3、11.4的约定以及余姚舜大财富广场合作协议第三部分通用条款第2.5的条约，原告有权终止合同并要求被告支付拖欠的房屋租金、物业管理综合服务费及其他费用和损失，同时要求被告按应付款项总额的每日千分之五支付违约金。但因被告逾期时间较长，按约定的标准计算违约金数额较大，现原告以应付款项作为基数按月利率1.5%主张违约金。现请依法判令：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告立即腾空涉案租赁房屋；3.被告返还房屋装修补贴750000元；4.判令被告支付自2013年9月2日起至2015年6月1日止（实际计算至合同解除之日止）的房屋租金736618元、物业管理综合服务费81480元、消杀费1500元、推广费6150元、水电费4917元，共计830665元；5.判令被告支付违约金144037元；6.本案的诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告立即腾空涉案租赁房屋；3.被告返还房屋装修补贴750000元；4.判令被告支付自2013年8月29日起至2015年5月31日止（实际计算至合同解除之日止）的房屋租金736618元、物业管理综合服务费81480元、消杀费1500元、推广费6150元、水电费4917元，共计830665元；5.判令被告支付违约金30000元；6.本案的诉讼费由被告承担被告吕霞答辩称：被告系原告招商引资进来的，权利和义务是不对等的，原告当时向被告承诺80%开铺率，结果连50%也不到，对于商家来说损失更多，货品、人员开支、加盟费。道具及装修费全部都在商铺，被告一份钱也没有拿走。商场人气太差，原告没有做好管理，业绩很差，也没有做及时的调整和协助，导致被告每月损失严重，货品积压。被告做调整期间，原告认为被告不做了，将相应的店铺一半面积租给了其他人，被告系品牌公司对相应的面积是有要求的，故原告擅自处理相应店铺，造成了被告很大损失。被告的租金会付的，但是被告的损失原告也要赔偿。原告为证明自己的主张成立，向本院提交以下证据，经质证，本院作如下认定：1.房屋租赁合同1份，拟证明原被告之间存在房屋租赁关系的事实。被告对真实性没异议，合同是被告签的。经审查，本院对该证据予以采信。2.物业管理服务协议1份、装修承诺书1份、承包商责任书1份、治安消防责任书1份、房屋交接验收单1份，拟证明原告已将涉案房屋交付给被告的事实。被告没有异议。经审查，本院对该组证据予以采信。3.舜大财富广场合作协议、发票、客户回单复印件1组，拟证明原、被告之间有关装修补贴的约定以及原告已将该装修补贴实际支付被告的事实。被告没有异议。经审查，本院对该证据予以采信。4.原告自行制作的电费清单1份，拟证明被告从2014年8月20日开始实际用电的度数及所欠电费的金额的事实。被告不予认可，认为其是2014年8月20日搬出时已经结清，搬出后不应该再计算。经审查，本院认为该证据系原告自行制作，同时原告也未提交其他的证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。5.债权转让通知书、邮政EMS快递查询单复印件1组，拟证明余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司已将物业费、电费等债权转让给原告的事实。被告没有异议。经审查，本院对该证据予以采信。经审理，本院查明如下事实：原、被告双方于2013年10月签订《余姚舜大财富广场房屋租赁合同》一份，合同约定：原告舜大财富公司（甲方）将位于余姚市财富广场B区第1层004室，地址为余姚市南河沿街路33-1号，B103-104，合计租赁面积194平方米的店面租给被告吕霞（乙方）；合同约定的租期为：3年，2013年9月2日起至2016年9月27日止（租赁的起始日期与实际交付日期不一致时，以实际交付的日期为准）；装修的免租期为26天，经营免租期为2013年9月28日至2014年3月27日，2014年9月28日至2015年3月27日，在免租期内乙方应交物业管理综合服务费、水电等费用，且装修免租期内应缴纳物业管理综合服务费的起算日内2013年9月2日；租金为固定租金2013年9月2日至2014年9月27日，租金单价为6.00元/平方米/天，2014年9月28日至2015年9月27日，租金单价为6.50元/平方米/天，2015年9月28日至2016年9月27日，租金单价为7.00元/平方米/天；上述租赁房屋的物业管理综合服务费：2013年9月2日-2016年9月27日，单价为20元每平方米每月，合计人民币143043元，租金和物业管理综合服务费支付方式为三月一付；消杀费：2013年9月2日-2016年9月27日，消杀费500元/年，共3年，合计1500元（一次性支付）；推广费2013年9月2日-2016年9月27日，该期间宣传推广费共计9458元，其中2013年9月28日前支付3000元；2014年9月28日前支付3150元；2015年9月28日前支付3308元等（乙方提前退场，已支付的活动推广费不予退还）。其中物业管理综合服务费、水电费、向物业管理公司支付，其他费用由乙方向甲方支付。违约责任：乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并没收履约保证金和当期租金，履约保证金等不足以赔偿或补偿甲方的损失的，甲方有权保留向乙方继续追索租赁期租金，管理费及其他费用和损失：1.未经甲方同意，乙方在正式起租日起计60天内未正常开门营业的；或在装修（以营运部装修审批表日期为准）结束后，无故30天内不正常开业的；乙方拖欠租金、物业管理综合服务费、水费、电费、公用事业费及电话通信费等相关费用总额超过履约保证金的50%；未经甲方书面同意，擅自停业、歇业或一个月内连续或间断停业超过10天……；若乙方违反本合同第五、六条之规定，逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他相关费用的，自应付之日起至实际支付之日止向甲方支付逾期违约金，支付违约金额度为每逾期一天支付给租金及相关费的千分之五。原（甲方）、被告（乙方）与案外人潘朝忠（丙方）签订《余姚舜大财富广场合作协议》一份，三方约定丙方接收乙方委托，承揽HAZZYS品牌专柜制作、安装工作，安装地址为B1F-004柜位，面积为194平方米；工作的内容和要求：丙方负责按照乙方的要求，承揽HAZZYS品牌专柜制作、安装工作等；装修期限为最晚至2013年10月25日前完工；工程价款以及结算方式为甲方同意承担乙方专柜装修费用750000元，装修超过750000元部分由乙方自行承担等；同时三方还约定，若乙方在《余姚舜大财富广场经营管理有限公司租赁合同》约定的期限内，未及时履行合同约定的义务或未经甲方同意擅自撤柜的，乙方除需赔偿由此给甲方造成的损失外，还应全额返还本协议支付的装修费用。原告已按约支付的装修费用。2013年9月5日原告依约将相应的房屋交付给被告使用。2015年5月31日、2015年6月23日余姚市舜大物业管理经营有限公司财富广场分公司发函通知被告吕霞将截止房屋租赁合同到期、终止、解除之日止的相关物业管理费、水电费、违约金等债权转让给原告。另查明，原告于2015年1月30日将涉案房屋中105平方米出租给了第三人。本院认为：依法成立的合同，系双方真实意思的表示，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中原告舜大财富公司，依约将相应的房屋交给被告承租，被告理应缴纳相应的房屋租金、物业综合管理费、消杀费、推广费等，现被告到期未按约支付上述款项，显属违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告支付自2013年9月5日起的租金，根据合同约定被告有装修的免租期26天，同时合同还约定了2013年9月28日至2014年3月27日，2014年9月28日至2015年3月27日为经营免租期。另外原告于2015年1月30日将涉案店面的部分出租给了案外人，故被告应付租金应从2014年3月28日开始计算至2014年9月27日，合计214176元。对于物业综合管理服务费应当从交付之日即2013年9月5日开始计算至2015年1月29日止即为65960元；消杀费应支付1000元；推广费应支付6150元；对于水电费由于原告并没有提交相应的证据予以佐证，故对原告要求被告支付水电费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求支付违约金的诉讼请求，本因被告为按约支付相应的租金等费用，故被告应根据合同约定，自应付之日起至实际支付之日止向甲方支付逾期违约金，支付违约金额度为每逾期一天支付给租金及相关费的千分之五。”庭后原告仅要求被告支付违约金30000元合法有理，本院予以支持。对于原告要求解除合同的诉讼请求，鉴于原、被告在合同中约定：“甲方享有解除情形：11.2.2乙方拖欠租金、物业管理综合服务费、水费、电费、公用事业费及电话通信费等相关费用总额超过履约保证金的50%；11.2.3未报请甲方同意，擅自停业、歇业或一个月内连续或间断停业超过10天……等。”故对原告要求解除原被告之间签订的《余姚舜大财富广场房屋租赁合同房屋租赁合同》并要求被告及时腾空涉案房屋的诉讼请求本院予以支持。本院认为依据双方签订的《余姚舜大财富广场合作协议》的约定，对于原告要求被告返还750000元装修费的诉讼请求，本院亦予以支持。对于被告辩称的当时原告承诺开铺率80%的，由于被告没有提交相应的证据予以证明，同时双方也未在合同中予以约定，故该答辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条弟二款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司与被告吕霞之间的《余姚舜大财富广场房屋租赁合同房屋租赁合同》；二、被告吕霞于本判决发生法律效力后三十日内腾空其向原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司承租的位于余姚市南沿河路B33-1号，B103-104号的房屋；三、被告吕霞返还原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司装修款750000元；四、被告吕霞支付原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司租金214176元，物业综合服务费65960元，消杀费1000元，推广费6150元；五、被告吕霞支付原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司违约金30000元。款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。如果未按本判决指定的履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。六、驳回原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费20322元，减半收取10161元。由原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司承担2958元，由被告吕霞承担7203元。限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员 唐萍二〇一五年九月十四日代书 记员 徐琼 更多数据：搜索“”来源：